Росреестр сможет ли зарегистрировать участок без кадастрового номера?

Добрый день!

Поскольку собственник умер и документы на участок надлежащим образом на собственника при жизни не были оформлены:

если у умершего есть наследники, то участок должен войти в наследственную массу; потом если наследники переоформят на себя, после они могут на вас его переоформить
если наследники не оформляли право, вопрос обычно решается через  через суд.

Здравствуйте! Без постановки участка на кадастровый учёт зарегистрировать право собственности нельзя: сначала в ЕГРН должны быть внесены сведения о самом участке, после чего регистрируется право на него. Это можно сделать одновременно — поставить участок на кадастровый учёт и зарегистрировать право, но для этого потребуются правоустанавливающий документ и, как правило, межевой план.

Поскольку прежний владелец умер, обычная регистрация перехода права по договору без его участия, скорее всего, не пройдёт. Сначала необходимо проверить сам договор купли-продажи, выписку из похозяйственной книги и установить наследников умершего. Если договор был надлежащим образом подписан и участок фактически передан и оплачен, вопрос обычно решается либо совместно с наследниками после оформления ими прав, либо через суд с требованием признать право собственности и произвести государственную регистрацию. Переход права на недвижимость по договору подлежит обязательной регистрации по статье 551 ГК РФ.

Напишите мне в личный чат и направьте договор, выписку из похозяйственной книги и документы об оплате — посмотрю, какой порядок в Вашем случае будет правильным, и подготовим необходимые документы.

Добрый день! Ситуация у Вас непростая по составу, но рабочая. У Вас наложились три проблемы: договор купли-продажи не был зарегистрирован в Росреестре (значит, право собственности к супругу так и не перешло), участок не поставлен на кадастровый учёт, а продавец умер, то есть некому явиться в МФЦ для перерегистрации. Через обычный Росреестр эту цепочку уже не пройти, единственный реальный путь это суд. Хорошая новость, то что выписка из похозяйственной книги является правоустанавливающим документом на землю в силу прямого указания закона, и если у продавца она была, значит право на участок у него возникло легитимно и перешло в наследственную массу.

Выписка из похозяйственной книги как основание регистрации права на землю прямо предусмотрена ч. 1 ст. 49 ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» и действует в рамках так называемой дачной/земельной амнистии (ФЗ №93-ФЗ от 30.06.2006, продлён до 01.03.2031). Отсутствие кадастрового учёта не препятствие, т.к. постановка на кадастр и регистрация права проводятся одновременно по заявлению правообладателя (ч. 3 ст. 14, ст. 70 ФЗ №218-ФЗ), для этого нужен межевой план от кадастрового инженера. По договору с умершим продавцом, т.к. сама сделка не ничтожна, но право по ней не возникло без регистрации (п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ). В такой конфигурации применяется п. 62 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010, а именно, покупатель вправе требовать регистрации перехода права в судебном порядке, а надлежащими ответчиками становятся наследники продавца, а при их отсутствии администрация муниципалитета (выморочное имущество, ст. 1151 ГК РФ). Позиция подтверждена в актуальной практике ВС РФ, в том числе Определение ВС РФ №5-КГ20-118-К2 от 24.11.2020 и Обзор судебной практики ВС РФ №3 (2019) п. 6.

Если наследники продавца вступили в наследство, то сначала участок должен быть включён в наследственную массу (по заявлению наследников или Вашему иску), затем Вы предъявляете иск о признании права собственности на основании исполненного договора купли-продажи. А вот если наследников нет или они не вступили, тогда участок признаётся выморочным, ответчиком идёт администрация района, иск о признании права собственности на основании исполненной сделки. Если документов о сделке (расписка, договор, свидетели) недостаточно, придётся идти через приобретательную давность по ст. 234 ГК РФ, но 5 лет владения для этого мало (нужно 15 лет плюс 3 года исковой давности), поэтому эту опцию пока откладываете.

Не пытайтесь через нотариуса «переоформить наследство» на себя, Вы не наследник. Не подавайте заявление в Росреестр напрямую, получите отказ и потеряете госпошлину. Не пропустите срок исковой давности: он течёт с момента, когда Вы узнали о невозможности регистрации, и по п. 64 Пленума №10/22 составляет 3 года, у Вас он пока не истёк, но затягивать нельзя.

Вам нужно заказать выписку из ЕГРН по адресу участка и проверить на notariat.ru наследственное дело продавца. Эти два действия сразу покажут, по какому из трёх сценариев идти.

Если мой ответ оказался для Вас полезным, нажмите пожалуйста на зеленый +.

Ситуация действительно непростая, но решаемая. Я коротко разберу, что делать: напрямую в Росреестр идти не стоит — скорее всего, получите отказ, и тогда действительно придётся идти в суд. Про кадастровый номер: сам по себе факт, что у участка нет номера, — не приговор. Закон (ФЗ №218-ФЗ) позволяет провести одновременную постановку на кадастровый учёт и регистрацию права собственности. То есть сначала участку присвоят номер и опишут границы (для этого кадастровый инженер сделает межевой план), а уже потом зарегистрируют право за супругом. А теперь про главную проблему — смерть владельца. Из-за этого обычная схема не сработает: некому явиться в МФЦ, чтобы «переоформить» участок на покупателя. Поэтому путь такой: Сначала нужно установить, есть ли у умершего наследники. Если да — участок войдёт в наследственную массу. Наследники должны оформить право на себя, и только после этого можно будет переоформить участок на супруга.Если наследников нет или они не вступили в права — участок может быть признан выморочным и отойти муниципалитету. В этом случае ответчиком в суде будет администрация района, а в иске нужно будет требовать признания права собственности на основании исполненной сделки. Что ещё важно проверить? Сам договор купли-продажи (если он был) и выписку из похозяйственной книги. Хорошая новость: такая выписка — это правоустанавливающий документ (прямо предусмотрен законом для таких случаев, в том числе в рамках «дачной амнистии»). Если договор подписан, а участок фактически передан и оплачен, это весомый аргумент в суде. Практические советы: Закажите выписку из ЕГРН по адресу участка — это сразу покажет, есть ли там сведения об объекте.Проверьте на notariat.ru, не открыто ли наследственное дело.Если документов о самой сделке мало (нет расписки, свидетелей), в суде может понадобиться доказать факт передачи денег и владения (например, через свидетельские показания или квитанции).Не тяните: срок исковой давности (3 года) может стать препятствием, если затянете с судом. Так шансы на успешный исход будут выше. Удачи в решении вопроса!