Как продать земельный участок с несуществующим зданием, зарегистрированным в ЕГРН?
Здравствуйте! Прошу проконсультировать по следующей ситуации.
Я — собственник земельного участка и здания (хозблок, нежилое, 32,8 кв. м), зарегистрированного в ЕГРН по соответствующему кадастровому номеру. Фактически данное здание на местности отсутствует (не существует физически), хотя формально числится в кадастровом учёте и в выписке ЕГРН.
Я планирую продать земельный участок вместе с этим зданием. Покупатель уведомлён о том, что здание фактически отсутствует на участке, и согласен приобрести объекты именно в таком виде — то есть сделка совершается с полным раскрытием этой информации, без введения покупателя в заблуждение.
Вопросы:
Какие формулировки нужно включить в договор купли-продажи, чтобы зафиксировать факт уведомления покупателя об отсутствии здания и его добровольное согласие на приобретение объекта в текущем виде?
Достаточно ли для моей защиты пункта в договоре о том, что покупатель произвёл осмотр объектов до подписания и не имеет претензий к их фактическому состоянию, или требуется отдельный акт осмотра / расписка покупателя?
Может ли покупатель в дальнейшем (после регистрации перехода права) оспорить сделку или предъявить претензии (в том числе потребовать уменьшения цены, признания сделки недействительной по ст. 178/179 ГК РФ, или возмещения убытков), если в договоре чётко прописано, что он был уведомлён об отсутствии здания и согласился на это?
Буду благодарна за рекомендации по формулировке защитных пунктов договора и по порядку действий до подписания.
Нужно исходить и принципа свободы договора предусмотренного ст 421. ГК РФ
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ad08909251f4d26ebc935648e4e708a31e160348/
В договоре нужно зафиксировать реальное положение дел с максимальной прямотой. Если вы напишете, что передаете здание, а покупатель его принял, вы оба подпишете заведомо ложные сведения.
Пример условия
На момент подписания настоящего Договора нежилое здание с кадастровым номером____ фактически на местности отсутствует (физически уничтожено/демонтировано), что подтверждается совместным осмотром Сторон.
Покупатель до заключения настоящего Договора ознакомлен с фактическим состоянием и отсутствием Здания на земельном участке. Покупатель добровольно соглашается на приобретение Земельного участка и формально числящегося в ЕГРН Здания в текущем юридическом и фактическом состоянии.
Цена Договора установлена Сторонами с учетом данного обстоятельства и обусловлена исключительно ценностью Земельного участка; стоимость фактически отсутствующего Здания признается Сторонами равной 0 (нулю) рублей.
Рекомендую оформить отдельный Акт осмотра объектов, который станет неотъемлемым приложением к договору.
Договор купли-продажи — это соглашение о намерениях и условиях. А Акт приема-передачи (или совместного осмотра) — это документ, фиксирующий фактическое исполнение обязательств и реальное состояние имущества в силу ст. 556 ГК РФ.
В акте должно быть написано примерно так: «В ходе осмотра установлено, что Здание на участке отсутствует. Покупатель претензий не имеет».
Это лишит покупателя возможности заявить, что на бумаге пункт был, но его «заставили подписать не глядя.
Если в договоре и акте четко прописан факт отсутствия здания, шансы покупателя оспорить сделку в суде по статьям 178 и 179 ГК РФ стремятся к нулю.
По закону, право собственности в ЕГРН может существовать только на реально существующую вещь. Если в самом договоре стороны признают, что вещи нет, то есть риск приостановки регистрации
С точки зрения Росреестра, если объект уничтожен, собственник обязан подать заявление о прекращении права собственности и снятии с кадастрового учета на основании акта обследования от кадастрового инженера. Продавать ликвидированный объект нельзя.
Чтобы Росреестр гарантированно зарегистрировал сделку, в самом тексте договора купли-продажи факт отсутствия здания не упоминается. Объект прописывается строго по выписке ЕГРН: «Продавец продает, а Покупатель приобретает земельный участок и расположенное на нем нежилое здание...».
Вы выносите всю правду за рамки ДКП, который идет в Росреестр. Вы составляете два внутренних документа, которые остаются только у вас и у покупателя (в Росреестр они не сдаются).
Предварительный договор или Соглашение о намерениях. В нем вы открытым текстом пишете, что здания нет, покупатель об этом знает, обязуется сам снять его с учета после сделки, а цена участка сформирована с учетом этого факта.
Внутренний Акт приема-передачи. Подписывается в день сделки. Риск для вас снижается, но если покупатель окажется недобросовестным, он теоретически сможет пойти в суд и заявить, что в официальном ДКП вы гарантировали ему наличие дома, а по факту обманули. Внутренний акт вас защитит, но это суды и потеря времени.
Если по хорошему рекомендую вызывать на участок кадастрового инженера.
Он составляет Акт обследования, подтверждающий прекращение существования здания.
Вы подаете этот акт через МФЦ в Росреестр. Здание официально удаляется из базы ЕГРН. Вы продаете покупателю один чистый земельный участок. Покупатель после сделки будет избавлен от необходимости самому заниматься снятием «хозблока-призрака» с учета.