Покупаю две олинаковых квартиры, одну по семейной ипотеки , другую за надисный расчет, стоимость квартиры по семейной ипотеке в 3 раза выше чем по наличному расчёту, могут ли возникнуть какие то проблемы от налоговой или банка. Недвижимось у продавца во владенит более 5 лет.
Здравствуйте!
Да, при существенной разнице в стоимости идентичных квартир могут возникнуть вопросы со стороны банка (при ипотеке) и потенциально — у налоговых органов, особенно если цена сделки существенно отличается от рыночной. Однако если продавец владеет недвижимостью более 5 лет, у него не возникает обязанности по уплате НДФЛ с продажи, а у покупателя — налога на имущество с покупки нет, но есть риски, связанные с налоговым вычетом и подозрениями в искусственном завышении/занижении цены.
Банк оценивает рыночную стоимость квартиры, и если стоимость по договору намного выше рыночной (по оценке независимого оценщика), банк может отказать в выдаче кредита или потребовать объяснений.
Если обе цены обоснованы (например, одна квартира — с ремонтом, другая — без, или есть иные существенные различия): Риски минимальны, если есть подтверждающие документы и независимая оценка.
Если квартиры идентичны, но цена по ипотеке завышена: Банк может отказать в кредите или потребовать объяснений. ФНС может запросить пояснения, но если продавец владеет более 5 лет, налоговых последствий для него не будет.
Если мой ответ был полезен для вас, прошу отблагодарить юриста. pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4146134/
Если вам потребуется консультация или помощь в составлении юридических документов, вы можете обратиться ко мне в личные сообщения (чат).
С уважением, юрист Вартанов Тигран Анатольевич!
Здравствуйте!
При покупке двух квартир разными способами оплаты, включая наличный расчет, риск возникновения претензий со стороны налоговой или банка существует, но он не является автоматическим и зависит от ряда факторов. Важно понимать, что закон на вашей стороне, если сделки реальны, а происхождение средств подтверждено.
Риски есть, но при разумном подходе они минимальны и преодолимы. Налоговую службу может заинтересовать несоответствие уровня ваших официальных доходов (если они невысоки) и суммы, которую вы тратите на наличную покупку квартиры. Банк, в свою очередь, обязан контролировать крупные операции на предмет легальности происхождения средств. Наличный расчет сам по себе не запрещен, но привлекает пристальное внимание контролеров .
Правовое обоснование
1. Налоговые риски (ФНС). В первую очередь они касаются не продавца, а вас как покупателя. Налоговая служба имеет право запросить документы, подтверждающие происхождение средств на крупные покупки, особенно если вы в прошлые периоды официально не декларировали доходы, достаточные для такой покупки .
· Отсутствие налога. При покупке жилья вы не платите налог, напротив, у вас возникает право на имущественный вычет (2 млн руб. + до 3 млн руб. с процентов по ипотеке). Поэтому доначислить вам налог ФНС может только в том случае, если будет доказано, что деньги получены незаконным путем (например, от непродекларированной сдачи квартир в аренду).
· Контролируемые сделки. Ваши покупки не подпадают под определение контролируемых сделок (ст. 105.14 НК РФ), так как вы физическое лицо, приобретающее жилье для личных нужд, а не в рамках предпринимательской деятельности .
2. Риски, связанные с наличным расчетом (Банк и Росфинмониторинг).
Расчет наличными крупных сумм (особенно свыше 600 000 рублей) может вызвать вопросы у банка, через который вы проводите операцию.
· Банковский контроль. Банк обязан сообщать в Росфинмониторинг об операциях, которые могут быть связаны с легализацией (отмыванием) доходов. Сделка с крупной суммой наличных автоматически попадает в поле зрения.
· Подтверждение происхождения средств. Если у вас есть документы, подтверждающие законность происхождения наличных денег (договор займа, дарения, продажи другого имущества, выписки о снятии средств со счета за последние годы), риск отказа в проведении операции или блокировки счета минимален. В противном случае банк может запросить пояснения.
Риски и их минимизация
· Риск: ФНС или банк запросят пояснения о происхождении средств на покупку квартиры за наличные.
· Минимизация: Заранее подготовьте документы, подтверждающие ваши накопления или другие законные источники доходов.
· Риск: ФНС может попытаться переквалифицировать вашу сделку как предпринимательскую, если она увидит в этом систематическое получение прибыли.
· Минимизация: При двух разных квартирах, особенно если одна приобретается для проживания (ипотека), а другая, возможно, для инвестиций (наличные), риск невысок. Главное, чтобы у вас не было истории систематической перепродажи недвижимости.
· Риск: На практике банки и нотариусы крайне настороженно относятся к крупным наличным расчетам. Нотариус, если он участвует в сделке, обязан проверить, что расчеты действительно произведены .
План действий
1. Заранее подготовьте подтверждение дохода. Соберите документы, которые могут доказать законность происхождения наличных средств:
· Договоры купли-продажи другого имущества.
· Договоры займа (заключенные ранее).
· Документы о получении наследства или дарении.
· Выписки с банковских счетов о снятии крупных сумм за последние 3 года.
2. Используйте безналичный расчет через банковскую ячейку или аккредитив. Это снизит внимание к вам со стороны контролирующих органов по сравнению с передачей денег напрямую.
3. Ведите переписку с налоговой. Если ФНС пришлет запрос, предоставьте в установленный срок все запрошенные документы. Это исключит риск доначисления налогов и пеней.
Чек-лист действий
Собрать документы, подтверждающие происхождение наличных средств.
Рассмотреть вариант безналичного расчета через банк.
Быть готовым дать пояснения налоговой о целях использования квартир (личное проживание/инвестиции).
Задекларировать все доходы, включая проценты по вкладам, за прошлые годы, если они не были поданы.
Если у вас остались вопросы — обращайтесь.
