Как правильно определить площадь парковочного места при приемке?

Здравствуйте, Сергей!

Минимально допустимые размеры машино-места установлены в Приказе Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места»:

1. Установить, что минимально допустимые размеры машино-места составляют 5,3 x 2,5 м.

Ваше место вполне в них вписывается.

В п. 6.2 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что:

6.2. Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности — в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее — специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования. Максимально допустимый размер машино-места не ограничивается.

Таким образом, считать нужно от внутренних границ линий.

Здравствуйте.

Площадь Вашего машиноместа соответствует установленным законодательством параметрам будучи не меньше минимально допустимых размеров определенных Приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316. При этом с 28.10.2021 максимально допустимый размер машиноместа не ограничивается.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ машино-места относятся к недвижимому имуществу при условии, если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

1. какой должен быть отступ линии разметки от стены

Нет такого параметра

2. какая должна быть ширина линии разметки

Таких условий действующее законодательство не содержит.

3. правомерно ли определение площади парковочного места застройщиком по внешней линии разметки парковочного места а не по внутренней. 

Тоже регламента нет.

Тут надо иметь в виду, что когда рассчитывается площадь, берутся размеры между характерными точками границ места. А границы определяют по проектной документации — то есть по проектным осям, а не по фактическим линиям краски на полу. При этом по согласно например, Приказу Росреестра № П/0082 от 15.03.2022 г. за границу принимается центр линии разметки. То есть сама линия (ее ширина) физически «съедает» часть пространства, но в итоговый расчет площади эта потерянная ширина не переносится — замер производится по центру, и площадь считается без учета толщины линий.

Если эта площадь не соответствует установленной в договоре, можно предъявлять претензию застройщику. 

Здравствуйте, Сергей!

Сразу по сути: по габаритам Ваше машино-место в полном порядке. Минимально допустимые размеры составляют 5,3 на 2,5 метра (Приказ Росреестра от 23.07.2021 N П/0316), а максимальный размер с 28 октября 2021 года не ограничен. Ваши 6,0 на 3,6 метра эти требования заметно превышают.

По первому и второму вопросам ответ одинаковый. Ни минимальный отступ линии разметки от стены, ни ширина самой линии разметки применительно к машино-местам действующим законодательством не установлены. Эти параметры нормативно не регламентированы, поэтому предъявить застройщику требование именно по величине отступа от глухой стены или по толщине краски оснований нет.

Третий вопрос ключевой, и здесь важно понимать методику. Границы машино-места определяются проектной документацией и обозначаются разметкой, а площадь считается по расстояниям между характерными точками границ (пункт 6.2 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Требования к определению самой площади машино-места закреплены в пункте 14 приложения N 2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393: она рассчитывается по размерам между характерными точками границ, определяемыми по проектной документации, а замеры производятся на уровне пола. Основой расчета служат именно проектные границы, а не внешняя кромка краски на полу.

Отсюда вывод по Вашему главному сомнению. Определение застройщиком площади по внешней линии разметки этой методике не соответствует. Правильная площадь считается по проектным границам машино-места, а не по наружному краю нанесенной краски.  Если застройщик по внешней кромке завысил площадь по сравнению с расчетом по проектным границам и указанная в договоре площадь такому расчету не соответствует, это уже основание для претензии.

С уважением,

Нургазы Отонбаев

Уважаемый Сергей, здравствуйте!

Площадь машино-места определяется по границам, описанным в техническом плане, подготовленном кадастровым инженером, а не по самостоятельным замерам покупателя, иосновным для Вас является то, что именно указано в ЕГРН как площадь объекта недвижимости.

Теперь по порядку.

Как верно указал мой коллега И. Юрлов, есть Приказ Росреестра от 23.07.2021 № П/0316.

normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=399649

Он устанавливает минимально допустимые размеры машино-места — 5,3 м × 2,5 м.

Этот приказ не содержит требований к ширине линии разметки, к отступу разметки от стены и не регламентирует порядок определения площади по внешнему или внутреннему контуру разметки.

Указанные параметры — ширина линии разметки, отступ от стены — относятся к сфере строительных норм и правил проектирования автостоянок (СП 113.13330.2023 «СНИП 21-02-99* СТОЯНКИ АВТОМОБИЛЕЙ»), и конкретные значения этих параметров зависят от проектной документации, по которой построен паркинг.

normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=458338

Как правило, ширина линии разметки составляет 0,1 м (10 см) в соответствии с ГОСТ Р 51256-2011 «Технические средства организации дорожного движения. Разметка дорог», а отступ от стены проектируется исходя из габаритов расчётного автомобиля и требований безопасности, однако эти параметры можно посмотреть непосредственно в проектной документации на Ваш подземный паркинг.

Что касается третьего вопроса — правомерности определения площади застройщиком по внешней линии разметки.

Согласно ч. 6.1 ст. 24 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», местоположение машино-места устанавливается на плане этажа здания посредством указания его границ.

6.1. Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения — на плане здания либо сооружения) плоскостной геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/f6fe316584e24017e857963f7bbf028432485f08/

Границы машино-места как объекта недвижимости определяются кадастровым инженером при подготовке технического плана, и площадь, вносимая в ЕГРН, является юридически значимой характеристикой объекта.

Застройщик при передаче объекта долевого строительства обязан передать Вам машино-место, площадь которого соответствует проектной документации и сведениям, поставленным на кадастровый учёт.

В деле № А41-67090/2024 — это Решение Арбитражного суда Московской области от 27.09.2024 суд подтвердил, что Приказ Росреестра № П/0316 устанавливает только минимальный размер машино-места (5,3 × 2,5 м, то есть 13,25 кв. м), но не ограничивает максимальный размер, и что размеры машино-места определяются проектной документацией.

Из суд.акта

Согласно оспариваемому уведомлению от 08 июля 2024 года № КУВД-001/202428196383/1 государственная регистрация прав была приостановлена ввиду нарушения предельно допустимых норм площади машино-места.

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.12.2016 № 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-мест» размер машино-места составляет 5,3 x 2,5 (13,25 кв. м) и 6,2 x 3,6 (22,32 кв. м).

Приказом от 12 января 2022г. №7 Министерства экономического развития Российской Федерации «О признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 г. №792 об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места» признан утратившим силу приказ Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 г. №792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места». Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» установлены минимально допустимые размеры машиноместа составляют 5,3 x 2,5 м. (13,25 кв.м.).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен минимально допустимый размер машино-места.

kad.arbitr.ru/Card/dfab3c4c-e1f8-4b40-ae2f-2d722f114a09

Ваше машино-место размером 6,0 × 3,6 м (21,6 кв. м) существенно превышает минимально допустимые 13,25 кв. м, поэтому вопрос о соответствии минимальным требованиям не стоит.

Разница между замером по середине линии разметки и замером по внешнему контуру разметки при ширине линии 10 см составит примерно 0,1 м по каждой стороне, что на площади 21,6 кв. м даёт расхождение порядка 0,7–1 кв. м.

Это расхождение само по себе не является нарушением, поскольку площадь машино-места как объекта недвижимости определяется не Вашими замерами, а сведениями ЕГРН, основанными на техническом плане.

Вы можете письменно запросить у застройщика копию технического плана на машино-место и сверить указанную в нём площадь с площадью, зафиксированной в акте приёма-передачи и в выписке из ЕГРН.

В случае существенного расхождения площади фактической с площадью по документам, у Вас возникает право на предъявление претензии застройщику в порядке ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

С уважением, Дарья

Здравствуйте!

1. какой должен быть отступ линии разметки от стены

На основании п. 38 приложения № 2 к Приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082:

Границы машино-места определяются проектной документацией здания или сооружения и проходят посредине линии разметки, а также по внутренней поверхности строительной конструкции на уровне пола, если машино-место частично ограничено такими конструкциями. Границы помещений, машино-мест отображаются на Плане здания, сооружения, Плане этажа, фрагменте Плана здания, сооружения, этажа специальными условными знаками в соответствии с приложением N 2 к настоящим требованиям. При отображении границ машино-места также указываются обозначения характерных точек границ машино-места, обозначение машино-места (номер), расстояние от каждой характерной точки границы машино-места до не менее двух находящихся в прямой видимости от машино-места специальных меток для определения границ машино-места на соответствующем этаже здания или сооружения (в том числе характерных точек границ помещения, если по желанию заказчика кадастровых работ местоположение машино-места устанавливалось путем определения координат таких точек) и отображается положение таких специальных меток (включая характерные точки границ помещения) и их обозначение (при наличии).

То есть специального расстояния в сантиметрах от стены до границы машино-места нет. Со стороны стены границей считается внутренняя поверхность стены.

При этом есть отдельное требование к расстоянию между автомобилем и стеной. На основании приложения «А» СП 113.13330.2023, утвержденного Приказом Минстроя России от 05.10.2023 № 718/пр:

1. Расстояния при постановке автомобилей на хранение в помещениях, м, не менее, принимаются с учетом минимально допустимых зазоров безопасности:
0,8 — между продольной стороной автомобиля и стеной,
...

В п. 5.4 СП 113.13330.2023 указано:

Параметры мест для хранения автомобилей, пандусов, расстояния между автомобилями на местах хранения, а также между автомобилями и конструкциями здания принимаются по приложению А, ширина проездов и параметры рамп устанавливаются проектом в зависимости от типа (класса) автомобилей, способа хранения, габаритов автомобилей, их маневренности и расстановки в соответствии с приложением А.

2. какая должна быть ширина линии разметки

Ширина линии разметки также регулируется нормативами.

В п. 5.3 СП 113.13330.2023 указано:

Стоянки автомобилей, обустройство их парковочных пространств знаками и разметкой должны отвечать требованиям ГОСТ Р 52289.

А в подп. «в» п. 6.2.3 ГОСТ Р 52289-2019 указано:

Разметку 1.1 применяют в нижеперечисленных случаях:

для обозначения границ парковочных мест на площадках, предназначенных для стоянки транспортных средств, или около края проезжей части (рисунки В.13а, б). Размеры парковочных мест принимают по 6.2.9.

ГОСТ Р 51256-2018, утвержденный Приказом Росстандарта от 20.02.2018 № 81-ст, устанавливает для разметки 1.1:

Ширина линии a = 0,10 или 0,15.

Это написано в приложении А.

То есть ширина линии должна составлять 10 или 15 см.

3. правомерно ли определение площади парковочного места застройщиком по внешней линии разметки парковочного места а не по внутренней

На основании ч. 6.2 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ:

Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности — в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее — специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования. Максимально допустимый размер машино-места не ограничивается.

Со стороны разметки граница проходит по середине линии, со стороны стены граница проходит по внутренней поверхности стены.

Минимальный размер машино-места по Приказу Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 составляет 5,3 x 2,5 м.

Ваш размер 6,0 × 3,6 м больше минимального. Поэтому по размеру машино-место соответствует требованиям.

Но это не дает застройщику права увеличивать площадь за счет внешней кромки линии разметки.

При приемке запросите у застройщика технический план машино-места, план этажа, сведения о характерных точках границ машино-места. А проверяйте так:

со стороны стены — от внутренней поверхности стены;
со стороны разметки — до середины линий.

Если застройщик посчитал площадь до внешней кромки краски, зафиксируйте это в акте осмотра. Также потребуйте пересчитать площадь по правильным границам.