Что делать, если супруга не платит по кредиту за дом, оформленный по брачному договору?

В данный момент платежи по залогу не вносятся, какие могут быть варианты и решения?

 Добрый день!

 А Вы по ипотечному договору участвуете созаёмщиком или поручителем?

Здравствуйте, Сергей!

Брачный договор не устраняет залог (ст. 334 ГК РФ) и не лишает кредитора права обратить взыскание на дом. Если по брачнму договору дом и участки переходят Вам, Вы получаете имущество вместе с обременением, т.е. при смене собственника залог сохраняется, а новый собственник становится залогодателем. При этом, личным заемщиком продолжет оставаться супруга, если банк отдельно не согласовал перевод долга.

Поскольку в ЕГРН собственнком пока указана супруга (ст. 209 ГК РФ), право собственности на дом необходимо зарегистрировать за Вами. Для регистрации перехода права на заложенную недвижимость требуется письменное согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено кредитным или залоговым договором.НО даже после регистрации залог сохранится.

Варианты действий могут быть следующими:

— Самостоятельно погасить просрочку, если задача  сохранить дом. Кредитор обязан принять платеж от третьего лица при наличии просроченного денежного обязательства. В назначении платежа нужно указать номер договора, Ф.И.О. заемщика и период оплаты. В дальнейшем уплаченные суммы можно взыскивать с супруги, ссылаясь на условия брачного договора и платежные документы. 
  -Обратиться в банк. Договориться, т.е. предложить заключить трехстороннее соглашение: реструктуризация, увеличение срока кредита, перевод долга на Вас, включение Вас созаемщиком либо замена предмета залога. Перевести долг на Вас без согласия банка невозможно. 
— Продать дом с согласия банка, погасить долг из цены продажи и получить остаток. Это обычно выгоднее, чем доводить ситуацию до торгов. Отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя по общему правилу не допускается. 
Если банк уже обратился в суд, можно возражать против взыскания, когда одновременно задолженность составляет менее 5% стоимости залога, а просрочка  менее трех месяцев. Но более трех нарушений сроков платежей за 12 месяцев может считаться систематическим нарушением. Также можно просить отсрочить реализацию залога, общий срок отсрочки может достигать одного года, однако проценты и неустойка продолжат начисляться. 
Статус единственного жилья дом не спасет, поскольку на жилье, являющееся предметом ипотеки, исполнительский иммунитет не распространяется.

Сейчас необходимо получить свежие выписки ЕГРН, кредитный и залоговый договоры, расчет задолженности и проверить, какие именно кадастровые номера указаны в качестве залога. Наиболее безопасный путь на мой взгляд это немедленно погасить просрочку либо согласовать с банком реструктуризацию, одновременно документально фиксируя обязанность супруги возместить Вам внесенные платежи.

Здравствуйте!

Брачный договор действует между Вами и супругой, но сам по себе не меняет условия кредитного договора и не закрывает ипотеку.

По п. 1 ст. 42 СК РФ:

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Поэтому условие о том, что Вам переходит дом и участки, а супруге — квартира и дача, в целом допустимо. Но заемщиком перед банком все равно остается супруга. Перевести долг на Вас можно только с согласия банка: по п. 2 ст. 391 ГК РФ:

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Передача дома Вам не снимает ипотечное обременение. По ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Ипотека при этом сохраняется даже при переходе права собственности. Поэтому если супруга перестанет платить, банк все равно сможет обратить взыскание на дом и участок, указанные в договоре ипотеки, независимо от условий брачного договора.

Нужно проверить, зарегистрировано ли Ваше право собственности в ЕГРН. Сейчас указано, что собственник — супруга. Для недвижимости именно госрегистрация подтверждает право. Пока запись не внесена, продать дом и нормально получить деньги после погашения кредита будет сложнее, + продажа заложенного имущества возможна только с согласия банка, если в ипотечном договоре не указано иное.

Если цель — не удерживать дом любой ценой, а получить максимум денег, тогда лучше не доводить до торгов. До того как банк начнет взыскание, можно попробовать согласовать самостоятельную продажу по рыночной цене. По ст. 37.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ

Самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем — физическим лицом (далее в настоящей статье — залогодатель) путем его продажи другому лицу в порядке, установленном настоящей статьей, для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой (далее — самостоятельная реализация залогодателем имущества).

Сначала из суммы гасится долг банку, а остаток идет собственнику. На торгах же цена часто ниже рынка, + удерживаются расходы на процедуру.

Так как в ЕГРН собственник — супруга, важно не допустить, чтобы остаток после продажи ушел ей без учета брачного договора. В соглашении с банком и договоре купли-продажи нужно прямо прописать, кому перечисляется оставшаяся сумма, либо сначала оформить переход права, если банк и ипотечный договор это позволяют.

Деньги от продажи квартиры, полученной Вами по наследству, — это Ваше личное имущество по ст. 36 СК РФ. Но сам факт того, что Вы вложили их в дом, не означает, что супруга уже сейчас обязана вернуть всю сумму. При этом брачный договор, по которому дом передан Вам, может рассматриваться как способ учета этих вложений.

Требование к супруге можете предъявлять, если из-за ее неплатежей Вы потеряете дом, получите меньше денег при продаже или сами закроете ее долг. По ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить убытки, причиненные неисполнением обязательства. Но нужно будет доказать: что по брачному договору она должна была платить кредит, что она этого не делала, размер Ваших потерь и прямую связь между этим.

Если Вы сами оплатите просрочку или погасите кредит, чтобы спасти дом, банк обязан принять платеж. В таких случаях к Вам могут перейти права кредитора в соответствующей части по ст. 313 и 387 ГК РФ. Все платежи лучше делать напрямую в банк с указанием договора и заемщика.

Вообще нужно внимательно посмотреть брачный договор, кредитный договор, ипотеку, свежие выписки ЕГРН, расчет долга из банка и документы по продаже наследственной квартиры и переводу денег на дом. Без этого сложно точно понять, сколько реально можно взыскать и как лучше распределить деньги после продажи.