Налогообложение при продаже доли в нежилой недвижимости, находившейся в собственности с 2013 года

Добрый день Ирина.

1. Будет ли доход от продажи отцом своей 1/3 доли освобождён от НДФЛ в связи с тем, что недвижимость находится в его собственности с 2013 года?

Доход отца полностью освобождается от НДФЛ, и ему не нужно подавать декларацию. 

Согласно абзацу 1 пункта 17.1 статьи 217 НК РФ доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. 

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/

Минимальный предельный срок владения для коммерческой (нежилой) недвижимости составляет 5 лет ( Ваш отец владеет долей с 2013 года (более 12 лет), что значительно превышает установленный законом срок. 

 2. Может ли тот факт, что другие совладельцы используют здание в коммерческой деятельности, привести к тому, что освобождение по сроку владения к отцу не применят, несмотря на то что сам он объект в предпринимательской деятельности не использовал?

Не повлияет. Тот факт, что совладельцы ведут бизнес в этом здании, никак не лишает вашего отца права на освобождение от налога.  В НК РФ закреплен  принцип индивидуальной и самостоятельной ответственности каждого налогоплательщика статья  в сиул 45 НК РФ.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/6260761a81d7b15d58997b97c292db75828e1b1f/

Использование долей других собственников в коммерции — это их предпринимательская деятельность, а не вашего отца. Главное, чтобы сам отец не извлекал коммерческую выгоду (не сдавал долю в аренду, не организовывал там свой бизнес)

Поскольку декларацию отец подавать не должен, доказывать что-то превентивно в инспекцию не требуется. Однако у налоговых органов настроен автоматический мониторинг сделок с нежилым имуществом. Если у ИФНС по г. Кемерово возникнут вопросы, они пришлют требование о представлении пояснений. 

3. Какие обстоятельства и документы будут подтверждать, что отец не использовал недвижимость в своей предпринимательской деятельности?

Для обоснования позиции (что объект использовался исключительно как личное имущество, а не бизнес-актив) пригодятся следующие доказательства:

-Выписка по ЕГРИП (история закрытого ИП): подтвердит, что среди кодов ОКВЭД отца не было видов деятельности, связанных с операциями с недвижимым имуществом или арендой

 
-выписки по личным счетам отца и по его бывшему счету ИП за последние годы, подтверждающие отсутствие регулярных платежей от арендаторов или третьих лиц за использование здания.

-Соглашение о порядке пользования общим имуществом, т.е.  документ между сособственниками, в котором зафиксировано, что отец фактически не эксплуатирует здание, а площади распределены между другими участниками. 

-Договоры аренды/коммерческого использования других сособственников. Если совладельцы сдают площади в аренду, в их договорах аренды в качестве арендодателей должны фигурировать только они, а доходы должны поступать исключительно на их счета. Это подтвердит, что отец не имел отношения к операционному доходу. 

-Документы по расходам на содержание: квитанции об уплате отцом налога на имущество физических лиц (не налога на имущество организаций/ИП) за свою долю.

-Налоговые декларации за период владения, в которых отсутствуют доходы от сдачи имущества в аренду или иного использования.

-Пояснительная записка о том, что здание не использовалось в предпринимательской деятельности.

Здравствуйте.

1. Будет ли доход от продажи отцом своей 1/3 доли освобождён от НДФЛ в связи с тем, что недвижимость находится в его собственности с 2013 года?

2. Может ли тот факт, что другие совладельцы используют здание в коммерческой деятельности, привести к тому, что освобождение по сроку владения к отцу не применят, несмотря на то что сам он объект в предпринимательской деятельности не использовал?

Два вопроса взаимосвязаны.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, освобождение не применяется к доходам от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, но при этом налоговые последствия определяются для каждого собственника индивидуально. Конкретных писем Минфина или ФНС я не обнаружил, в основном разъяснения касаются общих случаев использования имущества ИП (когда сам продавец использовал имущество), целых объектов, а не долей или ситуаций с одним собственником. Традиционно Минфин более строг в отношении применения льгот и может рассматривать использование всего объекта в предпринимательской деятельности как основание для лишения права на льготу в том числе и отдельного собственника доли. Но в этом случае, в отсутствии подтверждения использования конкретным продавцом своей доли в предпринимательской деятельности, полагаю, что он сможет воспользоваться соответствующей льготой. 

3. Какие обстоятельства и документы будут подтверждать, что отец не использовал недвижимость в своей предпринимательской деятельности?

В случае возникновения спора было бы логично иметь подтверждение отсутствия дохода от использования доли — нет арендных платежей, нет участия в распределении прибыли от использования здания, нет например, договора простого товарищества, а в договоре аренды целого здания отсутствует или заключен без участия данного собственника, а налоговые декларации не содержат доходов от этого имущества. В целом же стоит отметить, что именно налоговый орган должен доказать получение дохода, а не наоборот. Но в целях определения и уверенности в своей позиции, было бы неплохо проверить, нет ли доказательств обратного. Ведь в принципе как-то это здание использовалось в предпринимательской деятельности, а учитывая положения ст. 247 ГК РФ все сособственники должны согласовать порядок пользования долевой собственностью.

Было бы неплохо также направить запрос в Минфин РФ, что можно сделать в том числе и через официальный сайт minfin.gov.ru, с описанием конкретной ситуации либо получить письменные разъяснения в УФНС по месту учета (ст. 34.2 НК РФ). Но тут стоит иметь в виду, что разъяснение может быть как раз дано исходя из более строгой позиции данных ведомств относительно применения льгот. 

4. Если налог при продаже всё-таки возникает, как именно определяется налоговая база: исходя из цены договора, кадастровой стоимости или иным образом?

Цена договора будет являться основой для исчисления дохода по сделке.

5. Можно ли при расчёте налога учесть расходы на приобретение доли в 2013 году? Всё здание было приобретено по договору за 6 000 000 ₽, отец приобрёл 1/3.

Ну если есть подтверждающие документы именно для данного собственника, то да.

6. Если продать 1/3 долю, например, за 500 000 ₽, какой налог фактически возникнет с учётом кадастровой стоимости объекта?

Учитывая вышеизложенное нет смысла говорить о продаже.

7. Будет ли в данной ситуации дарение доли родной сестре более безопасным/выгодным с налоговой точки зрения, чем продажа?

Если даритель и одаряемый — близкие родственники (супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки и внуки), налога не возникнет. Этот вывод был подтвержден Верховным Судом РФ в судебном акте от 17 апреля 2026 г. Причем судом даже рассматривался случай, если не только недвижимость коммерческая, но и оба (даритель и одаряемый) имеют статус ИП.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Ирина, здесь как раз нельзя безопасно дать ответ «раз отец сам не использовал долю в бизнесе, значит налога точно нет». В 2025 году появилась прямо сформулированная официальная позиция налоговых органов: если нежилое помещение фактически использовалось в предпринимательской деятельности, само по себе то, что использовал его не продавец, а иные лица, не дает освобождения от НДФЛ. Поэтому ваш вопрос действительно спорный, и различие в ответах специалистов объяснимо.

При этом у отца есть аргументы в свою пользу.

Во-первых, поскольку доля приобретена в 2013 году, для нее применяется прежний трехлетний срок владения, а не общий пятилетний срок, установленный позднее. То есть проблема здесь вообще не в сроке: он давно истек. Единственная реальная проблема состоит в исключении из п. 17.1 ст. 217 НК РФ для имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.

Ветка 1. Если удается доказать самостоятельность доли отца.

Если отец не сдавал долю, не получал арендную плату, не использовал помещение в своем ИП, не учитывал его в предпринимательских расходах и фактически коммерческая деятельность осуществлялась другими собственниками в пределах переданных им помещений, позиция на освобождение от НДФЛ существенно сильнее. Особенно если имеется соглашение о порядке пользования зданием.

Ветка 2. Если коммерчески использовалось фактически все здание.

Тогда налоговый риск уже реальный. У отца 1/3 не выделена в натуре, а по ст. 247 ГК РФ пользование общим имуществом осуществляется по соглашению сособственников. Если бизнес занимал все здание, налоговая может исходить из того, что предпринимательски использовался сам объект, включая продаваемую долю. Именно этот момент я бы проверял до оформления сделки.

Поэтому ОКВЭД бывшего ИП вторичен. Гораздо важнее договоры аренды и пользования зданием, соглашение сособственников, движение денег, налоговые декларации отца, документы бывшего ИП и то, кто фактически получал доход от здания.

Если налог все же возникает, расчет в 2026 году уже нельзя делать просто от указанных в договоре 500 000 рублей. Сравниваются:

500 000 рублей;

кадастровая стоимость здания, относящаяся к 1/3 доле, умноженная на региональный коэффициент от 0,7 до 1.

Берется большая сумма. Сам коэффициент зависит от региона места жительства продавца, поэтому без места жительства отца и кадастровой стоимости точную сумму налога сейчас назвать нельзя.

Отдельно обращаю внимание на расходы 2013 года. Если долю квалифицируют именно как недвижимость, использовавшуюся в предпринимательской деятельности, для нежилого объекта возникает еще одна проблема: обычное уменьшение дохода на 2 000 000 рублей расходов по приобретению доли также может быть исключено правилами ст. 220 НК РФ. Поэтому расчет «продал дешевле, чем когда-то купил, значит налога точно нет» здесь небезопасен.

С дарением ситуация значительно определеннее. Дарение отцом доли родной сестре освобождается от НДФЛ как между близкими родственниками, причем в 2026 году подтверждено, что коммерческий характер подаренной недвижимости сам по себе этому освобождению не препятствует. А вот прямое дарение от дяди племяннику такого освобождения не дает.

Таким образом, я бы выбирал между продажей и дарением только после проверки одного решающего обстоятельства: каким документом и фактически было оформлено пользование зданием все эти годы. Именно от этого зависит, можно ли уверенно отстаивать нулевой НДФЛ при продаже или налоговый риск уже настолько велик, что дарение сестре объективно безопаснее.

Здравствуйте, Ирина.

Учитывая изложенное Вами при отчуждении отцом своей доли необходимо понимать следующее:

 Отчуждение по договору купли-продажи племяннику может образовать у него объект налогооблажения, так как  является нежилым, т.е. в контексте сказанного — оно коммерческого назначения, само по себе его приобретение вполне может быть  расценено, как с целью использования в целях деятельности, не связанной с личными, домашними нуждами. В этом случае положения абз.5 п.17.1 ст.217 НК РФ к доходам от продажи нежилых помещений  не применимы.

При этом нельзя исходить из того, чего не было, а речь вести следует о том, какие факты и события имели место для целей их оценки, т.е. того — что Вы сможете предоставить, а что нет, что может предоставить налоговый орган, встав на позицию о налогооблажении доходов отца от продажи НДФЛ. Теоретизация для целей налогового консультирования неуместна.

Кроме того, при консультировании необходимо единое понимание юристом и клиентом такого понятия, как

в своей предпринимательской деятельности не использовал

Вы можете вкладывать в это какой-то один смысл, а в законодательстве, разъяснениях Минфина, судебной практике это может трактоваться иначе.

Общей  нормой, закрепляющей понятие предпринимательства и его признаки является ст.2 ГК РФ, согласно которой

предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

В случае, если доходы не подлежат освобождению от НДФЛ в связи с тем, что будет установлено использование в предпринимательстве, то нельзя уменьшить налоговую базу на имущественный налоговые вычеты, предусмотренные п.2 ст.220 НК РФ (250 тыс. рублей, либо в размере документально подтвержденных расходов на приобретение).

При возникновении налоговых обязанностей по НДФЛ налоговый орган будет определять налоговую базу исходя из цены договора купли-продажи, но не менее чем кадастровая стоимость* понижающий коэффициент. Он может быть равен 0,7, либо установлен иной, и это зависит от региона налогового учета Вашего отца (см. п.2 и п.9 ст.214.10  НК РФ).

Дарение доли сестре в контексте правовой позиции Определения ВС РФ от 17.04.2026 г по делу №А50-28917/2023 не образует налогооблажения ни у кого, при этом

Вместе с тем отношения по дарению между членами семьи и (или) близкими родственниками по своей природе не предполагают и не могут предполагать экономического (предпринимательского) характера сделки между дарителем и одаряемым, поскольку имущество меняет своего собственника, но остается внутри круга лиц, связанных между собой близким родством. Ограничение сферы применения освобождения от налогообложения в зависимости от характера использования полученного в дар недвижимого имущества (возможный или фактический), его функциональных характеристик, наличия у дарителя или одаряемого статуса индивидуального предпринимателя законом не предусмотрено, как это не имело бы значение и при налогообложении доходов, получаемых в порядке наследования С учетом вышеизложенного суды при рассмотрении настоящего дела не должны были ограничивать сферу применения пункта 181 статьи 217 НК РФ, устанавливая в отсутствие прочной законодательной основы более обременительный режим налогообложения для некоторых сделок между членами семьи и близкими родственниками, тем самым, фактически обуславливая уплатой налога возможность распоряжения данными лицами своими гражданскими правами в отношении принадлежащего им имущества

Т.е. ВС РФ высказался по данному делу о том, что освобождение от налогооблажения при дарении между близкими родственниками не зависит от характера использования имущества или статуса ИП. Вместе с тем, стоит также учесть, что данная позиция высказана ВС РФ по конкретному делу, но при этом как это отразится на последующей правоприменительной практике налоговых органов, никто не предскажет. Т.е. то, что высказано ВС РФ — это аргумент в пользу налогоплательщика, а что на него ответит ИФНС  в последующем покажет только практика.

Касаемо рассмотрения в комплексе во всех аспектах вопроса о налоговом планировании в связи с предстоящим отчуждением доли в здании коммерческого использования стоимостью несколько миллионов рублей, то консультация в расширенном формате проводится индивидуально  в чате. Формат услуг в разделе «вопрос-ответ» для таких целей не предусмотрен и несоразмерен требуемому.

С уважением