Здравствуйте. По описанным обстоятельствам льгота по НДФЛ именно по квартире 27 м², проданной в сентябре 2025 года, может быть недоступна из-за второй квартиры площадью 79 м². По п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ для доходов 2025 года проверяется в том числе, не принадлежало ли налогоплательщику, супругу и детям на дату продажи более 50% другого жилого помещения, площадь которого превышает площадь приобретенного жилья. ФНС применительно к декларации за 2025 год прямо указывает это условие.
Если в сентябре, когда продали квартиру 27 м², вашей семье принадлежало в совокупности более 50% квартиры 79 м², то возникает препятствие. Квартира 79 м² является «иным жилым помещением», а ее площадь больше приобретенной в декабре квартиры 70 м². То, что квартиру 79 м² вы затем продали в декабре, этого не устраняет, поскольку наличие другого жилья проверяется на дату продажи квартиры 27 м². Высокая кадастровая стоимость новой квартиры здесь не исправляет соотношение 79 м² и 70 м² по условию, действовавшему для доходов 2025 года.
При этом условие «улучшения жилищных условий» применительно непосредственно к проданной квартире 27 м² у вас выполняется по площади, поскольку приобретено 70 м² вместо 27 м². Закон не требует, чтобы новая квартира была больше суммарной площади всех проданных квартир. Каждая продажа проверяется с учетом условий льготы.
Для окончательного вывода нужны два уточнения: сколько лет детям на дату продажи в сентябре 2025 года и кому и в каких долях принадлежала квартира 79 м² на эту дату. Если семье принадлежало не более 50% этой квартиры, вывод по льготе для 27 м² может быть другим.
