Ошибка сервиса не означает, что документ поддельный: в публичном сервисе ФНП проверяются только электронные документы и доверенности, а бумажные согласия 2019 года через эту форму не пробиваются (п. 3 ст. 35 СК РФ). Закон не устанавливает предельный срок действия согласия, но за прошедшие годы супруга могла отозвать документ, оформить развод или начать раздел имущества. До проверки не вносите задаток и не выходите на сделку по старому бланку без подтверждения его юридической силы. Если сделка пройдёт по отозванному согласию, Росреестр внесёт отметку об отсутствии согласия супруга, а саму покупку жилья второй супруг сможет оспорить через суд.
Если планируете безопасно провести сделку и исключить риск потери квартиры, в детальном разборе подготовлю:
Разбор подготовлю в течение 15 минут - направлю сюда и на почту.
Добрый день Любовь! Анализируя описанную Вами ситуацию, прихожу к выводу, что принимать такое согласие и проводить сделку крайне рискованно.
1. Почему возникает ошибка «дата не может быть ранее 14.10.2021»?
До 29 декабря 2020 года (а фактически до середины 2021 года, пока система разворачивалась) нотариусы не были обязаны вносить сведения о нотариальных действиях (доверенностях, согласиях, завещаниях) в Единую информационную систему нотариата в том виде, в котором она работает сейчас.
С 14 октября 2021 года вступили в силу новые требования к формату машиночитаемых доверенностей и нотариальных документов.
Суть ошибки в том, что Вы пытаетесь проверить бумажный документ от 2019 года в электронной базе, которая начала полноценно наполняться и верифицироваться только с указанной даты (14.10.2021).
Это не обязательно означает, что согласие поддельное. В 2019 году нотариус мог законно выдать согласие на бумажном бланке старого образца (без обязательного QR-кода, который повсеместно ввели позже). Однако Росреестр и банки сейчас очень настороженно относятся к таким старым документам.
2. С юридической точки зрения, если согласие было удостоверено настоящим нотариусом в 2019 году, оно действительно (срок действия согласия законом не ограничен, если в самом тексте не указано иное).
НО есть важный нюанс: презумпция согласия супруга. По статье 35 Семейного кодекса РФ, если супруг не давал согласия, он может оспорить сделку в течение 1 года (в отдельных случаях — 3 лет) с момента, когда узнал о ней. Согласие нужно, чтобы этот риск снять.
Если согласие настоящее, но просто «старое» (до введения электронного реестра), оно все еще выполняет свою функцию.
3. В чем риски для вас, как для покупателя?
Регистратор при проверке пакета документов может попытаться проверить согласие через базу ЕИС (они обязаны это делать). Если база выдает ошибку или не находит запись, а на бумаге нет машиночитаемой марки (QR-кода), регистратор, скорее всего, приостановит регистрацию и запросит подтверждение нотариуса.
Существует риск, что продавец (или риелтор) просто распечатал «липу» на поддельном бланке. Старые бланки без QR-кода подделывать проще, и проверить их онлайн нельзя.
Супруг мог отозвать согласие в любой момент после 2019 года, подав заявление нотариусу об отмене. Так как документ старый, есть вероятность, что супруги уже в разводе или в ссоре, и согласие аннулировано. Но в базе вы этого не видите из-за ошибки даты.
4. Рекомендации для Вас: я бы не рекомендовал Вам вносить аванс или подписывать основной договор до прояснения ситуации. Сделайте следующее:
Шаг 1. Запросите актуальное (свежее) согласие. Это самый надежный путь. Попросите продавца предоставить новое нотариальное согласие супруги (или бывшей супруги), датированное текущей датой.
Преимущества: Оно будет в новой электронной базе, с QR-кодом, который считывается камерой телефона и ведет на страницу проверки в реестре ФНП.
Шаг 2. Если супруга недоступна (уехала, болеет и т.д.) — Проверка через нотариуса.
Если продавец утверждает, что согласие от 2019 года настоящее, но получить новое сейчас возможности нет:
Возьмите у продавца контакты нотариуса, выдавшего документ.
Самостоятельно или через своего риелтора/юриста подайте адвокатский или нотариальный запрос этому нотариусу с просьбой подтвердить факт удостоверения согласия и факт того, что оно не отменялось.
Также это можно сделать через обращение в Нотариальную палату региона.
Шаг 3. Попробуйте найти запись на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе поиска «Сведения об отмене доверенностей/согласий» (а не в разделе проверки действительности по реквизитам). Возможно, информации об отмене там нет, но это не гарантирует подлинность.
Шаг 4. Если продавец торопит и вы решаете рискнуть, оформите титульное страхование. Если сделку впоследствии оспорит супруг, страховая компания вернет вам деньги.
Резюме для переговоров с продавцом: «Мы готовы к сделке, но Росреестр сейчас не принимает бумажные согласия старого образца без записи в новой электронной базе (после 2021 года). Чтобы сделка прошла без приостановки, нам нужно либо свежее согласие от вашей супруги, либо официальное подтверждение от Вашего нотариуса о том, что старое действительно».
Если мой ответ был Вам полезен, Вы можете оценить работу отзывом или отблагодарить любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле. Всего Вам доброго!
