Что делать, если доля в квартире продана без уведомления сособственников?

Алена, здравствуйте. При продаже доли сособственник обязан письменно уведомить каждого из остальных участников долевой собственности с указанием цены и условий (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Без надлежащего уведомления продажа доли постороннему лицу незаконна. Нарушение даёт вам право в течение трёх месяцев потребовать в суде не признания сделки недействительной, а перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010). Срок отсчитывается со дня, когда вы узнали о сделке (п. 1 ст. 200 ГК РФ) — то есть с момента обращения в МФЦ. Срок пресекательный, восстановлению не подлежит.
Бремя доказывания того, что уведомления были направлены и доставлены, лежит на продавце (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, ст. 165.1 ГК РФ). Вы не обязаны доказывать неполучение — продавец обязан доказать вручение. Если письма вернулись из-за ошибок почты или направлялись не по тому адресу — это риск отправителя, а не ваш (Определение ВС РФ от 24.02.2015 № 5-КГ14-136).
Уведомления в отношении четверых несовершеннолетних собственников должны были направляться их законным представителям по адресу регистрации ребёнка (ст. 28 ГК РФ). Неуведомление законных представителей = неуведомление сособственника.
Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Дело не проигрышное, если уведомления действительно не были доставлены не по вашей вине и вы готовы заплатить цену договора.

Алена, добрый день!
Пока бы я не утверждал, что это точно не выглядит как «100% проигрыш».

Но важный нюанс: для ст. 250 ГК РФ значение имеет не только фактическое получение письма. Если уведомление было правильно направлено по надлежащему адресу и не вручено по причинам, зависящим от адресата, оно может считаться доставленным по ст. 165.1 ГК РФ. И наоборот, если письма направлялись не туда, без подтверждения содержания либо почта их фактически не принимала/не доставляла по независящим от Вас причинам, это уже другой вопрос.

Поэтому сейчас запросите доказательства: почтовые идентификаторы всех отправлений, описи вложения, адреса, уведомления о вручении/возврате и текст самих предложений о продаже.

Если преимущественное право действительно нарушено, требование обычно заявляется не о признании сделки недействительной, а о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя по п. 3 ст. 250 ГК РФ. Срок — три месяца со дня, когда Вы узнали или должны были узнать о продаже.

И ещё важно: если пойдёте в суд, нужно быть готовыми выкупить долю по той же цене и на тех же условиях, что фактический покупатель.

Если пришлёте выписку ЕГРН, дату, когда узнали о продаже, и всё, что есть по этим «8 письмам », можно будет оценить перспективу уже предметно.

Алена, по Вашей ситуации есть смысл разбираться с продажей сейчас, не откладывая.

Если Вы и остальные сособственники не получали надлежащего извещения о продаже доли, закон даёт возможность через суд потребовать перевода на Вас прав и обязанностей покупателя. Но здесь всё будет зависеть от того, какие именно уведомления продавец направлял, по каким адресам, каким способом и сможет ли он доказать их направление и доставку.

То, что на почте сейчас не нашли информацию по этим письмам, само по себе вопрос не решает. Нужно получить документы по продаже и проверить почтовые доказательства продавца. Особенно важно установить дату сделки — от неё и от момента, когда Вы узнали о продаже, нельзя терять время.

У Вас ещё есть отдельный важный момент — четыре несовершеннолетних собственника. Нужно проверить, кому именно направлялись уведомления в отношении детей и соблюдён ли порядок их извещения.

Здравствуйте!

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пункт 2 указанной статьи допускает продажу долевым собственником своей доли при соблюдении преимущественного права покупки указанной доли со стороны других собственников, которое установлено пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса».

Пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса защищает долевых собственников, чье преимущественное право покупки было нарушено путем установления трехмесячного срока, в течение которого они могут в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. 

Таким образом, Вы имеете право потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.