Как стать вторым собственником приватизированной квартиры матери?

Здравствуйте, Евгений!

Если приватизация уже завершена и Ваша мама является единственным собственником квартиры, включить Вас дополнительно в приватизацию уже нельзя. Чтобы Вы стали вторым собственником, мама должна передать Вам часть своего права собственности.

Самый простой вариант в Вашей ситуации — дарение Вам доли квартиры, например 1/2. После регистрации перехода права у мамы останется 1/2 доля, а Вы станете собственником второй 1/2 доли.

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяется нотариусом, в том числе между близкими родственниками (п. 3 ст. 574 ГК РФ). После удостоверения договора переход права регистрируется в ЕГРН.

Поскольку дарение происходит от матери сыну, НДФЛ с полученной доли платить не нужно — родители и дети относятся к близким родственникам для целей п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Другой вариант — мама может продать Вам долю, если передача должна быть возмездной. Но если фактически деньги передаваться не будут, целесообразнее оформлять именно дарение, а не формальную куплю-продажу.

Простая регистрация Вас в квартире права собственности не создаст. Завещание также не сделает Вас собственником при жизни матери.

Таким образом, если мама согласна передать Вам часть квартиры сейчас, оптимальный порядок: определить размер доли → обратиться к нотариусу → заключить договор дарения → зарегистрировать Ваше право в ЕГРН.

При необходимости могу проверить документы на квартиру и подробно определить порядок оформления доли, а также расходы на нотариуса и регистрацию.

Если у Вас остались вопросы и требуется детальная проработка или изготовление документов напишите мне в личный чат.

Здравствуйте, Евгений!

Ответ коллеги в целом правильный, однако в нем содержится неточная ссылка на норму, и ее стоит поправить, чтобы вы не столкнулись с расхождением при обращении к нотариусу.

Требование об обязательном нотариальном удостоверении договора дарения недвижимости между гражданами действительно введено с 13 января 2025 года, но закреплено оно не в пункте 3 статьи 574 Гражданского кодекса РФ, а в статье 574 в новой редакции, установленной Федеральным законом № 459-ФЗ от 13 декабря 2024 года. Прежний пункт 3 регулировал совершенно иное, а именно дарение недвижимости с государственной регистрацией договора, и это положение давно утратило силу. Если вы придете к нотариусу со ссылкой на утратившую силу норму, вопросов станет больше, чем ответов.

По существу же вывод коллеги подтверждаю: включить вас в состоявшуюся приватизацию невозможно, поскольку она завершена, а право собственности зарегистрировано за одним лицом. Стать сособственником вы можете только через сделку по передаче части права.

Дополню тем, что коллега не отметил, а для вас это практически значимо.

Дарение доли действительно оптимально, и налога у вас не возникнет, поскольку мать и сын относятся к близким родственникам по пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. При этом учтите, что после появления второго собственника режим квартиры меняется: распоряжение ею потребует согласования, а при продаже своей доли каждый из вас будет обязан соблюдать преимущественное право покупки другого по статье 250 Кодекса.

Отдельно обращу внимание на обстоятельство, о котором часто забывают. Если у вашей матери имеются непогашенные долги, дарение доли близкому родственнику может быть оспорено ее кредиторами как сделка, совершенная во вред их интересам, а при ее банкротстве оспаривается по специальным основаниям. Поэтому перед сделкой разумно проверить наличие исполнительных производств и задолженностей.

Учтите и альтернативу, которую стоит взвесить. Если цель состоит в том, чтобы квартира перешла к вам в будущем, а не сейчас, завещание либо договор пожизненного содержания могут оказаться предпочтительнее, поскольку сохраняют за матерью полный контроль над жильем.

Подскажите, какую цель вы преследуете: получить долю сейчас либо обеспечить переход квартиры в дальнейшем? Также уточните, есть ли у вашей матери непогашенные кредиты или исполнительные производства. От этого зависит выбор конструкции.

При необходимости помогу проверить документы на квартиру и подготовить сделку с учетом выявленных рисков.

С уважением,
Гайворонский Александр.

Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь:
pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/

Это займет пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!

Здравствуйте. Из вашего вопроса следует, что квартира находится в единоличной собственности вашей матери, она же единственный участник приватизации и единственный зарегистрированный в ней человек. Вы хотите стать вторым собственником, то есть получить долю в праве собственности на эту квартиру. Разберу возможные варианты и порядок действий.

Правовое обоснование.  

Собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его часть (долю) другим лицам — это прямо предусмотрено статьёй 209 Гражданского кодекса РФ. Наиболее простыми и подходящими для вашей ситуации способами являются:  

1) договор дарения доли (глава 32 ГК РФ, ст. 572);  

2) договор купли-продажи доли (глава 30 ГК РФ, ст. 454).  

О форме сделки.  

Поскольку до совершения сделки квартира находится в единоличной собственности матери, а не в общей долевой собственности, обязательного нотариального удостоверения не требуется. Статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обязывает удостоверять у нотариуса сделки по отчуждению долей в праве общей собственности. В вашей ситуации общей собственности ещё нет: мать передаёт вам долю из своего единоличного права. Поэтому договор дарения или купли-продажи доли можно заключить в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение возможно только по желанию сторон — например, если хочется дополнительной проверки дееспособности или фиксации воли, но законом оно не требуется.

Налоговые последствия.  

Для вас как одаряемого дарение выгоднее. Доход в виде недвижимости, полученной в дар от близкого родственника (к ним относятся родители и дети), освобождается от НДФЛ на основании пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. При купле-продаже у вашей матери может возникнуть обязанность уплатить налог с полученного дохода, если она владела квартирой менее минимального срока. Для жилья, полученного в порядке приватизации, минимальный срок владения, освобождающий от налога при продаже, составляет три года (подпункт 2 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ). Если квартира приватизирована больше трёх лет назад, налога у неё не будет, но сам факт передачи денег по договору купли-продажи вам нужно будет подтвердить.

Переход права.  

Право собственности на долю возникнет у вас только после государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 131 ГК РФ). До этого момента вы не будете считаться собственником, даже если подписали договор.

Что делать по шагам.

1. Договоритесь с матерью о безвозмездной передаче доли (дарение) — это самый простой и недорогой вариант, не требующий встречного предоставления и не облагаемый налогом для вас. Если мать настаивает на оплате, рассмотрите куплю-продажу, но тогда сумма сделки будет указана в договоре, и матери, возможно, придётся отчитаться перед налоговой.

2. Определите размер доли (например, 1/2, 1/3 — по договорённости). Закон не ограничивает, какую долю можно передать: это может быть и 1/2, и любая другая.

3. Подготовьте документы:  

   — паспорта (ваш и матери);  

   — правоустанавливающий документ матери на квартиру (договор приватизации, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН);  

   — выписку из ЕГРН на квартиру (её можно заказать в МФЦ или онлайн). Кадастровый паспорт отдельно не нужен — все характеристики объекта содержатся в ЕГРН.

4. Заключите договор в простой письменной форме. Вы можете составить его самостоятельно или обратиться к юристу. Если хотите, можете удостоверить договор у нотариуса — тогда он сам проверит правоустанавливающие документы, составит договор и засвидетельствует подписи, но это повлечёт дополнительный нотариальный тариф. В остальных случаях достаточно простой письменной формы.

5. Подайте заявление о государственной регистрации перехода права.  

   Если вы оформили сделку у нотариуса, то с 2019 года нотариус самостоятельно направляет документы в Росреестр в электронном виде в порядке, установленном законодательством о нотариате и государственной регистрации недвижимости, — тогда дополнительно в МФЦ идти не нужно.  

   Если договор заключён в простой письменной форме, вам с матерью следует обратиться в любой удобный МФЦ или подать заявление через портал госуслуг (при наличии усиленной квалифицированной подписи). При подаче через МФЦ уплачивается госпошлина 2000 рублей (для физических лиц). Регистрация займёт до 7–9 рабочих дней, после чего вы получите выписку из ЕГРН, где будете указаны как собственник доли.

6. После регистрации вы становитесь полноправным сособственником: имеете право пользоваться квартирой, вселяться, распоряжаться своей долей (продать, подарить, заложить). Однако помните: если вы впоследствии решите продать свою долю постороннему лицу, у вашей матери как у второго сособственника будет преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продаётся (ст. 250 ГК РФ). Это правило касается именно продажи. Если же вы захотите подарить свою долю третьему лицу, согласие матери не требуется: преимущественное право покупки при дарении не действует.

Чего делать не надо и самая частая ошибка.  

Не рассчитывайте, что регистрация по месту жительства (прописка) в этой квартире или фактическое проживание в ней дадут вам право собственности. Прописка — это лишь административный акт, она не порождает вещных прав. Единственный законный способ стать собственником — заключить с матерью сделку об отчуждении доли (в простой письменной или, по желанию, нотариальной форме) и зарегистрировать переход права в Росреестре. Также не пытайтесь изменить договор приватизации задним числом, включив себя в число участников, — приватизация уже завершена, и изменить её условия нельзя.

Если мать передумает после дарения, отменить договор в одностороннем порядке практически невозможно: для этого нужны веские основания, перечисленные в статье 578 ГК РФ (например, покушение одаряемого на жизнь дарителя). Поэтому перед оформлением убедитесь, что обе стороны осознают последствия.