Нежилое помещение,2 владельца у одного 81часть,у другого 19.оба ип.у ктр 81 часть сдавал в аренду тому у ктр 19,а тот сдавал в субаренду 12 арендаторам. Ктр сдавал в субаренду умер,может ли тот у ктр 81 часть перезаключить договора аренды на себя?
Здравствуйте.
Тут надо понимать как именно оформлены отношения, поскольку сдать в аренду можно только определенное имущество, а не умозрительные какие-то невыделенные в натуре доли.
Доля в праве собственности — это не вещь. Это абстрактная часть права на весь объект. А по ст. 607 ГК РФ предметом договора аренды может быть только конкретная непотребляемая вещь: земельный участок, здание. Нельзя передать в аренду «часть вещи», если эта часть не выделена как самостоятельный объект с определенными границами, кадастровым номером, площадью и т.п.
Поэтому тут самый главный вопрос — как все это было оформлено. Допускаю, что оформление не соответствует вышеизложенному. Но надо смотреть документы.
Здравствуйте, Артем.
Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Таким образом, в Вашем случае, смерть арендатора — сособственника с долей 19/100 не прекращает автоматически договор аренды, заключенный им с другим сособственником с долей 81/100. Права и обязанности по этому договору переходят к наследникам умершего в порядке универсального правопреемства в соответствии со ст. 1110, 1112 ГК РФ.
Вы можете заключить соглашение о расторжении договора аренды с наследниками умершего после того как они примут наследство. После расторжения старого договора вы, как собственник, вправе распоряжаться своим имуществом и заключать новые договоры аренды.
Если наследники отсутствуют или отказываются от принятия наследства, обязательства по договору аренды прекращаются в связи с отсутствием стороны.
А так сначала необходимо проверить текст договора аренды, заключенного между сособственниками. Если в нем предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора или условие о прекращении договора в связи со смертью арендатора, вы можете воспользоваться этими положениями.
Также важно учитывать, что договоры субаренды, заключенные умершим арендатором с 12 арендаторами, сохраняют свою силу, так как права и обязанности арендатора переходят к его наследникам. Наследники, принявшие наследство, становятся субарендодателями для этих 12 лиц.
Согласно сложившейся практике, объектом аренды может быть только вещь, т.е. помещение, а не доля в праве собственности. Договор аренды должен заключаться в отношении конкретного помещения или его части.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников в соответствии со ст. 246 ГК РФ. Если вы планируете сдавать помещение в аренду, необходимо учитывать интересы всех собственников.
Предлагаю Вам дождаться вступления наследников в права наследования через 6 месяцев со дня смерти или связаться с ними для обсуждения вопроса о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Самовольное прекращение договора или выселение субарендаторов без законных оснований может повлечь судебные споры и убытки.
Здравствуйте! Договор аренды, который был заключён между сособственниками (81% и 19%), не переходит автоматически к собственнику с большей долей после смерти арендатора. Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ, права и обязанности арендатора переходят к его наследникам в порядке универсального правопреемства. Арендодатель собственник 81 доли, не вправе отказать наследникам во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда договор был заключён с учётом личных качеств арендатора.
Выясните, ступили ли наследники в права? Если да, они становятся новыми сторонами договора аренды. Тогда собственник 81% не сможет «переоформить» этот договор на себя: он либо согласится на вступление наследников, либо придётся расторгать договор с ними (после того, как они примут наследство) и заключать новый, уже с наследниками. Если наследников нет, договор аренды прекращается.
Здравствуйте .
Согласно ст. 246 ГК РФ -распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a1e64b4adc2b0257bfd9944bc29d51236afd0dd1/
В силу ст. 247 ГК РФ
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Без выдела доли — только с согласия других сособственников.
Смерть арендатора (субарендатора) не означает автоматического перехода его договорных прав к другому лицу. Договор субаренды прекращается в связи со смертью арендатора, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 418 ГК РФ).
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/d9d5babb39bc1088768e6c2cf3d8aa00a092a7c3/
Новый договор аренды/субаренды может быть заключён только с лицом, уполномоченным распоряжаться помещением.
