Каков порядок действий с банком?

Ключевой момент: последовательность действий
Главное правило: сначала банк, потом нотариус, потом опека, и только затем — Росреестр. Это объясняется тем, что без письменного согласия банка на изменение состава заемщиков и собственников любые нотариальные соглашения и сделки с ипотечной квартирой будут невозможны.

 Пошаговый план
Шаг 1. Подготовка к обращению в банк
Прежде всего, вам с бывшим мужем необходимо определить, кто именно будет новым заемщиком по ипотеке. Судя по вашему описанию, им планируете стать вы. Банк будет оценивать именно вашу платежеспособность, поэтому важно заранее подготовить пакет документов, подтверждающих ваш доход.

Шаг 2. Получение согласия банка (самый важный этап)
Вам необходимо обратиться в банк, выдавший ипотеку, с заявлением о выводе бывшего мужа из состава заемщиков и замене залогодателя. Банк должен убедиться, что вы сможете в одиночку обслуживать кредит.

Что предоставить: Как правило, это заявление, ваш паспорт, свидетельство о расторжении брака, справка о доходах (2-НДФЛ за последние 6–12 месяцев), копия трудовой книжки.
Сроки и результат: Банк рассматривает заявление до 15 рабочих дней. При положительном решении вы получите письменное согласие на изменение условий кредитного договора.
Риски: Банк вправе отказать, если посчитает ваш доход недостаточным. В этом случае может потребоваться привлечение нового созаемщика или предоставление дополнительного обеспечения. Если банк откажет, вопрос придется решать в суде.
Шаг 3. Получение разрешения органов опеки и попечительства
Поскольку в сделке участвует доля несовершеннолетнего ребенка (13 лет), вам потребуется предварительное разрешение органов опеки. Это обязательное требование для любой сделки по отчуждению имущества ребенка.

Главное условие: Органы опеки дадут разрешение только в том случае, если имущественное положение ребенка не ухудшится. Взамен его доли в 1-комнатной квартире он должен получить равноценную (или лучшую) долю в 3-комнатной квартире. Вы планируете именно это, поэтому у вас есть все шансы на одобрение.
Срок: На рассмотрение вашего заявления у органов опеки уходит около 15 рабочих дней.
Шаг 4. Подготовка и нотариальное удостоверение соглашения о разделе имущества
После получения согласия от банка и опеки вы можете подготовить итоговый документ — нотариально удостоверенное соглашение о разделе совместно нажитого имущества. В нем вы фиксируете:

Переход 1-комнатной квартиры в единоличную собственность бывшего мужа.
Переход 3-комнатной квартиры в собственность вас и двоих детей, с одновременным исключением бывшего мужа из состава собственников и заемщиков.
Распределение долей в 3-комнатной квартире между вами и детьми.
Шаг 5. Регистрация в Росреестре
После подписания нотариального соглашения и получения всех необходимых согласий (банка и опеки) документы подаются в Росреестр (через МФЦ) для государственной регистрации перехода прав собственности.

 Примерный пакет документов
Для совершения всех действий вам потребуется подготовить следующие документы:

Общие документы:

Паспорта вас и бывшего мужа.
Свидетельство о расторжении брака.
Свидетельства о рождении обоих детей.
Выписки из ЕГРН на обе квартиры.
Документы для банка:

Кредитный договор и договор об ипотеке.
Справка об остатке ссудной задолженности.
Ваши документы о доходах и занятости (справка 2-НДФЛ, копия трудовой книжки).
Документы для опеки:

Предварительное согласие банка на сделку.
Проект соглашения о разделе имущества, в котором будет видно, что доля ребенка не уменьшается.
Выписки из ЕГРН и иные документы, подтверждающие стоимость и характеристики обоих объектов.
Документы для нотариуса:

Все вышеперечисленные документы, а также согласия банка и опеки.
 Итог и что делать дальше
Ваша задача — последовательно пройти путь от банка к нотариусу, а затем в Росреестр. Начните с подготовки документов для банка, так как именно его решение будет определяющим.

Этот процесс требует высокой точности и юридической грамотности. Я настоятельно рекомендую вам после получения принципиального согласия банка обратиться к нотариусу, который имеет опыт ведения дел с ипотекой и несовершеннолетними. Он поможет составить проект соглашения, который устроит и банк, и органы опеки, что сэкономит вам много времени и сил.

Здравствуйте. В Вашей ситуации сделку лучше строить не одним документом, а как связанный комплекс действий, потому что здесь одновременно затрагиваются права бывших супругов, совершеннолетнего ребёнка, несовершеннолетнего ребёнка и банка-залогодержателя.

По 1-комнатной квартире: поскольку у 13-летнего ребёнка уже есть доля, для её отчуждения обязательно предварительное разрешение органа опеки. Это прямо предусмотрено ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ. Опека должна убедиться, что имущественное положение ребёнка не ухудшается. Поэтому вариант, при котором ребёнок передаёт свою долю в 1-комнатной квартире отцу, а взамен получает равноценную или большую долю в 3-комнатной квартире, в принципе возможен, но опека будет оценивать не только размер доли, а её реальную стоимость, площадь, условия проживания и наличие ипотеки.

Здесь есть важный нюанс: 3-комнатная квартира находится в залоге у банка. Для перехода доли бывшего мужа к Вам или детям согласие банка потребуется, поскольку отчуждение заложенного имущества допускается с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено ипотечным договором. А чтобы полностью вывести бывшего мужа ещё и из кредитного обязательства, одного соглашения между Вами недостаточно: перевод долга возможен только с согласия банка как кредитора. Без такого согласия он ничтожен.

Поэтому практически я бы начинал именно с банка. Нужно получить его предварительную позицию: согласен ли он оставить Вас единственным заёмщиком, переоформить кредит и ипотеку, вывести бывшего мужа из числа собственников и допускает ли банк оформление долей на детей, включая несовершеннолетнего. Пока этого согласия нет, договариваться с опекой о замене доли ребёнка на долю в ипотечной квартире будет преждевременно.

По документам, скорее всего, понадобится не один «договор раздела». Соглашением о разделе имущества бывшие супруги могут распоряжаться только своим общим имуществом; доли детей разделу между супругами не подлежат. Поэтому потребуется отдельное оформление перехода долей в 1-комнатной квартире, в том числе сделки с долей несовершеннолетнего с разрешения опеки. Такая сделка с недвижимостью несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению. Совершеннолетний ребёнок своей долей распоряжается самостоятельно.

В 3-комнатной квартире после согласования с банком можно будет оформлять переход 1/2 доли бывшего мужа и перераспределение долей между Вами и детьми. Здесь конкретная конструкция — соглашение о разделе, отчуждение доли, дарение/иная сделка — зависит от того, как квартира приобреталась, кто вносил первоначальный взнос, использовался ли материнский капитал и какие условия установлены ипотечным договором.

То есть оптимальный порядок такой: сначала поднять документы на обе квартиры и ипотеку, затем согласовать модель с банком, после этого получить разрешение опеки на отчуждение доли 13-летнего ребёнка с одновременным предоставлением ему другой доли, и уже затем готовить нотариальный пакет и регистрировать переходы прав.

Пришлите выписки ЕГРН на обе квартиры, точные размеры долей всех четырёх собственников, ипотечный договор и кредитный договор, а также уточните, использовался ли материнский капитал. После этого можно будет точно разложить сделку на документы и подготовить весь пакет без риска, что банк или опека остановят её на середине.

Здравствуйте, Лилия.

Предложенная Вами схема в принципе реализуема, но проводить ее нужно последовательно: сначала согласовать ипотечную квартиру с банком, затем получить разрешение органа опеки и только после этого оформлять сделки у нотариуса.

По ипотечной квартире первым шагом обращайтесь в банк с заявлением о выводе бывшего мужа из кредитного договора, переводе оставшегося долга на Вас и согласии на перераспределение права собственности. Перевод долга на другого заемщика возможен только с согласия кредитора — ст. 391 ГК РФ. Кроме того, отчуждение доли бывшего мужа в заложенной квартире требует согласия банка как залогодержателя — ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Поэтому сначала направьте банку не просто запрос «вывести мужа», а конкретную схему: бывший муж прекращает быть заемщиком и собственником, Вы становитесь заемщиком по оставшемуся долгу, а его 1/2 доля полностью или частично распределяется между Вами и детьми. Банк проведет Вашу платежеспособность заново и вправе согласиться либо отказать. Без его согласия оформлять отчуждение заложенной доли рискованно: банк вправе оспаривать сделку либо требовать досрочного исполнения обязательства.

Далее — орган опеки. Поскольку 13-летнему ребенку принадлежит доля в однокомнатной квартире, отчуждение этой доли возможно только с предварительного разрешения опеки. Это прямо предусмотрено ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ.

Предложить ребенку взамен долю в трехкомнатной квартире можно. Но опека будет оценивать, действительно ли имущественное положение ребенка не ухудшается: сравниваются размер и стоимость долей, площадь, условия проживания и обременение ипотекой. Именно наличие ипотеки может вызвать дополнительные вопросы, поэтому сначала желательно получить письменное согласие банка на выделение ребенку доли в заложенной квартире, а уже с ним обращаться в опеку.

При этом доли детей не являются имуществом бывших супругов и не могут быть просто включены в соглашение о разделе имущества между Вами и мужем. Совершеннолетний ребенок 18 лет самостоятельно распоряжается своей долей в однокомнатной квартире. Долей 13-летнего ребенка родители распоряжаются только в его интересах и с разрешения опеки — ст. 60 СК РФ.

Что касается документов, скорее всего потребуется не один договор, а комплекс сделок. Между Вами и бывшим супругом — нотариальное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, если соответствующие доли относятся именно к общему имуществу супругов; такое соглашение обязательно удостоверяется нотариально по ст. 38 СК РФ. Отдельно оформляется переход доли совершеннолетнего ребенка в однокомнатной квартире к отцу и сделка с долей несовершеннолетнего по условиям разрешения опеки. Переход доли бывшего мужа в ипотечной квартире оформляется только в соответствии с условиями банка.

Практический порядок я бы рекомендовал такой:

• Получить свежие выписки ЕГРН на обе квартиры, кредитный договор и договор ипотеки.
• Обратиться в банк с письменным проектом переоформления кредита и долей.
• После предварительного согласия банка определить точные доли, которые будут принадлежать Вам и детям в трехкомнатной квартире.
• С этой схемой обратиться в орган опеки за разрешением на отчуждение доли 13-летнего ребенка в однокомнатной квартире.
• После получения разрешения опеки подготовить у нотариуса весь пакет взаимосвязанных сделок и затем зарегистрировать переходы прав в Росреестре.

Самостоятельно начинать с дарения долей или подписания соглашения о разделе я бы не рекомендовал: можно получить ситуацию, когда одна квартира уже перераспределена, а банк или опека не согласовали вторую часть схемы.

Если Вам необходима разработка именно единой схемы сделки с банком, опекой и нотариусом, а также подготовка проекта соглашения о разделе имущества и договоров по обеим квартирам, приглашаю Вас на платную консультацию — нажмите кнопку «Общаться в чате». Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.

Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.