Нужно ли заключать договор аренды земли?

Здравствуйте! Обязанность заключать отдельный договор аренды земли только потому, что Вы стали собственником апартаментов, автоматически не возникает. Все зависит от статуса самого здания и земельного участка. Если здание юридически является многоквартирным домом, участок под ним относится к общему имуществу собственников помещений по [ст. 36 ЖК РФ]ст. 36 ЖК РФ, и отдельный договор аренды каждым собственником не заключается. Если же апартаменты зарегистрированы как нежилые помещения в нежилом здании, ситуация иная. Для государственной или муниципальной земли [ст. 39.20 ЗК РФ]ст. 39.20 ЗК РФ допускает оформление участка собственниками помещений в общую долевую собственность либо аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Поэтому сначала нужно проверить выписку ЕГРН на Ваши апартаменты и выписку ЕГРН на земельный участок, а также договор, по которому апартаменты приобретались. Без этого требование заключить аренду оценить нельзя. Если пришлете эти документы в личный чат, кнопка «Общаться в чате» справа, я смогу проверить, есть ли у Вас обязанность заключать договор аренды и вправе ли с Вас требовать арендную плату.

Сразу успокою: вам не обязательно заключать отдельный договор аренды земли прямо с муниципалитетом сразу после покупки. Я поясню, как тут работает закон, чтобы вы понимали свои права и не волновались зря.
Дело в том, что по закону (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ) с момента, когда вы зарегистрировали право собственности на апартаменты, вы автоматически приобрели право пользоваться той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его эксплуатации. То есть закон сам «перевёл» на вас права и обязанности прежнего арендатора (застройщика), даже если в договоре купли-продажи об этом ни слова. Вам не нужно каждый раз подписывать новый договор — ваше право производно от права на само помещение. 

Здравствуйте, Георгий!

Добрый день. Вопрос, который вы задали, очень актуален, и у него есть конкретный юридический ответ. Давайте разберемся по порядку.

Необходимость заключения договора аренды земли для собственника апартаментов возникает не всегда, а только в том случае, если сам земельный участок под вашим комплексом находится в аренде у застройщика (или иного лица).

Если мой ответ был полезен, буду признателен за вашу оценку. Просто нажмите на «плюсик» справа внизу под ответом
Так же вы можете написать мне в личные сообщения, для дополнительной консультации.

Здравствуйте. Отвечаю на ваш вопрос коротко и по делу. Лично вам как физическому лицу заключать отдельный договор аренды земли не нужно.
По закону, право на долю в аренде земельного участка перешло к вам автоматически в момент регистрации права собственности на апартаменты. То, что застройщик ничего не сообщил при покупке, это стандартная практика, так как этот вопрос регулируется базовыми нормами Земельного и Гражданского кодексов.
Взаимоотношения собственников апартаментов с землей устроены по трем главным правилам.
Первое. Земля под комплексами апартаментов чаще всего находится в долгосрочной аренде у города или государства. Первоначальный договор аренды участка для строительства и обслуживания здания заключает сам застройщик. Когда вы покупаете апартаменты и регистрируете право собственности в Росреестре, к вам автоматически переходит право пользования этим земельным участком в виде доли в праве аренды, пропорциональной площади ваших апартаментов. Никаких новых документов подписывать не требуется.
Второе. Оплата за аренду земли все равно будет производиться, но в скрытом виде. Арендная плата за весь участок делится между всеми владельцами коммерческих помещений и апартаментов в здании. Обычно эти расходы управляющая компания сразу включает в ваши ежемесячные коммунальные квитанции отдельной строкой, которая может называться арендная плата за землю или содержание земельного участка.
Третье. Исключением является ситуация, когда первоначальный договор аренды земли у застройщика истекает, а управление зданием переходит к товариществу собственников недвижимости. В этом случае продлением договора аренды земли или оформлением его в общую долевую собственность будет заниматься выбранная управляющая компания или руководство товарищества от лица всех собственников оптом. Отдельного владельца апартаментов в администрацию города за личным договором никто не вызовет.
С уважением-Руслан Ливанович

Вопрос действительно частый, и я понимаю ваше беспокойство: когда при покупке ничего не говорили, легко запутаться. Отвечу прямо: самим бежать и подписывать отдельный договор не нужно, но разобраться в ситуации стоит — от этого зависят ваши риски и платежи. Дело в нюансе: апартаменты — это нежилые помещения. В отличие от квартир, где земля под домом автоматически переходит в общую долевую собственность жильцов (по Жилищному кодексу), с апартаментами так не работает. Здесь действует другое правило: с момента регистрации права собственности на апартамент к вам в силу закона переходит право пользования земельным участком под зданием (часто это называют «переход права аренды», даже если изначально земля была в аренде у застройщика). То есть формально право у вас уже есть, отдельный договор «с нуля» заключать не требуется. Но на практике возникает важный момент. Если застройщик сам арендовал землю (а не выкупил в собственность), то изначально договор заключён между ним и арендодателем (муниципалитетом или частным собственником). После продажи апартаментов вы не становитесь стороной этого договора автоматически — нужно документально оформить ваше участие. Обычно это делают через дополнительное соглашение к существующему договору аренды, где вы вступаете в него как соарендатор (возникает множественность лиц на стороне арендатора). Либо, если такого механизма нет, уполномоченный орган может предложить заключить единый договор с множественностью лиц. Какие риски, если ничего не делать? Если застройщик перестанет платить по своему договору аренды или расторгнет его — земля может быть изъята, и вы лишитесь законного права пользоваться территорией. Арендодатель (собственник земли) может начать выставлять вам отдельные счета за пользование участком. Могут возникнуть сложности, если застройщик решит использовать оставшуюся часть участка (например, для новой застройки) без учёта ваших интересов. Что сделать сейчас? Я рекомендую такой план: Запросите у застройщика документы на землю. Посмотрите, на каком праве он владел участком (собственность или аренда) и есть ли в его договоре пункт о возможности передачи прав покупателям. Проверьте договор купли-продажи апартаментов. Иногда там прямо прописывают судьбу прав на землю. Если выяснится, что земля была в аренде у застройщика, а вы в договор не вписаны — имеет смысл инициировать присоединение к этому договору. Можно обратиться в уполномоченный орган (например, в администрацию, если земля муниципальная) или напрямую к застройщику.  Главное — не игнорировать вопрос: документальное оформление защитит ваши права на пользование землёй. 

Здравствуйте.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; ч. 2, 5 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Таким образом, земля под домом и так находится в вашей собственности и оформлять договор аренды не нужно. 

Здравствуйте, Георгий.

Само по себе приобретение апартаментов не означает, что Вам необходимо заключать отдельный новый договор аренды земли.

Поскольку апартаменты, как правило, являются нежилым помещением, здесь важно установить, кому принадлежит земельный участок и на каком праве он был предоставлен застройщику.

Если участок находится в аренде у застройщика, то при регистрации права собственности на апартаменты к Вам переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на которых им пользовался застройщик. Отдельное заключение нового договора «с нуля» для этого не требуется. Это прямо следует из ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ.

При этом у собственников помещений в нежилом здании может возникнуть множественность лиц на стороне арендатора, то есть Вы становитесь участником существующих арендных отношений вместе с другими собственниками. Соответственно, обязанность участвовать в арендных платежах также может перейти к Вам.

Поэтому фраза «застройщик ничего не сообщил» сама по себе еще не означает, что Вы ничего не должны платить за землю. Но и подписывать предложенный Вам отдельный договор или признавать задолженность без проверки документов я бы не советовал.

Нужно посмотреть выписку ЕГРН на апартаменты, выписку на земельный участок и первоначальный договор аренды земли застройщиком. По ним можно точно определить, какое право на землю у Вас возникло и имеются ли основания для начисления Вам арендной платы.

Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.

ДОБРЫЙ ДЕНЬ, ГЕОРГИЙ. 

1) Земельный участок под домом является общей долевой собственностью всех собственников помещений. Управлением этим участком (как и всем домом) занимается либо управляющая компания (УК), либо товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо сами собственники, если они выбрали прямую форму управления.

2)Касаемо момента со стороны застройщика, тут это означает простыми словами, что при покупке квартиры вам не было предложено заключать какой-то отдельный договор аренды на землю, и это правильно. Если бы застройщик имел намерение каким-то образом обособить земли под апартаменты и сдавать их в аренду собственникам апартаментов, это было бы грубым нарушением законодательства о долевой собственности.

3): Вам не нужно заключать отдельный договор аренды земли. Ваше право собственности на апартаменты уже включает в себя долю в праве собственности на земельный участок. Все вопросы, связанные с этим участком, решаются в рамках управления общим имуществом дома.

Здравствуйте!

Надо ли покупателю апартаментов лично заключать договор аренды земли? Нет, не надо.

Когда вы покупаете апартаменты у застройщика, право на землю под зданием переходит к вам автоматически. Это называется следование земельного участка судьбе недвижимости.

Происходит это так:

*Если застройщик арендовал земельный участок (у государства или частного собственника), то после регистрации вашего права собственности на апартаменты вы становитесь соарендатором этого же участка на тех же условиях, что были у застройщика.

*Отдельно идти в администрацию или к собственнику земли и подписывать новый договор аренды не требуется. Вы просто встаёте на место застройщика в существующем договоре аренды. Что происходит, когда застройщик продал все апартаменты? Как только последнее помещение в здании передано покупателю, застройщик выбывает из арендных отношений. Он больше не является арендатором, потому что у него не осталось ни одного объекта недвижимости на этом участке. С этого момента арендаторами земли становятся все собственники апартаментов вместе. Возникает так называемая множественность лиц на стороне арендатора. Каждый владелец апартаментов автоматически участвует в договоре аренды соразмерно своей доле в праве на здание.

То есть: Никаких дополнительных действий для заключения договора аренды совершать не нужно, право аренды возникает автоматически при покупке апартаментов. Арендную плату вы будете платить не напрямую собственнику земли, а, как правило, через управляющую компанию или ТСЖ, которые собирают платежи со всех собственников. Если вы захотите изменить условия аренды, расторгнуть старый договор или заключить новый, то для этого нужно общее решение собственников. Можно уполномочить управляющую компанию или доверенное лицо действовать от имени всех владельцев апартаментов.

Добрый день! Само по себе приобретение апартаментов не означает, что собственник обязан заключать отдельный договор аренды земельного участка. Необходимо установить, кому принадлежит земля под ЖК и на каком правовом основании застройщик осуществлял строительство и использует земельный участок. Если участок уже находится в собственности либо аренде застройщика, управляющей организации или ином законном пользовании, отдельное заключение договора аренды с каждым собственником апартаментов не требуется, если такая обязанность прямо не предусмотрена законом или документами. Если при покупке застройщик не сообщал о необходимости оформления аренды и соответствующих платежах, требование заключить такой договор должно быть обосновано конкретными правовыми нормами и документами на земельный участок.

Георгий, здравствуйте. Апартаменты юридически — нежилые помещения, поэтому ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ о бесплатном переходе земли под многоквартирным домом к собственникам квартир на них не распространяются. При покупке апартаментов к собственнику в силу закона переходит право на земельный участок, которым пользовался застройщик — ст. 552 и 273 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ. Если застройщик был собственником земли — к вам переходит доля в праве собственности, платите земельный налог. Если застройщик арендовал землю у города — переходит право аренды, нужно заключить договор аренды со множественностью лиц — ст. 39.20 ЗК РФ, п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Использование земли платное — ст. 1 и 65 ЗК РФ. Обязанность платить возникает с момента регистрации права собственности на помещение, независимо от того, сообщил застройщик или нет. Узнать статус земли можно по выписке из ЕГРН на участок.

Добрый день.

Не нужно, так как в соответствии с 552 ГК РФ,  по договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости, покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

Здравствуйте. Сам по себе факт собственности на апартаменты еще не означает, что Вы обязаны отдельно заключать договор аренды земли. Все зависит от правового статуса здания и земельного участка: кому принадлежит участок, на каком праве он предоставлен, входит ли плата за землю в содержание комплекса. Сначала нужно проверить выписку ЕГРН на объект и участок, а также договор с застройщиком и управляющей компанией. Если участок уже оформлен под всем комплексом, отдельный договор с каждым собственником может вообще не требоваться. Могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате)

 
 
Да, скорее всего, вам нужно оформить присоединение к договору аренды земельного участка. Апартаменты — это юридически нежилые помещения, и в отличие от квартир, земля под зданием не переходит к вам автоматически и бесплатно.

В чём суть
Для квартир в многоквартирном доме земельный участок под зданием переходит в общую долевую собственность владельцев бесплатно в момент регистрации права на первое помещение. Договор аренды застройщика при этом автоматически прекращается.

Для апартаментов (юридически — нежилых помещений) этого правила нет. Земля под зданием остаётся либо в собственности застройщика, либо в аренде у него (если участок государственный или муниципальный). Собственники апартаментов не становятся совладельцами земли автоматически.

Что говорит закон и суды
Согласно позиции Верховного Суда, с момента регистрации права собственности на апартаменты к владельцу автоматически переходят права и обязанности арендатора земельного участка — в доле, пропорциональной площади помещения. Но на практике реализовать эти права без документального оформления нельзя.

Это означает:

Вы уже обязаны платить арендную плату за землю — пропорционально доле вашего помещения, даже если ничего не оформили.
Но без оформления соглашения о присоединении к договору аренды вы не сможете полноценно пользоваться своими правами на участок, а сумма платежей может быть выше, чем могла бы быть.
Что нужно сделать
Узнайте статус земли под вашим комплексом. Запросите в Росреестре выписку на земельный участок (по кадастровому номеру здания можно найти и участок). Это покажет, кто собственник и есть ли действующий договор аренды.
Обратитесь в местный орган имущественных отношений — в вашем случае это управление имущественных отношений администрации городского округа Люберцы. Там подскажут, какой порядок предусмотрен именно для вашего комплекса.
Подготовьте документы для присоединения к договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Обычно нужны:

копия паспорта и ИНН;
выписка из ЕГРН на ваше помещение;
заявление о присоединении к договору аренды.
Координируйтесь с другими собственниками. По закону (ст. 39.20 ЗК РФ) заключается не отдельный договор с каждым, а единый договор аренды со множественностью лиц. Проще и выгоднее действовать сообща — через управляющую компанию или инициативную группу.
Важные нюансы
Неоформление не освобождает от платежей — долг по аренде будет накапливаться.
Без договора вы платите больше: при формальном присоединении арендная плата пересчитывается по более выгодной методике (для эксплуатации, а не для строительства).
Выкуп земли — альтернатива аренде, но для апартаментов это делается по коммерческим ставкам, что дорого. Для комплекса с десятками собственников это редко реалистично.
Почему застройщик не сообщил
К сожалению, это распространённая ситуация. Застройщикам невыгодно акцентировать внимание на том, что после покупки к собственникам перейдут обязательства по аренде земли. Юридически же переход прав и обязанностей происходит автоматически в силу закона — с момента регистрации вашего права собственности.

Рекомендую не откладывать: начните с выписки из ЕГРН на земельный участок, чтобы понять текущий статус, а затем обратитесь в местную администрацию. Чем раньше оформите присоединение, тем меньше риски накопления долга и переплат.

Георгий, добрый день!

Коротко: скорее всего — да, и вот почему.

Апартаменты юридически — это нежилые помещения, а не квартиры. Поэтому автоматическое право общей долевой собственности на землю под домом, которое ст. 36 ЖК РФ даёт собственникам квартир в жилом доме, на апартаменты не распространяется. Право пользования землёй, необходимой для эксплуатации здания, переходит к вам вместе с правом на помещение по правилам ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ — но на тех же условиях, на которых землёй владел застройщик. А это чаще всего — не собственность, а долгосрочная аренда у города/области.

Из этого следует ключевая проблема: если земля у застройщика была в аренде (а не в собственности), то каждый собственник помещения фактически становится соарендатором этого участка «по множественности лиц на стороне арендатора» — судебная практика по этому прямо есть (см., например, разъяснения ГАРАНТ по делам о договорах аренды земли с множественностью лиц — ООО + физлица-собственники помещений в одном здании). Застройщик обязан был вас об этом уведомить при продаже, но на практике это системно замалчивают.

Есть и второй сценарий — по аналогии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 суды иногда распространяют режим общего имущества (включая землю) и на нежилые здания, минуя формальную аренду. Какой сценарий у вас — зависит от того, что именно записано в правоустанавливающих документах на участок (выписка ЕГРН, договор с городом у застройщика).

Без этих двух документов — выписки ЕГРН на участок и договора застройщика с собственником земли — сказать точно, оформлять договор аренды или нет и сколько вы можете быть должны за прошлые периоды, невозможно. Это ровно тот случай, где 15 минут разбора документов экономят вам потенциальный судебный спор с городом или застройщиком.

Если пришлёте кадастровый номер участка и документы от застройщика — разберу на консультации предметно.

Однозначного «да/нет» здесь нет — ответ зависит от двух обстоятельств, которые нужно установить по ЕГРН:

Каков статус здания — многоквартирный дом (апартаменты как нежилые помещения в МКД) или самостоятельное нежилое здание (МФК, апарт-отель, гостиница).
Кому принадлежит земельный участок — публичному образованию, застройщику или уже собственникам помещений.
Правового значения для возникновения обязанности не имеет. Теоретически — нарушение ст. 10 Закона о защите прав потребителей (если клиент — потребитель) с возможностью требовать убытков, но перспектива слабая: сведения о статусе участка публичны в ЕГРН. Как самостоятельное основание освобождения от платы не работает.