Сроки строительства дома на участке ИЖС: как считать период неиспользования по ПП РФ №826?

Здравствуйте Александр.

Если право на участок ИЖС возникло до 1 марта 2025 года, для целей новых правил об освоении земельного участка отсчёт начинается не с даты первоначального приобретения участка, а с 1 марта 2025 года.

При этом необходимо разделять два срока.

Первый — срок освоения земельного участка. По общему правилу он составляет 3 года. Для участков, права на которые возникли до 1 марта 2025 года, этот срок исчисляется с 1 марта 2025 года.

Второй — специальный критерий неиспользования участка ИЖС: отсутствие построенного и зарегистрированного жилого дома в течение 7 лет.

По разъяснениям Росреестра, если земельному участку необходимо предварительное освоение, то период, после которого отсутствие зарегистрированного жилого дома может рассматриваться как признак неиспользования, составляет фактически 3 года на освоение плюс 7 лет на строительство.

Таким образом, для участка ИЖС, приобретённого до 1 марта 2025 года и требующего освоения, нарушение именно по признаку отсутствия построенного и зарегистрированного дома может быть выявлено не ранее 1 марта 2035 года.

То есть схема будет следующая:

1 марта 2025 года — начало срока освоения;

до 1 марта 2028 года — трехлетний срок освоения;

далее действует срок, связанный со строительством индивидуального жилого дома;

не ранее 1 марта 2035 года отсутствие построенного и зарегистрированного дома может быть квалифицировано как соответствующий признак неиспользования.

Отдельно отмечу, что Постановление Правительства РФ № 826 начало действовать не с марта, а с 1 сентября 2025 года. С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения, внесённые Федеральным законом № 307-ФЗ.

Также участок при наступлении указанного срока не становится автоматически «бесхозным» и автоматически не изымается.

Сначала должен быть установлен факт неиспользования в рамках земельного контроля. Собственнику предоставляется возможность устранить нарушение, выдается соответствующее предписание. Только при последующем неустранении нарушения может ставиться вопрос о дальнейших мерах, включая установленную законом процедуру изъятия.

Кроме того, на протяжении всего периода нельзя допускать иных самостоятельных признаков неиспользования участка — например, длительного захламления, загрязнения, разрушения имеющихся построек и иных нарушений.

Поэтому применительно к участку ИЖС, приобретённому до 1 марта 2025 года, я бы ориентировалась на дату 1 марта 2035 года именно в ситуации, когда участку требовалось освоение и речь идёт об отсутствии построенного и зарегистрированного жилого дома.

Здравствуйте, Александр!

Для участка ИЖС, право на который возникло до 1 марта 2025 года, трехлетний срок освоения считается именно с 1 марта 2025 года, а не с первоначальной даты приобретения участка. Это прямо разъяснял Росреестр применительно к ст. 85.1 ЗК РФ.

Постановление N 826 действует с 1 сентября 2025 года, и установленные им признаки неиспользования применяются после истечения трехлетнего срока освоения. Для ИЖС таким признаком является отсутствие зарегистрированного жилого дома в течение 7 лет. Поэтому по действующей сейчас конструкции получается 3 года + 7 лет, то есть для участка, приобретенного до 01.03.2025, этот признак не должен возникнуть ранее 1 марта 2035 года. Такой подход сейчас используется и в разъяснениях Росреестра.

Но я бы называл 1 марта 2035 года именно расчетной датой по действующему регулированию, а не окончательно гарантированным законом сроком: само Постановление N 826 действует только до 1 сентября 2031 года, поэтому до 2035 года критерии еще могут быть изменены новым актом.

И участок 1 марта 2035 года автоматически не становится «бесхозным» и не изымается — это лишь момент, с которого при сохранении такого законодательства может быть установлен соответствующий признак неиспользования и запущена дальнейшая контрольная процедура.

***

Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.