Требуется ли нотариальное удостоверение сделки купли-продажи гаражного бокса и доли земельного участка?

Question

Добрый день! Подал в МФЦ следующие документы: заявление на регистрацию права и договор купли-продажи помещения и земельного участка в простой письменной форме (продажа гаражного бокса в гаражно-строительном кооперативе (далее ГСК) и доли в общедолевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный ГСК). Договор составлялся знакомым риэлтером, отдельно прописали оба объект недвижимости. Риэлтор утверждал, что нотариального удостоверения по данной сделке не требуется. Спустя неделю из Росреестра получил уведомление о приостановлении регистрации сделки. Причина, как я понял, заключается в требовании нотариального удостоверения отчуждения доли в общедолевой собственности на земельный участок.Привожу выдержку их текста уведомления: «Согласно п.1.1. ст.42 Закона о регистрации сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению с соблюдением требований ст 250 Гражданского кодекса РФ». Я переслал текст уведомления своему риэлтору, после чего получил следующий ответ: "Настоящим обращаю внимание на то, что Доля в праве на землю под гаражом следует судьбе основного объекта по принципу единства судьбы, закрепленному статьей 1 Земельного кодекса РФ. Кроме того, исходя из судебной практики (Определение Верховного суда РФ по делу №304-ЭС22-2566 от 21.06.2022) и писем Министерства экономического развития РФ от 07.07.2016 №ОГ-Д23-8383 и от 07.03.2019г. №ОГ-Д23-2029, при отчуждении помещений и доли в праве на земельный участок под зданием, в состав которого входят эти помещения, доля земельного участка НЕ ЯВЛЯЕТСЯ САМОСТОЯТЕЛЬНЫМ ПРЕДМЕТОМ СДЕЛКИ И СЛЕДУЕТ СУДЬБЕ ПОМЕЩЕНИЙ. Следовательно, согласие/отказ от права преимущественной покупки собственников земельного участка на сделку не требуется. Нотариального удостоверения сделки не требуется." Вопрос: требуется ли нотариальное удостоверение сделки купли-продажи гаражного бокса и доли в общедолевой собственности на земельный участок ? Отдельно прошу прокомментировать аргументы "моего" риэлтора. Заранее спасибо за ответ. С уважением, Андрей Andrew-sedoy@mail.ru

Юлия Шилкунене · Accepted Answer

Добрый день! Риэлтор прав по существу, но регистратор формально подошёл к делу. Доля в праве на землю под гаражом следует судьбе гаражного бокса в силу закона (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ). Это не самостоятельный предмет сделки, а производное от основного объекта. Поэтому п. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ, на который ссылается регистратор, здесь не применяется. Он касается самостоятельного отчуждения долей, а у вас доля «прицепом» идёт к гаражу. Сам Росреестр это подтверждает на своём сайте в разделе FAQ: договор продажи помещения в здании и доли в праве на землю под этим зданием не подлежит нотариальному удостоверению. Письма Минэкономразвития и Определение ВС РФ № 304-ЭС22-2566 говорят о том же. Право преимущественной покупки других сособственников земли вам тоже не нужно соблюдать. Ч. 1 п. 40 ст. 26 Закона № 218-ФЗ прямо выводит такие случаи из правила. Регистратор увидел в договоре два объекта и механически применил норму о нотариате. Бывает сплошь и рядом. Особенно если гаражный бокс зарегистрирован как отдельное сооружение, а не как помещение в здании ГСК. Некоторые регистраторы считают, что принцип единства судьбы работает только для помещений внутри единого здания. Это неверно, т.к. ст. 35 ЗК РФ говорит и о зданиях, и о сооружениях. Но убеждать регистратора приходится. Запросите выписку из ЕГРН на гаражный бокс. Посмотрите, как он учтён: помещение или отдельное сооружение. Если помещение, тогда позиция ещё сильнее. В срок приостановки (обычно 3 месяца) подайте регистратору письменные возражения. Приложите: распечатку с сайта Росреестра из раздела FAQ, где прямо сказано, что нотариус не нужен; ссылки на п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ; письма Минэкономразвития (№ ОГ-Д23-8383 от 07.07.2016 и № ОГ-Д23-2029 от 07.03.2019); Определение ВС РФ № 304-ЭС22-2566. Часто этого достаточно. Регистратор видит, что вы знаете позицию собственного ведомства, и снимает приостановку. Если не помогло, тогда жалоба в Управление Росреестра по вашему региону. Укажите на противоречие между решением регистратора и официальной позицией Росреестра. Это обычно срабатывает. Если и это не помогло, тогда можно обжаловать в суд по правилам КАС РФ. Шансы хорошие, но это время. Поэтому как запасной вариант. Если времени нет и нужно закрыть сделку быстро, тогда идите к нотариусу. Тариф 0,5% от стоимости доли, плюс УПТХ. Деньги небольшие, но обидно платить за то, что по закону не требуется. И ещё один момент: как в договоре прописана цена? Если гараж и доля в праве на землю указаны с раздельной ценой каждый — регистратор может трактовать это как два самостоятельных предмета сделки. Если цена общая за оба объекта, тогда аргумент «доля следует судьбе» работает нагляднее. Это не критично, но при подаче возражений имеет смысл подчеркнуть, что доля в праве на землю передаётся в силу закона, а не как самостоятельный объект купли-продажи. rosreestr.gov.ru/feedback/faq/407376/ Аналогичная позиция изложена на сайтах территориальных управлений Росреестра, например, Управление Росреестра по Чувашии прямо указывает, что нотариальная форма договора продажи помещения в здании и доли в праве на земельный участок под этим зданием не требуется. galatr.cap.ru/news/2021/09/14/trebuetsya-li-notarialjno-udostoveryatj-sdelku-po-