Добрый день. Здесь самое важное — не путать размер доли в праве собственности и то, как между продавцами распределяется цена квартиры. Если квартиру продают несколько сособственников по одному договору, они вправе прямо в договоре определить, какую конкретно сумму из общей цены получает каждый продавец. ФНС также разъясняет, что совладельцы могут распределить доход от продажи между собой не строго пропорционально долям, если это прямо закреплено в договоре или отдельном соглашении.
Поэтому банк не обязан «автоматически» делить деньги только по долям. Если в договоре будет написано, что одному собственнику из общей цены причитается, например, 1 100 000 руб., а другому иная сумма, именно по такому распределению и должны идти расчёты. Я бы обязательно прописывал не только общую цену квартиры, но и точную сумму, причитающуюся каждому продавцу, и делал платежи каждому отдельно — тогда не будет спора, кто сколько реально получил.
Для налога имеет значение доход конкретного продавца. То есть если наследница фактически по договору получает 1 100 000 руб., то именно эта сумма в общем случае является её доходом от продажи, а не какая-то абстрактная сумма «по размеру доли». Но есть отдельные налоговые правила: если квартира продаётся как единый объект по одному договору, имущественный вычет 1 млн руб. распределяется между собственниками пропорционально их долям, а не по тому, сколько денег каждому договорились отдать.
Кроме того, если доля получена по наследству и с даты смерти наследодателя прошло 3 года и более, доход от её продажи вообще освобождается от НДФЛ. Срок по наследству считается именно с даты смерти наследодателя.
Поэтому завтра я бы не соглашался на формулировку “общая цена такая-то, деньги распределяются по долям”, если фактически вы под давлением собираетесь распределять их иначе. В договоре должны стоять реальные суммы каждому продавцу. Иначе может получиться, что по документам Вы получили больше, чем получили фактически, а потом именно эту сумму придётся объяснять налоговой.
При этом цена квартиры не должна быть искусственно занижена: для налогообложения действует правило сравнения с кадастровой стоимостью, и если цена ниже установленного порога, налоговая может считать доход исходя из кадастровой стоимости с коэффициентом.
Если хотите, пришлите точные доли каждого из пяти собственников, общую цену продажи, сколько фактически должен получить каждый и когда умер наследодатель. Я тогда прямо перед сделкой распишу, как безопаснее прописать раздел цены в договоре и у кого реально возникнет налог.
