в 2023 году брали комби ипотеку (семейная + рыночная) на одном договоре. Есть ли сейчас возможность рефинансирования на семейную ипотеку 6%, если погасить тело долга до 12 млн?
Уважаемая Наталия, здравствуйте!
Вообще было бы неплохо ознакомиться с полными условиями, если это возможно.
Статья 8 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/8e5fb3029a1b3df6844024d31fd544a28d4306d4/
Как я Вас поняла, Вы оформили комбинированную ипотеку в 2023 г., где часть суммы шла по программе семейной ипотеки под 6%, а оставшаяся часть — по рыночной ставке, и всё это в рамках одного кредитного договора.
Сейчас Вы хотите рефинансирования всей задолженности на условиях семейной ипотеки, предварительно погасив основной долг до уровня 12 млн р. Верно?
Сразу скажу, что возможность рефинансирования существующего ипотечного кредита на условиях программы семейной ипотеки законодательством предусмотрена, но с определёнными ограничениями.
Программа семейной ипотеки регулировалась раньше ( на дату заключения Вами договора) Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711, которое устанавливало правила предоставления субсидий кредитным организациям для компенсации недополученных доходов по ипотечным кредитам.
docs.cntd.ru/document/556189577
Важный момент заключается в том, что при рефинансировании новый кредит должен быть направлен исключительно на полное погашение рефинансируемого ипотечного кредита.
Судебная практика, в частности дело № 8Г-2161/2024 от 23.01.2024, рассмотренное Восьмым кассационным судом общей юрисдикции, подтверждает, что наличие в кредитном договоре условий о целевом использовании средств на иные цели, кроме погашения рефинансируемого кредита, исключает применение программы господдержки.
… Выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что возможность снизить ставку кредитования по ипотечному кредиту в рамках постановления Правительства от 30.12.2017 № 1711 возникнет только при условии целевого назначения исходного ипотечного кредита, то есть только на погашение рефинансируемого кредита без каких-либо иных целевых указаний, являются законными и обоснованными.
Согласно п. 4.1 кредитного договора от 03.07.2020 целевым назначением кредита является полное погашение рефинансируемого кредита, а также в части, превышающей полную сумму обязательств по рефинансируемому кредиту на дату его досрочного погашения, иные цели потребительского характера, не связанные с извлечением прибыли.....
Это означает, что Ваша идея предварительно погасить часть долга до уровня 12 млн. является разумной.
Банк, в котором Вы планируете рефинансирование, самостоятельно принимает решение о выдаче кредита и о применении программы семейной ипотеки.
Банк оценивает соответствие заёмщика и объекта недвижимости установленным критериям, и окончательное решение остаётся за банком.
Судебная практика показывает, что банки не обязаны предоставлять рефинансирование на льготных условиях, а лишь имеют такое право в рамках участия в государственной программе.
Таким образом, возможность рефинансирования существует, но много что зависит от готовности конкретного банка.
С уважением, Дарья
Добрый день.
Для полноценной консультации нужно понимание где расположен объект ипотеки.
Возможность рефинансирования существующего кредита по программе «Семейная ипотека» формально существует, НО!!! в вашей ситуации она будет зависеть от соблюдения ряда условий, в первую очередь — от даты заключения первоначального договора и факта наличия/отсутствия у вас права на повторное использование льготной программы.
Программа «Семейная ипотека» утв. Решением Минфина России от 14.01.2026 N 25-67381-01850-Р «О порядке предоставления субсидии ПАО „ДОМ.РФ“ для возмещения российским кредитным организациям и ПАО „ДОМ.РФ“ недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ, имеющим детей» (вместе с «Правилами возмещения российским кредитным организациям и публичному акционерному обществу „ДОМ.РФ“ недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей»
прямо предусматривает возможность заключения дополнительного соглашения о рефинансировании уже имеющегося ипотечного кредита как указано в п.п. 28-29, 31 Правил.
Сам по себе механизм рефинансирования вашей «комби-ипотеки» (семейная + рыночная) в единый льготный кредит предусмотрен.
32. Возмещение кредиторам недополученных доходов по кредитам (займам), выданным на цели, указанные в пунктах 28 — 29 настоящих Правил, осуществляется при выполнении всех следующих условий:
а) валютой кредитного (заемного) обязательства является российский рубль;
б) кредитный договор или дополнительное соглашение о рефинансировании заключены начиная с 2 июля 2024 г. (включительно) и по 31 декабря 2030 г. (включительно), за исключением случая, указанного в абзаце втором настоящего подпункта;
д) размер кредита (займа) по кредитным договорам (либо в случае заключения дополнительного соглашения о рефинансировании) составляет (с учетом особенностей, предусмотренных подпунктом «р» настоящего пункта):
до 15 млн. рублей (включительно) - для жилых помещений, расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, за исключением г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
до 30 млн. рублей (включительно) — для жилых помещений, расположенных на территориях г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
Т.е. условия для рефинансирования:
-Кредитное обязательство должно быть в рублях (п. 30 Правил).
-Дополнительное соглашение должно быть заключено не позднее 31.12.2030 г.
-Размер кредита (займа) по соглашению о рефинансировании не должен превышать установленных лимитов (до 30 млн руб. для Москвы, МО, СПб и ЛО; до 15 млн руб. для остальных регионов) (п. 32 Правил).
Ваше намерение погасить тело долга до 12 млн руб. укладывается в лимит для регионов, но для Москвы и МО этот лимит также не будет превышен.
Важно также отметить что с 23.12.2023 действует правило, согласно которому льготный ипотечный кредит можно получить только один раз (п. 31 Правил).
В вашем случае, если вы (или ваш супруг, если он выступал созаемщиком) уже являетесь участником программы «Семейная ипотека» по действующему договору, заключенному после 23.12.2023, то повторное оформление льготного кредита (в том числе рефинансирование) не допускается, за исключением случаев, предусмотренных Правилами.
Повторное оформление возможно, если после заключения первоначального договора у вас родился еще один ребенок и первоначальный кредит был полностью погашен (Письмо Минфина России от 06.11.2025 N 05-05-05/107335).
https://www.klerk.ru/doc/671692/?srsltid=AfmBOorIVSlKiyVLlCCAzeFmeu6w7cErSbSvYLU0LS3eqonfxEAgnGz_
В любом случае вам можно обратиться с заявлением в банк, для более подробного разъяснения вашего предложения и его разрешения.
Наталия, добрый день!
В Вашей ситуации сама по себе выплата части долга и уменьшение остатка комби-ипотеки до 12 млн руб. не означает, что весь оставшийся долг автоматически можно перевести на ставку 6%.
1. Тут действует Решение Минфина России от 14.01.2026 № 25-67381-01850-Р. Пункты 28–32 предусматривают рефинансирование ранее выданных кредитов. Общий размер комби-кредита может достигать 30 млн руб. для Москвы, МО, СПб и ЛО и 15 млн руб. для остальных регионов. Но государственное субсидирование относится к части до 12 млн и 6 млн руб. соответственно.
2. Согласно подп. «р» п. 32 действующих Правил, при рефинансировании размер части нового кредита, по которой кредитор получает государственное возмещение и применяется льготная ставка,не может превышать соответствующую льготную часть рефинансируемого кредита.
То есть если после досрочного погашения общий остаток станет, например, 12 млн руб., но фактически он будет состоять из: 8 млн руб. льготной части + 4 млн руб. рыночной части, то только факт уменьшения общей задолженности до 12 млн руб. не превращает оставшиеся 4 млн руб. рыночной задолженности в льготные.
Именно поэтому погашение «тела кредита до 12 млн» имеет смысл только после выяснения, какая именно часть задолженности будет уменьшена досрочным платежом — рыночная или пропорционально обе части.
3. Сейчас Вам нужно, запросить у банка письменную справку, в которой отдельно будут указаны:
Право заемщика на досрочное погашение предусмотрено ст. 11 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ:
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Следовательно, банк не обязан автоматически изменить ставку по уже существующей рыночной части кредита только потому, что остаток задолженности снизился до установленного лимита. Необходимо, чтобы конкретная операция соответствовала действующим Правилам Семейной ипотеки и условиям банка.
Таким образом, рефинансирование Вашей комби-ипотеки возможно, однако простого уменьшения общей задолженности до 12 млн руб. недостаточно. Решающее значение имеет размер действующей льготной части кредита и то, каким образом банк зачтет Ваше досрочное погашение. Поэтому до внесения крупной суммы я рекомендую получить от банка письменный расчет структуры задолженности и письменное подтверждение возможных условий рефинансирования.
С уважением, М.А.Чотчаева!
Здравствуйте! С 1 февраля 2026 года правила изменились в пользу заёмщиков: теперь можно рефинансировать только рыночную часть долга, а льготную оставить без изменений. То есть вы снизите переплату по той части, которая сейчас висит на рыночных условиях, а часть под 6% сохранится.
