Доброе утро. Если в договоре аренды и ЕГРН вид разрешенного использования участка указан именно «сенокошение», требование администрации уменьшить участок с 3 до 2,5 га со ссылкой на нормы о ЛПХ выглядит юридически необоснованным. В Новгородской области действительно установлен предел 2,5 га, но он относится к общей площади участков, находящихся у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство.
Сенокошение и ЛПХ являются разными видами разрешенного использования. В действующем классификаторе Росреестра «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» имеет код 1.16, а «сенокошение» имеет самостоятельный код 1.19 и означает кошение трав, сбор и заготовку сена. Поэтому тот факт, что арендатор является физическим лицом, не превращает участок для сенокошения в участок ЛПХ.
Более того, Земельный кодекс прямо предусматривает предоставление гражданину, а не только ИП, государственного или муниципального земельного участка для сенокошения без торгов. Для сенокошения договор аренды может заключаться на срок до пяти лет. Поэтому регистрация ИП только ради того, чтобы арендовать 3 га для сенокошения, из приведенных норм не требуется.
С продлением есть отдельный вопрос. Автоматического продления старого договора нет, но при определенных условиях действующий арендатор вправе требовать заключения нового договора без торгов. В частности, значение имеет, как первоначально был предоставлен участок, без торгов или по результатам аукциона. Кроме того, заявление нужно подать до окончания действующего договора. Поскольку участок для сенокошения гражданину относится к случаям предоставления без торгов, при первоначальном предоставлении вам участка без торгов позиция в пользу заключения нового договора достаточно серьезная.
Поэтому сейчас я бы не соглашался ни на уменьшение участка за ваш счет, ни на регистрацию ИП. Подайте до окончания аренды письменное заявление о заключении нового договора аренды всего участка площадью 3 га и потребуйте в случае отказа выдать письменное решение с указанием конкретной нормы, запрещающей гражданину арендовать 3 га именно для сенокошения. Устное объяснение про «2,5 га для физлица» недостаточно. Письменный отказ уже можно будет проверять и при наличии этих оснований оспаривать. Расходы на первоначальные кадастровые работы сами по себе не дают права на продление, поэтому основной аргумент здесь не ваши расходы, а правовой режим участка и основания заключения нового договора.
Если в выписке ЕГРН или самом договоре вместо «сенокошения» указано «для ведения личного подсобного хозяйства», вывод будет другим. Тогда предел 2,5 га действительно имеет прямое значение. Поэтому перед обращением в администрацию нужно сверить дословно две строки: цель предоставления участка в договоре и вид разрешенного использования в ЕГРН.
