Как продать долю несовершеннолетнего в квартире в Москве при переезде в Беларусь?

Здравствуйте, Наталья.

Ситуация действительно имеет международную специфику, но она разрешима. Разберу по порядку оба ваших вопроса, опираясь на российское законодательство, поскольку сделка будет совершаться на территории РФ и в отношении недвижимости в Москве.

**1. Органы опеки: чье разрешение нужно?**

Для начала зафиксируем главное: поскольку ребенок — собственник доли, на сделку требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Это прямое требование п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ: опекун не вправе совершать сделки по отчуждению имущества подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без этого документа нотариус сделку просто не удостоверит.

Теперь о том, кто именно разрешение выдает. Компетенция органов опеки определяется по месту жительства ребенка (ст. 8, 34 ГК РФ, ст. 121 Семейного кодекса РФ). Поскольку ваша семья постоянно проживает в Беларуси, а ребенок является гражданином РБ, разрешение уполномочены давать органы опеки и попечительства Республики Беларусь по месту вашего жительства. Это соответствует и положениям Минской конвенции 1993 года о правовой помощи, участниками которой являются и РФ, и РБ.

Однако есть важный нюанс. Нотариус в Москве, удостоверяя сделку, обязан проверить, что права несовершеннолетнего не нарушаются. Он не всегда может самостоятельно оценить юридическую силу и содержание иностранного документа. Поэтому на практике нотариусы в РФ требуют, чтобы разрешение иностранного органа опеки было легализовано (проставлен апостиль) и переведено на русский язык. Перевод должен быть выполнен профессиональным переводчиком, а подлинность его подписи засвидетельствована нотариально.

Как действовать:

1. Получите разрешение органов опеки Минска на продажу доли с обязательным указанием условия — покупка равноценного или лучшего жилья на имя ребенка. Имейте в виду: даже при наличии разрешения белорусского органа опеки московский нотариус вправе отказать в удостоверении сделки, если сочтет, что она нарушает права ребенка. В этом случае вопрос решается через суд.

2. Проставьте апостиль в уполномоченном органе Беларуси (Министерство юстиции РБ).

3. Закажите нотариальный перевод разрешения на русский язык.

4. Перед сделкой направьте этот пакет документов нотариусу в Москве для предварительной проверки.

Отдельно отмечу: ребенку 15 лет, а значит, он не просто «присутствует» при сделке — требуется его личное согласие на продажу доли. Это установлено ст. 26 ГК РФ: несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей, но и их собственное согласие также необходимо. На практике это оформляется либо личной подписью ребенка в договоре (при присутствии на сделке), либо нотариально удостоверенным согласием, если он приехать не может.

**2. Схема расчетов: как получить деньги на счет в Беларуси?**

Ваше предложение о прямом международном переводе на счет ребенка в Беларуси юридически допустимо. Валютное законодательство РФ (ст. 6, 10 Федерального закона № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле») не запрещает нерезидентам (а ваш ребенок — гражданин РБ) получать на свои счета за пределами РФ средства от продажи имущества в РФ. Банк-нерезидент вправе зачислить такие средства на счет ребенка в Беларуси, но для проведения платежа российский банк потребует документы валютного контроля, подтверждающие законность происхождения средств.

Ключевой момент — это соблюдение интересов ребенка. Чтобы у нотариуса и органов опеки не возникло вопросов, в договоре купли-продажи необходимо четко прописать механизм расчетов. Ваш вариант с аккредитивом — самый безопасный и предпочтительный. Правовое регулирование аккредитива установлено ст. 867-873 ГК РФ.

Рекомендуемая схема:

1. В договоре купли-продажи укажите, что оплата за долю ребенка перечисляется на его счет в ОАО «Сбер Банк» (Беларусь) путем безналичного международного перевода.

2. В разделе «Расчеты» пропишите, что расчеты производятся через аккредитив, открытый в российском банке. Условием выплаты средств является предоставление выписки из ЕГРН о переходе права собственности к покупателю.

3. После регистрации перехода права в Росреестре банк исполняет аккредитив и отправляет международный перевод по реквизитам, указанным в договоре.

Важно: Вам необходимо заранее уведомить российский банк, через который будет проходить аккредитив, о том, что получателем средств является нерезидент. Банк может запросить дополнительные документы (копию разрешения органов опеки, договор купли-продажи). Также уточните в банке, не потребуется ли для проведения валютного перевода открытие транзитного счета или предоставление иных документов валютного контроля.

Чего делать НЕ стоит:

Самая частая ошибка в таких ситуациях — попытка продать долю ребенка без предварительного согласования всех деталей с нотариусом и банком. Не подписывайте договор, пока не получите от нотариуса письменное подтверждение, что он готов удостоверить сделку с вашим пакетом документов, а от банка — что он готов провести платеж по указанной схеме. Окончательное решение о допустимости схемы расчетов принимают именно нотариус и банк. В противном случае вы рискуете столкнуться с отказом в регистрации сделки или задержкой перевода средств на неопределенный срок, что может сорвать вашу встречную покупку в Минске.

Здравствуйте!

Или закон обязывает нас в любом случае получать разрешение от органов опеки РФ по месту нахождения продаваемой квартиры?

 Как в этом случае нам действовать? 

Вы можете получить предварительное разрешение на продажу недвижимого имущества в Москве, по месту нахождения недвижимого имущества, собственником которого ( долевым ) является несовершеннолетний ребенок ( недвижимое имущество находится в Москве) не смотря на то, что у него ( ребенка) гражданство иностранного государства, и также не смотря на то, что в РФ он не зарегистрирован по месту жительства, в связи с тем, что объект недвижимого имущества находится в Москве. Он является его собственником. 

В соответствии с положениями 

Постановления Правительства Москвы от 30.03.2023 N 508-ПП ( Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Выдача предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, совершеннолетнему недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину» (приложение 1).)

2.4.1. В качестве заявителей (заявителя) могут выступать: 2.4.1.2. Несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет, действующий с письменного согласия своих родителей (единственного родителя) и имеющий место жительства в городе Москве либо не имеющий места жительства на территории Российской Федерации и являющийся собственником имущества в городе Москве.

О гражданстве речь в Постановлении также не идет ( необходимость российского гражданства). 

Также подробнее разъяснения указана на официальном сайте мос.ру подробнее можете ознакомиться по данной ссылке