Как отказаться от доли в доме в обмен на выдел доли земельного участка в натуре?

Здравствуйте, Марина ! 

Да, реализовать такую схему можно, но не через отказ от части наследства. После принятия наследства отдельно отказаться только от доли в доме нельзя (ст. 1158 ГК РФ).

Если остальные наследники согласны, оптимальный вариант — соглашение о разделе наследственного имущества (ст. 1165 ГК РФ), по которому Ваша доля в доме передается другим наследникам, а Вам выделяется самостоятельный земельный участок в согласованных границах.

Нужно проверить следующие моменты :

• допускается ли выдел участка по минимальной площади и ПЗЗ;
• не расположен ли дом или необходимые для его эксплуатации объекты на выделяемой части;
• сохранится ли нормальный доступ к дому;
• можно ли затем объединить выделенный участок с Вашим смежным участком.

Если согласия наследников нет, возможен судебный выдел доли земельного участка в натуре по ст. 252 ГК РФ, но суд не обязан утверждать именно схему «доля дома в обмен на землю».

Для анализа нужны выписки ЕГРН на дом и оба участка, свидетельства о праве на наследство, кадастровые номера, схема желаемого выдела и документы на дом.

Могу проверить документы, оценить возможность такого раздела и подготовить соглашение между наследниками либо иск о выделе участка.

Если Вам требуется персональная консультация, то можете обратиться ко мне в чат (кнопка справа).

Здравствуйте, Марина.

Я хотел бы отказаться от своей доли в праве на жилой дом в пользу других наследников, но взамен получить свою часть наследства именно в виде конкретного участка земли (выделить долю в натуре).

 К сожалению, отказ от принятия наследства — под условие (с оговорками), осуществлен быть не может. Так, например, в силу части 2 статьи 1158 ГК РФ,

2.… Не допускается также отказ от наследства с оговорками или под условием.

Я хотел бы отказаться от своей доли в праве на жилой дом в пользу других наследников, но взамен получить свою часть наследства именно в виде конкретного участка земли (выделить долю в натуре).

 Здравствуйте!

Закон прямо разрешает наследникам разделить наследственное имущество по соглашению между собой, причём не обязательно строго пропорционально долям в свидетельстве. Статья 1165 ГК РФ устанавливает, что наследники могут разделить имущество по соглашению, а несоответствие раздела причитающимся долям не препятствует государственной регистрации прав. 

1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров.

 Статья 1170 ГК РФ предусматривает, что несоразмерность устраняется передачей другого имущества из состава наследства или выплатой компенсации.

1. Несоразмерность наследственного имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник на основании статьи 1168 или 1169 настоящего Кодекса, с наследственной долей этого наследника устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы.

Ваша схема выглядит так: вы передаёте свою 1/3 долю в доме другим наследникам, а взамен получаете часть земельного участка в натуре. По сути это мена доли в доме на дополнительную долю в земельном участке с последующим выделом доли земли в натуре. Юридическая консультация «Российской газеты» прямо подтверждает: «вполне допустимо произвести мену доли в доме на долю в земельном участке эквивалентной стоимости», после чего выделенная доля в новом размере может быть выделена в натуре.

pravo.rg.ru/rubrics/question/4278/?utm_referrer=https%3A%2F%2Falice.yandex.ru%2F

Здравствуйте . 

Допускает ли закон в данной ситуации такой обмен: отказ от доли в доме в пользу других сособственников взамен на выдел доли земельного участка в натуре в определенных границах?

Закон не предусматривает обмен доли в доме на долю в участке как прямую сделку  между наследниками в рамках наследственного дела.

ГК РФ Статья 1158. Отказ от наследства в пользу других лиц и отказ от части наследства

Не допускается отказ в пользу какого-либо из указанных лиц:

 
от имущества, наследуемого по завещанию, если все имущество наследодателя завещано назначенным им наследникам;

 
от обязательной доли в наследстве (статья 1149);

 
если наследнику подназначен наследник (статья 1121).

 
2. Отказ от наследства в пользу лиц, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, не допускается.

 
Не допускается также отказ от наследства с оговорками или под условием.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/b747800bc314abb5c52ad16e8c9ef950b5d45f89/

Какие существуют правовые механизмы для этого (соглашение о разделе наследственного имущества или судебный порядок), если другие наследники будут согласны или, наоборот, не согласны на такие условия?

Так согласно ст. 1165 ГК РФ

 Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/591a8b9766a57a64b8a363b27fed3ba703690d7b/

Вы можете договориться, что дом целиком переходит двум наследникам, а земельный участок или его большая часть — вам.

Здравствуйте.

Существует правило о единстве судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен.

На этот счет Верховный суд в п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) указывал:

Суд округа, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что по спорным договорам купли-продажи покупателю передавались нежилые помещения, то есть часть здания, а не отдельно стоящее здание, и посчитал, что, по смыслу подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в таком случае при отчуждении части здания не требуется одновременного отчуждения земельного участка, занятого зданием. Возможность перехода к приобретателю части здания доли в праве собственности на земельный участок указанным пунктом в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи, не предусматривалась.
Судебная коллегия считает, что суд округа неправильно применил к спорным правоотношениям названную норму,которая не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку этим пунктом урегулированы иные случаи — возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ)».

Поэтому

1. речь на данный момент не может идти о разделе наследства, поскольку делить на данный момент нечего.

2. Не может речь идти и об отказе от наследства по смыслу ст.1157 ГК РФ, так как Вы изначально указали, что 

После смерти отца я вступил в наследство совместно с двумя другими наследниками (всего трое наследников)

Зачем тут Вам коллеги толкуют о нем, непонятно.

3.

а) Сначала требуется по соглашению всех собственников  раздел существующего исходного з/у (см. ст.11.4 ЗК РФ), на котором расположен жилой дом, при этом соответственно площадь вновь образованного з/у с расположенным домом уменьшится, но состав собственников и размер их долей  останутся теми же. Также образуется еще один з/у, смежный с Вашим соседним участком.

б) Далее между Вами и сособственниками может быть заключен договор мены, в соответствии с которым Вы передаете свою долю в доме и вновь образованном з/у, на котором он расположен, и получаете доли в другом вновь образованном з/у, смежным с имеющимся у Вас.

в) Последним действием будет объединение Ваших смежных з/у.

Для организации сделок Вам необходимо будет сначала обратиться к кадастровому инженеру, заручиться согласием сособственников заключить с Вами предварительный договор, соглашение о разделе, договор мены.

Касаемо требований законодательства к минимальным и максимальным размерам з/у — если речь о Московской области, в каждом муниципальном образовании они устанавливаются отдельно, в том числе и с учетом ПЗЗ, категорий земель, ВРИ. Единых норм о размерах не существует.

Подробная консультация с изучением документов возможна индивидуально в чате.

С уважением

Здравствуйте, Марина!

Ваша цель достижима, но идти к ней нужно не через отказ от наследства. Само слово «отказ» здесь только мешает, потому что в наследственном праве это строго определённая процедура, и Вам она уже не подходит.

Отказаться от наследства можно лишь в течение шести месяцев со дня его открытия, причём это правило действует и тогда, когда наследство уже принято (пункт 2 статьи 1157 ГК РФ). По истечении срока суд вправе признать отказавшимся только того наследника, который принял наследство фактическими действиями, а Вы приняли его официально и получили свидетельства. Но даже внутри срока Ваш вариант не прошёл бы: отказ от части причитающегося наследства не допускается (пункт 3 статьи 1158 ГК РФ), а отказ с оговорками или под условием запрещён прямо (абзац второй пункта 2 статьи 1158 ГК РФ). Сейчас доля в доме и доля в участке принадлежат Вам как обычное имущество, которым Вы распоряжаетесь по общим правилам гражданского законодательства.

Именно поэтому задача решается в другой плоскости. Наследники вправе разделить унаследованное имущество так, как договорятся между собой, и распределение вовсе не обязано совпадать с размером долей в свидетельстве. Это соглашение о разделе наследственного имущества по статье 1165 ГК РФ. Если в составе имущества есть недвижимость, соглашение заключается после выдачи свидетельства о праве на наследство, а несоответствие раздела причитающимся долям не может повлечь отказ в государственной регистрации прав. Пленум Верховного Суда РФ в пункте 51 постановления от 29 мая 2012 года № 9 разъяснил, что в течение трёх лет со дня открытия наследства раздел производится по правилам статей 1165 и 1170 ГК РФ, а по прошествии этого срока по правилам статей 252, 1165 и 1167 ГК РФ. Так что конструкция «моя доля в доме переходит другим наследникам, а мне выделяется конкретный участок земли в согласованных границах» законом допускается и регистрируется.

Теперь о том, что в Вашей ситуации важнее наследственной части и о чём почти всегда забывают. Земельный участок и стоящий на нём дом подчиняются принципу единства судьбы (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), а пункт 4 статьи 35 ЗК РФ прямо связывает отчуждение доли в праве на здание с отчуждением доли в праве на участок под ним. Для Вас это означает вот что: нельзя сначала выделить себе землю, оставшись с долей в доме, а потом уже передавать эту долю наследникам. На промежуточном этапе возникнет запрещённая ситуация, когда доля в доме есть, а прав на землю под домом уже нет, и регистрацию приостановят. Все действия должны идти одним пакетом и подаваться на регистрацию одновременно: Вы получаете свободный от застройки участок, а Ваша доля в праве на землю под домом уходит к тем же наследникам, которые принимают Вашу долю в доме.

Механизм образования Вашего участка это выдел доли в натуре из участка, находящегося в долевой собственности (статья 11.5 ЗК РФ). Требования, которые придётся выдержать, установлены статьёй 11.9 ЗК РФ, и здесь есть ловушка. Минимальному размеру, установленному правилами землепользования и застройки Вашего округа для соответствующей территориальной зоны, должен соответствовать не только выделяемый Вам участок, но и тот, который остаётся под домом. Чаще всего схема разваливается именно на этом. Кроме того, не допускается образование участков с изломанностью границ, вклиниванием, вкрапливанием и чересполосицей, а также участков, которые невозможно использовать по разрешённому назначению. К изменённому участку должен сохраниться проход и проезд, иначе учёт приостановят по пункту 26 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ. И на той части земли, которую Вы забираете, не должно оказаться ни строений, ни хозяйственных построек, ни коммуникаций, необходимых для обслуживания дома.

Отдельно обращу Ваше внимание на то, что двухэтапный путь, когда участок сначала выделяется, а потом объединяется с Вашим по статье 11.6 ЗК РФ, не единственный и далеко не самый удобный. Поскольку Ваш участок примыкает к общему, вопрос закрывается одним действием через перераспределение земельных участков по соглашению их собственников (статья 11.7 ЗК РФ). Из Вашего участка и общего участка сразу образуются два новых: увеличенный участок в Вашей единоличной собственности и уменьшенный участок под домом, остающийся у других наследников. Вы экономите цикл кадастровых работ и одну регистрацию и не получаете промежуточный самостоятельный участок, который потом пришлось бы отдельно объединять. Условие одно: участки должны относиться к одной категории земель, находиться в одной территориальной зоне, иметь совместимый вид разрешённого использования, а итоговая площадь не должна превышать максимальный размер по правилам землепользования и застройки.

Есть ещё один момент, который из Вашего описания выпадает, но способен изменить всю картину. Вы указываете 1/3 доли в праве на 1/2 жилого дома. Значит, Вам принадлежит 1/6 доли в праве на дом, а вторая половина дома принадлежит человеку, который наследником не является. Отсюда два практических вывода. Если земельный участок тоже находится в общей собственности с этим лицом, соглашения между тремя наследниками будет недостаточно, поскольку выдел затрагивает права всех участников долевой собственности и требует их согласия либо решения суда (статья 252 ГК РФ). Если же участок целиком входил в наследство, у собственника второй половины дома всё равно сохраняется право пользования той частью земли, которая занята домом и необходима для его эксплуатации (статья 35 ЗК РФ), и это ограничивает конфигурацию выделяемого Вам участка. Проверить это нужно по выписке из ЕГРН ещё до переговоров с наследниками.

По форме сделки я рекомендую нотариальное удостоверение. Часть 1.1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ требует нотариальной формы для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, и хотя из этого правила есть исключение для случая, когда все участники распоряжаются своими долями по одной сделке, спорить с регистратором о применимости исключения обойдётся дороже, чем сразу пойти к нотариусу. Если среди наследников есть несовершеннолетний или недееспособный, раздел проводится с соблюдением правил статьи 37 ГК РФ и с уведомлением органа опеки и попечительства (статья 1167 ГК РФ), без этого сделку не зарегистрируют.

Если договориться не удастся, остаётся суд, но оценивать его возможности надо трезво. Вы вправе требовать выдела своей доли земельного участка в натуре (пункт 3 статьи 252 ГК РФ), и при технической возможности выдела и соблюдении требований статьи 11.9 ЗК РФ такой иск перспективен, обязательного досудебного порядка по нему нет, а вариант раздела подтверждается землеустроительной экспертизой. А вот заставить других наследников принять Вашу долю в доме суд не может. Выплата компенсации взамен доли по пункту 4 статьи 252 ГК РФ допускается лишь в исключительных случаях и только при одновременном наличии всех условий: доля незначительна, выделить её в натуре нельзя, существенного интереса в использовании общего имущества у Вас нет. Навязать сособственникам выкуп против их воли закон не позволяет. Поэтому судебный сценарий реалистично рассматривать как способ получить землю, а не как способ провести обмен.

Не обойду и налоговую сторону, о которой обычно вспоминают слишком поздно. При оформлении именно как раздела наследственного имущества облагаемого дохода у Вас, как правило, не возникает. Если же конструкцию квалифицируют как мену доли в доме на землю, это уже реализация. Выручает следующее: принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а минимальный срок владения для унаследованного имущества составляет три года (подпункт 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ). Если три года со дня смерти отца уже прошли, налога не будет ни в одном из вариантов оформления. Если не прошли, сделку нужно строить строго как раздел наследства.

Для первичного анализа мне понадобятся свидетельства о праве на наследство на дом и на землю, выписки из ЕГРН на жилой дом, на участок под домом и на Ваш смежный участок, технический паспорт или технический план дома, сведения о границах участка либо межевой план, если межевание проводилось, градостроительный регламент Вашей территориальной зоны из правил землепользования и застройки с предельными размерами участков, а также информация о том, какие постройки и коммуникации расположены на той части земли, которую Вы планируете забрать, и кому они принадлежат. Полезна будет и оценка стоимости доли в доме и доли в земле, чтобы обмен выглядел равноценным и не вызвал вопросов ни у наследников, ни впоследствии у налоговой.

Порядок действий я выстроил бы так. Сначала выписки из ЕГРН и градостроительный регламент, чтобы понять, проходит ли схема по минимальным размерам обоих участков. Затем кадастровый инженер готовит схему расположения. И только после этого разговор с наследниками и подписание соглашения у нотариуса с одновременной подачей всех документов на регистрацию. Если начать с переговоров, а потом выяснить, что участок под домом становится меньше минимально допустимого, все договорённости придётся пересматривать заново.

С уважением, Гайворонский Александр.