Здравствуйте. Сестра не может продать всю квартиру без согласия мужа, поскольку ему принадлежит 1/4 доля. Для продажи всей квартиры договор должны заключать оба собственника. Муж вправе требовать, чтобы при продаже его доли причитающаяся ему часть цены была перечислена непосредственно ему. При обычной продаже всей квартиры это разумно закрепить в договоре как отдельный платеж за его 1/4 долю. ГК РФ предусматривает, что распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников.
Кроме того, муж имеет право пользоваться квартирой и требовать доступ к ней. Сестра не вправе лишать его ключей только потому, что у нее 3/4. Если договориться о порядке пользования невозможно, его определяет суд. Закон также позволяет собственнику требовать компенсацию, когда другой совладелец фактически пользуется той частью общего имущества, которая приходится на его долю. Поэтому при доказанном многолетнем недопуске мужа можно отдельно рассматривать требование к сестре о компенсации за пользование квартирой сверх ее доли. Размер и период такой компенсации нужно рассчитывать по обстоятельствам и доказательствам.
При этом отсутствие проживания не освобождает мужа от всех расходов на квартиру. Собственник несет расходы на содержание имущества соразмерно своей доле, а обязанность по оплате жилья возникает с момента приобретения собственности. Поэтому если сестра заявит требование о возмещении оплаченных ею расходов, нужно разделять содержание квартиры и обязательные платежи с одной стороны и коммунальные ресурсы, фактически потребленные сестрой, с другой.
Если сестра решит продавать только свои 3/4, муж вправе преимущественно купить эту долю по той цене и на тех условиях, на которых она предлагается постороннему покупателю.
Поэтому перед общей продажей имеет смысл письменно зафиксировать цену квартиры, какую сумму получает муж за свою 1/4, порядок расчетов, а отдельно решить вопрос о коммунальных платежах и возможной компенсации за то время, когда сестра одна пользовалась всей квартирой.
