Сейчас вдруг из такой же выписки площадь стала 21, 6 (жилая)

Здравствуйте, Ольга!

Ситуация, когда площадь в выписке ЕГРН внезапно меняется, всегда вызывает тревогу, особенно когда дом под снос. Но в вашем случае, скорее всего, произошла не потеря метров, а уточнение данных. Разберёмся, куда могли «деться» 7 кв. м.

Ключевое различие: жилая и общая площадь

Согласно пункту 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования (кухни, коридоры, санузлы, кладовые), за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Жилая площадь — это только площадь комнат, пригодных для проживания.

Ваши 21,6 кв. м в новой выписке — это, судя по всему, жилая площадь (площадь самой комнаты). А 28,6 кв. м в выписке 2020 года — это была общая площадь, которая включала не только комнату, но и долю в праве на места общего пользования коммунальной квартиры (коридор, кухню, санузел).

Почему это могло произойти

Росреестр в ходе работ по повышению качества данных ЕГРН приводит сведения о площади в соответствие с действующим законодательством. Если ранее в техническом паспорте площадь могла учитываться с балконами или по старым правилам, то сейчас данные могли уточнить. Как разъясняют в Росреестре, расхождение с ранее выданными документами возможно, если ранее в технические паспорта вносились данные о площади с учётом площади балконов, а сейчас общая площадь считается без них.

Почему это важно именно для вас (дом под снос)

Это самый важный момент. Если вы собственник комнаты в коммунальной квартире, при изъятии жилья для муниципальных нужд (под снос) вам должны предоставить равнозначное жилое помещение или выплатить выкупную стоимость, рассчитанную исходя из общей площади.

Верховный Суд РФ в своих определениях от 23 февраля 2026 г. и от 24 февраля 2026 г. прямо указал: если объектом жилищного найма является комната в коммунальной квартире в доме, подлежащем сносу, то при определении общей площади предоставляемого другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.).

То есть, если в новой выписке ЕГРН теперь указана только жилая площадь (21,6 кв. м) без учёта вашей доли в местах общего пользования, это может напрямую ущемить ваши права при сносе. Вам должны учитывать именно общую площадь — то есть с добавлением доли вспомогательных помещений.

Что нужно сделать пошагово

1. Закажите актуальную выписку из ЕГРН и внимательно посмотрите, какая именно площадь там указана — «жилая» или «общая». Сравните с выпиской 2020 года и с правоустанавливающими документами.
2. Обратитесь к кадастровому инженеру, чтобы он подготовил заключение: какая площадь вашей комнаты является общей (с учётом доли мест общего пользования) и на каком основании в ЕГРН была изменена запись. Инженер сможет подтвердить, имела ли место реестровая ошибка.
3. Подайте заявление в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги) об исправлении сведений ЕГРН, если подтвердится, что была допущена ошибка и в реестр внесена жилая площадь вместо общей. К заявлению приложите заключение кадастрового инженера и старые документы. Срок исправления — 5 рабочих дней.
4. Если Росреестр откажет — обращайтесь в суд с заявлением об установлении факта наличия реестровой ошибки и обязании внести изменения в ЕГРН. В суде вы сможете доказать, что именно общая площадь (28,6 кв. м) является правильной и должна учитываться при сносе.

Главный вывод

Не паникуйте раньше времени, но и не оставляйте это без внимания. Скорее всего, в ЕГРН была изменена запись с общей площади на жилую. Для целей сноса вам нужна именно общая площадь — с учётом доли в местах общего пользования коммунальной квартиры. Пока дом не снесли, у вас есть время привести документы в порядок.

При необходимости более подробной консультации или помощи в решении вашего вопроса вы можете обратиться ко мне лично.

Если мой ответ был полезен, буду очень благодарен за положительный отзыв на моей странице: Ссылка на профиль

Это очень важно для меня, чтобы я мог и дальше бесплатно отвечать на сложные вопросы. Спасибо!

С уважением, юрист Мухамеджанов Рустам!

Добрый день, Ольга, г. Пермь.

Имеется комната в коммунальной квартире. Дом под снос. В 2020 году, по выписке из ЕГРН площадь общая была 28,6 кв. м. Сейчас вдруг из такой же выписки площадь стала 21,6 (жилая). Куда дели 7 кв. м?

Это особенно важно, учитывая, что дом под снос — при расселении площадь из ЕГРН напрямую влияет на размер компенсации или метраж предоставляемого жилья.

Закажите полную выписку из ЕГРН (не просто электронную, а развёрнутую) и проверьте, что именно указано — «общая» или «жилая» площадь, и есть ли в разделе с дополнительными сведениями информация об обеих величинах.
Сравните с техпаспортом БТИ — в нём должны быть указаны и жилая, и общая площадь. Это поможет понять, какая цифра была правильной изначально.
Если в ЕГРН ошибка — обратитесь в МФЦ с заявлением об исправлении технической ошибки (если это опечатка) или закажите новый технический план у кадастрового инженера (если ошибка реестровая). 
Не затягивайте — при сносе дома правильная площадь в ЕГРН определяет, что вы получите взамен. Ошибку проще исправить сейчас, чем оспаривать размер компенсации потом.