Здравствуйте, Анастасия!
Начну с того, что для Вас принципиально важно: прежний договор аренды не прекратился. Смерть арендодателя не входит в перечень оснований прекращения обязательства, поскольку обязательства из аренды недвижимости не связаны неразрывно с личностью кредитора и в силу статьи 1112 Гражданского кодекса РФ входят в состав наследства. Дополнительно это подтверждает пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Утрата умершим статуса индивидуального предпринимателя здесь тоже ничего не меняет, потому что предприниматель не является отдельным субъектом права, собственником участка и строений было физическое лицо, а регистрация в качестве ИП лишь определяла налоговый режим. Поэтому позиция о том, что договор прекратился в момент смерти, ошибочна и опираться на неё не стоит: если Вы будете исходить из прекращения договора, у Вас образуется правовой вакуум за прошедшие полгода и риск требований о неосновательном обогащении либо о взыскании платы по прежним условиям.
Из этого следует главный практический вывод. Наследники стали арендодателями не с момента получения свидетельств, а со дня открытия наследства, то есть со дня смерти, в силу пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ, по которому принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права. Значит, арендная плата за весь истекший период причитается им, каждому в размере одной четвёртой. Этот вопрос нужно закрыть документально, иначе он всплывёт при первой же проверке или при конфликте между самими наследниками. Если за эти полгода Вы плату не вносили либо вносили на прежние реквизиты предпринимателя, зафиксируйте в соглашении, как эти суммы засчитываются, и получите от всех четверых подтверждение отсутствия претензий за прошедший период.
Правильный способ оформления, на мой взгляд, это не расторжение прежнего договора и не заключение нового, а дополнительное соглашение к действующему договору о перемене лица на стороне арендодателя с образованием множественности лиц. Причин несколько. Сохраняется непрерывность арендных отношений, что снимает вопрос по прошедшему периоду, поскольку по пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ действие соглашения можно распространить на отношения, возникшие со дня открытия наследства. Сохраняется преимущественное право на заключение договора на новый срок по статье 621 Гражданского кодекса РФ, которое при расторжении старого договора Вы потеряете. Сохраняется и уже внесённая в реестр запись об обременении, если договор заключался на срок год и более и был зарегистрирован по пункту 2 статьи 609 и пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. Новый договор в этом случае потребует новой регистрационной процедуры целиком, тогда как дополнительное соглашение регистрируется как изменение к уже существующей записи. Заключать новый договор имеет смысл только в одной ситуации: если Вы вместе с наследниками действительно хотите пересмотреть существенные условия, срок или размер платы. Тогда старый договор прекращается соглашением сторон, подписанным всеми четверыми, а новый заключается с ними же, но в этом случае обязательно отдельно урегулируйте порядок расчётов за период между смертью и подписанием нового договора.
По содержанию соглашения. На стороне арендодателя должны быть указаны все четверо, каждый с реквизитами и с указанием принадлежащей ему одной четвёртой доли в праве общей долевой собственности, со ссылкой на свидетельство о праве на наследство и на выписку из ЕГРН. Подписи всех четверых обязательны, и это не формальность. Пока доли не выделены и раздел наследства не произведён, имущество находится в общей долевой собственности, а владение и пользование таким имуществом в силу статьи 247 Гражданского кодекса РФ осуществляется по соглашению всех её участников. Договор, подписанный не всеми сособственниками, может быть оспорен тем, кто его не подписывал, вплоть до требования о выселении и взыскания платы за пользование его долей. Альтернатива, когда один из наследников подписывает за остальных, допустима, но только при наличии нотариальных доверенностей от каждого из троих с прямым указанием полномочия на сдачу конкретного имущества в аренду, на подписание договора и на получение арендной платы. Копии доверенностей нужно приложить к договору и хранить, а перед каждым платежом проверять, не отозваны ли они.
Отдельно обращу внимание на объекты. Земельный участок и строения на нём являются самостоятельными объектами недвижимости только в том случае, если строения поставлены на кадастровый учёт и права на них зарегистрированы. Запросите свежие выписки из ЕГРН и на участок, и на каждое строение и сверьте, что именно вошло в свидетельства о праве на наследство. Нередко выясняется, что часть построек на базе отдыха в реестре не значится и наследством формально не охвачена, тогда передавать их в аренду как отдельные объекты нельзя, и в договоре они должны описываться как улучшения участка. Проверьте также вид разрешённого использования участка: если он не допускает размещение объектов отдыха и туризма, риск претензий по статье 8.8 Кодекса об административных правонарушениях лежит в том числе на Вас как на фактическом пользователе. И убедитесь, что участок принадлежал наследодателю именно на праве собственности, а не сам находился у него в аренде у муниципалитета, поскольку во втором случае схема оформления будет принципиально иной, там потребуется перенаём с согласия арендодателя.
Теперь то, что напрямую касается Вас как бухгалтера и что в обсуждении вообще не прозвучало. Наследники являются обычными физическими лицами, поэтому при выплате им арендной платы Ваше ООО становится налоговым агентом по налогу на доходы физических лиц на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 208 и пунктов 1 и 2 статьи 226 Налогового кодекса РФ. Налог удерживается при каждой выплате отдельно по каждому из четверых, применительно к его доле, по шкале пункта 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ, то есть по ставке 13 процентов в пределах совокупного дохода 2,4 миллиона рублей за год и по повышенным ставкам сверх этой суммы. Перечисление налога производится в сроки, установленные пунктом 6 статьи 226 Налогового кодекса РФ, а сведения отражаются в расчёте 6-НДФЛ по каждому получателю. Страховые взносы на арендную плату не начисляются, это прямо следует из пункта 4 статьи 420 Налогового кодекса РФ, поскольку выплаты по договорам, связанным с передачей имущества в пользование, объектом обложения не признаются. Обязанность агента возникает независимо от того, что написано в договоре, переложить её на самих наследников условием договора нельзя.
Здесь же предостерегу от схемы, при которой вся арендная плата перечисляется одному наследнику, а он потом распределяет её между остальными, в том числе по агентскому договору. Для Вас это создаёт прямой налоговый риск, потому что доход всё равно возникает у каждого сособственника в его доле, и вопрос о надлежащем исполнении обязанностей налогового агента останется открытым, а при выплате всей суммы одному лицу возникает ещё и риск переквалификации с доначислением. Гораздо надёжнее платить каждому из четверых отдельным платёжным поручением на его счёт, с указанием в назначении платежа доли и периода. Такой порядок прямо соответствует статье 321 Гражданского кодекса РФ, по которой при множественности лиц в обязательстве каждый кредитор имеет право требовать исполнения в равной доле, если из закона или договора не вытекает иное. Пропишите в договоре, что арендная плата является долевым обязательством и вносится каждому арендодателю в размере его доли, а внесение платы одному из них не считается надлежащим исполнением перед остальными.
Схема с передачей имущества в управление одному из наследников со статусом предпринимателя теоретически работает, но реализовать её нужно через договор доверительного управления по главе 53 Гражданского кодекса РФ, заключённый всеми сособственниками, причём такой договор в отношении недвижимости подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 1017 Гражданского кодекса РФ. Только тогда Вы платите одному лицу и снимаете с себя вопросы по агентскому налогу. Отмечу также, что вариант с самозанятостью здесь не подойдёт: доходы от передачи в аренду нежилой недвижимости не признаются объектом налога на профессиональный доход в силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, режим применим только к аренде жилых помещений.
В самом соглашении обязательно предусмотрите ещё несколько вещей. Порядок изменения и расторжения договора только по согласию всех арендодателей, чтобы один из них не мог в одностороннем порядке вывести свою долю из аренды. Условие о том, что при разделе наследства или отчуждении долей арендодатели обязаны заранее письменно уведомить Вас и передать документы нового собственника, а договор в силу статьи 617 Гражданского кодекса РФ сохраняет силу для правопреемника. Распределение расходов на содержание имущества, коммунальные платежи и налог на имущество. Судьбу обеспечительного платежа или аванса, если они вносились наследодателю, с указанием, кому и в каких долях они зачитываются. И актуальные реквизиты каждого арендодателя с обязанностью письменно уведомлять об их изменении.
Перед подписанием запросите у наследников свидетельства о праве на наследство всех четверых, свежие выписки из ЕГРН на участок и на все строения с отражением зарегистрированного перехода права, а также справку нотариуса об отсутствии иных наследников, принявших наследство. Последнее важно, потому что при наличии наследника с правом на обязательную долю по статье 1149 Гражданского кодекса РФ или при восстановлении срока принятия наследства по статье 1155 состав арендодателей может измениться, и договор придётся корректировать.
Если пришлёте текст действующего договора и выписки из ЕГРН, я подготовлю формулировки дополнительного соглашения под Вашу ситуацию.
С уважением,
Гайворонский Александр.
Если наследники уже получили свидетельства о праве на наследство на долю арендованного Вами имущества, то Вы вправе либо заключить новый договор аренды, в котором арендодателями будут указаны все наследники, либо заключить соглашение о перемене лиц в обязательстве, указав, что по ранее заключенному договору аренды вместо арендодателя ФИО арендодателями являются его наследники ФИО, и действия договора продолжается на прежних условиях, но с изменением порядка расчетов — арендную плату за долю каждого арендодателя перечисляется каждому арендодателю на его счёт.
Либо наследники могут передать свои права владения и пользования принадлежащими им наследственными долями одному из наследников (который имеет статус предпринимателя) с правом сдачи имущества в аренду и получением арендной платы. Это может быть и агентский договор тоже. А дальнейшие расчеты между наследниками Вас волновать не должны.