Что делать продавцу, если покупатель отказался от сделки после предварительного договора?

подал иск о понуждении к сделке. судья в процессе предлагает отказаться от иска, т.к. у покупателя нет денег, он их уже потратил на другую недвижимость, что делать продавцу?

 Добрый день!

А покупатель представил доказательства того, что он купил другую квартиру?

 Если исходить из положений статьи 429  и ст. 445 Гражданского Кодекса РФ, то продавец вправе заявить требование об обязании покупателя заключить сделку:

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Вопрос будет только в исполнимости решения суда.

Здравствуйте, Елена.

Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор порождает у сторон обязанность заключить основной договор в будущем.

Если основной договор не заключен в установленный срок, обязательства по ПДКП прекращаются в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Если покупатель прямо заявил об отказе от сделки или совершил действия, свидетельствующие об этом, в вашем  случае — это покупка иного объекта, это означает, что он уклоняется от исполнения обязательства.

В данном случае судья, предлагая отказаться от иска, скорее всего исходит из принципа исполнимости судебного решения. Понуждение к заключению договора купли-продажи недвижимости имеет смысл только тогда, когда у покупателя есть реальная возможность исполнить обязательство, т.е. оплатить объект.

Имеется в виду, если суд вынесет решение о понуждении, а покупатель не сможет его исполнить из-за отсутствия средств, решение останется только на бумаге.
Вы же понимаете, что если покупатель неплатежеспособен, то понуждение к сделке не принесет вам экономического результата. В этом случае я думаю Вам целесообразно изменить предмет требований или отказаться от иска в части понуждения, перейдя к взысканию убытков и удержанию задатка.
В данном случае Вы имеете право удержать задаток, т.е. если в ПДКП был предусмотрен задаток, то согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, т.е. покупатель, он остается у другой стороны, т.е. у продавца.

Вам не нужно понуждать покупателя к сделке, чтобы оставить задаток себе. Факт его отказа от сделки уже является достаточным основанием для удержания суммы.
Также согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, на которую ссылаетсяст. 429 ГК РФ, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Если из-за отказа покупателя вы понесли расходы, например, упущенная выгода, расходы на подготовку документов, оплата коммунальных услуг за период ожидания сделки, то вы вправе требовать их возмещения в судебном порядке в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Вместо понуждения к сделке вы можете уточнить исковые требования в порядке ст. 39 АПК РФ или ст. 39 ГПК РФ, т.е. отказаться от требования о понуждении к заключению договора в связи с утратой интереса и неплатежеспособностью ответчика, заявить требование о признании предварительного договора прекращенным и заявить требование о взыскании убытков, превышающих сумму задатка, если таковые имеются.

И, пожалуйста, если вы решите отказаться от иска о понуждении, то обязательно убедитесь, что у вас есть доказательства отказа покупателя от сделки, например, переписка, уведомления, информация о покупке им другой недвижимости, чтобы в будущем он не смог заявить, что это вы уклонялись от сделки.

Здравствуйте. 

Если вы просто откажетесь от иска, вы потеряете право повторно подать иск по тем же основаниям.

Если покупатель уже купил другую квартиру, то настаивать на сделке в судебном порядке особого смысла -нет. 

Как я полагаю, что наиболее перспективный вариант в данном случае -это изменить предмет иска ивместо понуждения к сделке которая не состоится, измените исковые требования на взыскание убытков(ст.15 ГК). 

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно ст. 381 ГК РФ,

если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Если сумма задатка не покрывает ваши убытки вы имеете право требовать возмещения убытков сверх суммы задатка.

Также вы вправе заключить мировое соглашение на любой стадии процесса. 

ГПК РФ Статья 153.8. Заключение мирового соглашения

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/cda173b1e124a6a4fadaf4cc452204a4f7b9b2e4/

Елена, здравствуйте. Вы можете пойти другим путем — можете изменить предмет требований с понуждения к заключению договора на взыскание убытков и удержание задатка. Это допускается ст. 39 ГПК РФ: истец вправе изменить предмет иска до вынесения решения судом. Основание иска при этом сохраняется, уклонение покупателя от заключения основного договора в нарушение предварительного и меняется лишь способ защиты права. Одновременное изменение и предмета, и основания не допускается, но в вашем случае основание остается прежним. Задаток, внесенный по предварительному договору, остается у продавца, если за срыв сделки отвечает покупатель (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Пленум ВС РФ в п. 26 Постановления от 25.12.2018 № 49 также указывает, что задаток может обеспечивать исполнение именно предварительного договора.
Нужно смотреть условия предварительного договора, но как правило, сверх задатка можно также взыскать убытки: исходя из п. 2 ст. 381 ГК РФ, сторона, ответственная за неисполнение, обязана возместить убытки с зачетом суммы задатка, если договором не предусмотрено иное. Убытки определяются по ст. 15 и ст. 393 ГК РФ: это реальный ущерб и упущенная выгода. Применительно к вашей ситуации убытки могут включать разницу между ценой по предварительному договору и ценой, по которой вам пришлось или придётся продать недвижимость другому покупателю, а также документально подтвержденные расходы на подготовку несостоявшейся сделки. При этом суд не может отказать во взыскании только потому, что размер убытков невозможно установить с точностью — достаточно разумной степени достоверности.
Кроме того, если в предварительном договоре предусмотрена неустойка за уклонение от заключения основного договора, ее также можно взыскать (ст. 330 ГК РФ, п. 26 Пленума № 49). По общему правилу ст. 394 ГК РФ убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой, — если договором не установлена штрафная неустойка, при которой убытки взыскиваются в полной сумме сверх нее.