Продажа квартиры по жилищному сертификату: риски сделки и оформление предварительного договора

В предварительный договор Вы можете включить условия о задатке, в том числе, и на случай непредоставления жилищного сертификата.

 Статьей 381 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

2. Насколько я понял, сначала регистрируется ДКП (разумеется, с обременением), проходит регистрация в Росреестре. Затем только покупатели идут с ДКП в администрацию района, там в течение 1 дня проверяются документы и в течение 5 дней производится перечисление средств в адрес продавца.

 Да, всё происходит именно так, но в договоре купли-продажи надо обязательно предусмотреть условия о залоге жилого помещения до полной оплаты.

А что произойдет, если администрация откажет в перечислении средств, например по причине того, что квартира не подходит по условиям?

Крайне неприятная ситуация произойдёт. Либо стороны должны расторгнуть договор купли-продажи в добровольном порядке, путём заключения соответствующего соглашения, и продавцу вернётся в собственность квартира.

 Либо если покупатель будет отказываться от заключения такого соглашения добровольно, то продавцу придётся обращаться в суд на основании ст. 409 Гражданского Кодекса РФ:

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Или что произойдет, если покупатель подпишет ДКП и уйдет из жизни до момента подачи документов в администрацию? 

В такой ситуации всё может приостановиться до  6 месяцев — срока принятия наследства, если наследники имеются и его примут.

 Так, согласно ст. 1112 Гражданского Кодекса РФ:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

И в целом, всё оформление и получение денежных средств продавцом может затянуться более полугода.

Также, поскольку в сделке Вы вступаете со стороны продавца, и при заключении предварительного договора получается задаток, то в случае, если по Вашей вине не происходит заключение основного договора купли-продажи ( Вы уклоняетесь от заключения), то в силу ч. 2 ст. 381 ГК РФ Вы обязаны уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Если же по вине покупателя — то Вы имеете право на удержание суммы задатка, согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ. 

Если же исполнение обязательства по заключению основного договора будет обеспечено путем внесения аванса, то в случае, если основной договор не будет заключен, аванс подлежит возврату в одинарном размере. 

2. Насколько я понял, сначала регистрируется ДКП (разумеется, с обременением), проходит регистрация в Росреестре. Затем только покупатели идут с ДКП в администрацию района, там в течение 1 дня проверяются документы и в течение 5 дней производится перечисление средств в адрес продавца. А что произойдет, если администрация откажет в перечислении средств, например по причине того, что квартира не подходит по условиям? 

Если оплата по договору купли продажи не будет внесена в полном объеме в момент заключения договора, в момент подписания акта приёма-передачи объекта,  то в договоре можно предусмотреть условие о том, что залог устанавливается в пользу продавца, в силу ч. 5 ст. 488 ГК РФ. 

Так, согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ 

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

При этом, также будет зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущества, однако залог в пользу продавца по договору будет установлен, и обременение будет зарегистрировано в ЕГРН  ( в росреестре) до полной выплаты денежных средств по договору. 

А что произойдет, если администрация откажет в перечислении средств, например по причине того, что квартира не подходит по условиям?

В этом случае возможно расторжение договора купли-продажи, также и в судебном порядке, в связи с неисполнением обязательства покупателя по внесению денежных средств в счет уплаты цены по договору купли-продажи.  

Или что произойдет, если покупатель подпишет ДКП и уйдет из жизни до момента подачи документов в администрацию? Или если мать покупателя просто откажется исполнять обязательства, а другого жилья у нее не будет?

В этом случае, в зависимости от того, будет ли зарегистрирован переход права собственности на это недвижимое имущество будет решаться вопрос о его принадлежности  этого имущества наследодателю ( матери) нотариусом. 

Так, в соответствии со ст. 1112 ГК РФ 

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Нотариус устанавливает также сведения о принадлежности имущества наследодателю по сведениям из из ЕГРН  ( росреестра). В случае спора, он также может быть решен наследниками наследодателя в судебном порядке. 

При этом несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение договора купли-продажи объектов недвижимости, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости прекращается (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.