Здравствуйте, Алена!
Ваша ситуация в правовом смысле гораздо прочнее, чем кажется со стороны. Отвечу сразу по существу: после смерти мамы сёстры не смогут получить долю в вашей однокомнатной квартире ни в порядке наследования, ни через оспаривание той сделки.
Начну с наследования, потому что это главное. В состав наследства входит только то имущество, которое принадлежало наследодателю на день открытия наследства, так прямо установлено статьёй 1112 Гражданского кодекса РФ. Собственником однокомнатной квартиры ваша мама не была никогда ни одного дня. Покупателем по договору купли-продажи выступали вы, право собственности зарегистрировано в ЕГРН за вами, а по статье 8.1 и пункту 1 статьи 131 ГК РФ именно государственная регистрация определяет, кому принадлежит недвижимость. Регистрация мамы по месту жительства никакого вещного права ей не даёт: по статье 209 ГК РФ и статье 30 Жилищного кодекса РФ владеет, пользуется и распоряжается жильём собственник, а у зарегистрированного члена семьи есть только право пользования, которое со смертью прекращается и по наследству не переходит. Наследовать после мамы применительно к этой квартире попросту нечего, нотариус её в наследственную массу не включит.
Отдельно скажу о том, чего опасаются в подобных делах чаще всего. Российское право не знает конструкции «фактического собственника», то есть человека, который дал деньги на покупку, но не указан в договоре. Если кто-то полагает, что жильё куплено за его счёт, закон даёт ему не право собственности, а в лучшем случае денежное требование по правилам главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. Поэтому даже самая смелая позиция ваших сестёр упирается в потолок: спор мог бы идти только о деньгах и только к тому, кто эти деньги получил, но не о доле в вашей квартире.
Теперь о возможности оспорить сделку. Формально наследники действительно вправе после смерти наследодателя предъявить иск о недействительности совершённой им сделки, на это указывает пункт 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании». Но там же содержится принципиально важная для вас оговорка: обращение наследников не влечёт изменения сроков исковой давности и порядка их исчисления. Иными словами, смерть мамы никакого нового срока сёстрам не откроет. Давность считается не от даты открытия наследства, а от исполнения сделки, то есть от событий десятилетней давности.
А эти сроки уже исчерпаны. По пункту 2 статьи 181 ГК РФ оспоримая сделка может быть оспорена в течение одного года. По пункту 1 статьи 181 ГК РФ требование о недействительности ничтожной сделки и о применении последствий её недействительности заявляется в течение трёх лет со дня начала исполнения сделки, а если иск подаёт лицо, не являющееся стороной сделки, то со дня, когда оно узнало о начале исполнения, но в любом случае этот срок не может превышать десяти лет со дня начала исполнения. Такой же предельный десятилетний барьер установлен пунктом 2 статьи 196 ГК РФ. Здесь важна деталь, о которой обычно забывают: этот десятилетний срок носит объективный характер и восстановлению не подлежит вообще, никакие уважительные причины его не продлевают, что подтверждено пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43. Правила статьи 205 ГК РФ о восстановлении давности к нему неприменимы. Ваша сделка исполнена около десяти лет назад, деньги прошли напрямую от покупателя четырёхкомнатной квартиры к продавцу однокомнатной, и все сроки закрыты.
Скажу и о доле старшей сестры, поскольку именно она выглядит самым чувствительным местом. Даже если считать, что её 1/5 от цены продажи фактически осталась у мамы, это порождало бы денежное требование сестры к маме, а не к вам, и уж точно не право на вашу квартиру. Старшая сестра сама подписывала договор продажи четырёхкомнатной квартиры и сама распорядилась своими деньгами в пользу мамы, договорённость об обмене с отцом была исполнена реально, она получила трёхкомнатную квартиру. Такое требование давно погашено давностью, а после смерти мамы оно в любом случае превратилось бы в долг наследства, который по статье 1175 ГК РФ погашается за счёт наследственного имущества в пределах его стоимости, а не за счёт вашей личной собственности.
Не сработает и попытка объявить сделку притворной по статье 170 ГК РФ. Притворность требует доказать, что стороны прикрывали другую сделку, а у вас была абсолютно реальная встречная покупка, совершённая при жизни мамы, по её прямо выраженной воле, никем при её жизни не оспоренная за десять лет. Это обстоятельство суды учитывают отдельно и оценивают не в пользу наследников.
Что вам стоит сделать практически. Прежде всего бережно сохраните весь пакет документов по обеим сделкам: договоры купли-продажи четырёхкомнатной и однокомнатной квартир, расписки, платёжные документы, банковские подтверждения, выписку из ЕГРН, документы риелтора и нотариуса. Храните их бессрочно, потому что в возможном споре именно эти бумаги закрывают вопрос за один судебный день.
Пока мама жива, есть смысл дополнительно закрепить её волю письменно. Оптимальный вариант, это нотариально удостоверенное заявление мамы о том, что однокомнатная квартира приобреталась по её воле сразу на ваше имя, что она никогда не считала себя её собственником, претензий не имеет, а также о причинах, по которым 2/5 стоимости четырёхкомнатной квартиры были направлены на эту покупку. Такой документ не создаёт вам новых прав, вы и так собственник, но он превращает будущий спор о «семейных договорённостях» в бесперспективный.
И очень важное предупреждение, о котором люди узнают слишком поздно. Ни при каких обстоятельствах не подписывайте с сёстрами расписок, соглашений, обязательств о выплате компенсации, графиков платежей и любых бумаг, где вы признаёте за ними какие-либо права или суммы. По статье 203 ГК РФ признание долга прерывает течение давности, а по пункту 2 статьи 206 ГК РФ письменное признание долга уже после истечения давности запускает её течение заново. То есть одна подпись из добрых побуждений способна воскресить требование, которое сегодня юридически мертво. Устные разговоры ведите свободно, но письменно ничего не подтверждайте.
Полностью исключить сам факт обращения сестёр в суд вы не можете, право на иск есть у каждого. Но исход такого дела предрешён при одном обязательном условии: исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения, это пункт 2 статьи 199 ГК РФ. Суд не применит её по собственной инициативе. Поэтому следите за почтой по адресу вашей регистрации, помня о статье 165.1 ГК РФ, по которой юридически значимое сообщение считается доставленным и тогда, когда вы его не получили по своей вине. При получении иска обязательно подайте письменные возражения с отдельным заявлением о пропуске срока исковой давности и лично или через представителя участвуйте в заседании. Истечение давности, о применении которой заявлено, само по себе является основанием для отказа в иске, и суд не станет даже переходить к оценке доводов истца по существу.
Резюмируя, сегодня оснований для беспокойства у вас нет. Квартира ваша, в наследство после мамы она не войдёт, сроки для оспаривания сделки истекли и восстановлению не подлежат. Ваша задача сводится к трём простым вещам: сохранить документы, оформить у нотариуса подтверждение маминой воли, пока это возможно, и ничего не подписывать в пользу сестёр.
С уважением, Гайворонский Александр.
Ничего не делайте, подадут иски, заявите о пропуске сроков давности и все.