Здравствуйте. Вариант мены возможен, но поскольку нынешний участок находится в ипотеке, провести обмен без участия банка в обычном порядке не получится.
По ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» заложенный объект может быть отчуждён, в том числе путём обмена, только с согласия залогодержателя, если иное прямо не предусмотрено договором ипотеки. То же следует из ст. 346 ГК РФ: залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия банка.
Отказ банка со ссылкой на то, что соседний участок пока не принадлежит ООО № 1, формально понятен: по ст. 345 ГК РФ замена предмета залога производится по соглашению залогодателя и залогодержателя, а банк обычно хочет сначала видеть юридически существующий и принадлежащий залогодателю объект, который можно поставить в ипотеку.
Поэтому я бы рассматривал не простую последовательность «сначала отдать заложенный участок, потом получить соседний», а единую синхронную сделку. Например, заключается договор мены двух земельных участков, одновременно с банком подписывается соглашение о замене предмета ипотеки либо новый договор ипотеки на приобретаемый участок, после чего документы одним пакетом подаются в Росреестр. Переход права на старый участок и возникновение ипотеки на новый должны быть максимально увязаны между собой. Закон допускает и альтернативную конструкцию: стороны заключают новый договор залога, а после возникновения залога на новом объекте прежний залог прекращается. Это прямо предусмотрено п. 6 ст. 345 ГК РФ.
То есть проблема решается не тем, что новый участок обязательно должен заранее стать собственностью ООО № 1, а тем, чтобы банк согласился на юридическую конструкцию, при которой право ООО № 1 на новый участок и ипотека банка возникают одновременно либо в заранее согласованной последовательности. Без такого согласия Росреестр при отчуждении нынешнего заложенного участка потребует согласие залогодержателя.
При этом нужно отдельно проверить статус обоих участков в ТОСЭР: кто является собственником соседнего участка, на каком основании он предоставлен, какие ограничения и обязательства установлены соглашением об осуществлении деятельности, есть ли условия о целевом использовании и допустимо ли его отчуждение именно Вашему ООО. Сам факт нахождения участков рядом и примерно одинаковая стоимость ещё не означает их юридическую равноценность для банка — он будет смотреть кадастровую и рыночную стоимость, ВРИ, обременения, ликвидность, наличие объектов капитального строительства и возможность обращения взыскания.
Поэтому я бы сейчас подготовил для банка уже не заявление «разрешите заменить участок», а структурированное предложение о замене обеспечения: оценка обоих участков, выписки ЕГРН, документы на соседний участок, проект договора мены, проект соглашения о замене предмета ипотеки/нового договора ипотеки и схему одновременной регистрации. При такой подаче вероятность согласования выше, чем при абстрактной просьбе заменить залог.
Если пришлёте кредитный договор, договор ипотеки, выписки ЕГРН на оба участка и документы, подтверждающие право на соседний участок, можно определить, какая схема здесь безопаснее — чистая мена с одновременной заменой залога либо двухэтапная сделка с новым договором ипотеки.
