Что делать, если застройщик планирует проезд техники через территорию ОКН?

День добрый Татьяна.

Что это дает застройщику и что нам делать?

 Предполагаю что застройщик пытается решить проблему транспортной доступности строительной площадки, без которой он не сможет получить положительное заключение экспертизы проектной документации и разрешение на строительство  исходя из ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Поскольку проезд через арку невозможен, единственный путь для  техники — это земля вашего ОКН. Соглашение с КИО и администрацией дает застройщику возможность заявить в Службу госстройнадзора  и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, что вопрос с логистикой урегулирован на уровне города.

 Застройщик избегает обязанности договариваться напрямую с собственниками вашего дома  и платить вам за соразмерное сокрушительное использование двора.

Схема с безвозмездной передачей в собственность СПб это попытка перевести земельный участок под проездом в категорию земель общего пользования. Если земля станет городской, город получит право законно разрешить там проезд кому угодно, включая застройщика.

 Да, согласно ст. 5.1 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия...», на территории памятника или ансамбля абсолютно запрещаются проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению ОКН.

Движение строительной и тяжелой техники в 3 метрах от здания 18-19 веков неизбежно вызовет динамические (вибрационные) нагрузки, что прямо угрожает физической сохранности памятника, а это запрещено указанным ФЗ 
Любые действия на территории ОКН должны быть согласованы с КГИОП Санкт-Петербурга. КИО и администрация района не обладают полномочиями разрешать транзит строительной техники по территории памятников. Подобное разрешение нарушает требования сФЗ № 73-ФЗ.

Если земельный участок под вашим МКД сформирован и поставлен на кадастровый учет, то вся придомовая территория (включая проезд) находится в общей долевой собственности собственников помещений в МКД. Ни КИО, ни администрация не имеют права распоряжаться вашей землей, заключать по ней договоры или планировать ее передачу в госсобственность без решения общего собрания собственников.

Здравствуйте!

Соглашение не передаёт городу землю. По нему застройщик должен за свой счёт обустроить проезды, а затем передать их Санкт-Петербургу. Это помогает ему выполнить условие Градостроительной комиссии о наличии нормального въезда к будущему дому. Но само соглашение ещё не разрешает строительство и проезд техники: отдельно нужны разрешение на строительство и необходимые согласования КГИОП.

На основании ч. 1 ст. 51 ГрК РФ:

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее — требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если проезд не входит в участок Вашего МКД, запретить его использование решением общего собрания нельзя. Но это надо подтвердить выписками ЕГРН и межеванием: если участок дома не образован, его границы визуально не определяются. На основании ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ:

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ не содержит безусловного запрета именно на движение автомобилей.

На основании подп. 1 п. 1 ст. 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ

В границах территории объекта культурного наследия:

на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, включенными в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленными объектами культурного наследия, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территориях объектов культурного наследия и не являющихся объектами культурного наследия;

То есть запрещаются на территории ансамбля строительство и земляные, строительные, мелиоративные и иные работы, кроме предусмотренных законом исключений. А на основании подп. 3 п. 1 ст. 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ

на территории памятника, ансамбля или достопримечательного места разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяющей обеспечить функционирование объекта культурного наследия в современных условиях.

Поэтому устройство или расширение дороги и движение по существующему проезду нельзя смешивать. Нужны точная граница ОКН, вид работ, маршрут и меры защиты здания.

Нужно учитывать, что ещё в 2022 году была проведена положительная историко-культурная экспертиза мер сохранности Дачи Сиверса при строительстве этого дома. Поэтому одной ссылки на близость стройки к памятнику недостаточно. Но экспертиза появилась раньше соглашения 2024 года. Пока неизвестно, входил ли в неё именно нынешний маршрут техники и согласовал ли его КГИОП.

Сейчас запросите у КИО и администрации соглашение полностью, включая схему проезда. У КГИОП запросите согласованный проект мер сохранности и сведения о том, включён ли этот маршрут в границы ОКН. У Госстройнадзора запросите сведения о разрешении на строительство и схеме движения техники, у ГАТИ — об ордере на дорожные и земляные работы.

Также просите проверить, предусмотрены ли обследование Вашего дома до строительства и постоянный контроль трещин, осадки и вибрации. Если техника пойдёт не по согласованному маршруту либо появятся повреждения здания, КГИОП вправе выдать предписание о приостановлении работ по п. 7 ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ. Главный вопрос сейчас — совпадает ли фактический маршрут с маршрутом, который прошёл экспертизу и согласование.

Уважаемая Татьяна, здравствуйте! 

Само соглашение от 18.04.2024 № 44Б-УРИ/2024 не дает застройщику права использовать территорию объекта культурного наследия вопреки ее правовому режиму.

Оно фиксирует договоренность с КИО и районной администрацией об устройстве проезда и его последующей передаче Санкт-Петербургу до 30 сентября 2026 года.

Для застройщика это прежде всего подтверждение предполагаемого транспортного доступа к строительному участку и возможность учитывать проезд в проектной документации.

Безвозмездная передача означает лишь будущий переход созданного объекта в государственную собственность.

Она не заменяет разрешение на строительство, согласование КГИОП, государственную историко-культурную экспертизу, право на земельный участок и разрешения на работы.

Важно разделять территорию ОКН, его зону охраны и защитную зону: для каждой действует собственный режим.

По пункту 1 статьи 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» на территории памятника или ансамбля запрещены строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих объектов; допускаются работы по сохранению ОКН, его территории и благоустройству без ущерба предмету охраны.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37318/3ab00b10b2979596184bcf0cf33794c1308ccb94/

Поэтому нельзя заранее утверждать, что любое движение транспорта через территорию ОКН безусловно запрещено, но создание или эксплуатация строительного проезда допустимы только в пределах утвержденного режима территории и при доказанном отсутствии угрозы сохранности.

Пункты 2 и 3 статьи 36 Закона № 73-ФЗ требуют согласованного органом охраны раздела либо проекта обеспечения сохранности при работах на территории ОКН и на непосредственно связанном земельном участке.

3. Строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37318/555d42c04d8e6d7d9874776c46e180043cc8cb0c/

Пункт 7 той же статьи обязывает приостановить работы, способные ухудшить состояние ОКН, после предписания органа охраны.

По статье 38 Закона № 73-ФЗ движение транспорта на территории ОКН или в его зонах охраны ограничивается либо запрещается при угрозе нарушения целостности и сохранности объекта.

Для Санкт-Петербурга такие полномочия осуществляет КГИОП, а не КИО и не районная администрация.

Статья 34 Закона № 73-ФЗ дополнительно предусматривает особый режим зон охраны, включая ограничения хозяйственной деятельности и строительства.

Вы вправе направить обращение.

Ответ на обращение предоставляется в течение 30 дней по статье 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

kgiop.gov.spb.ru/

В обращении в КГИОП следует просить провести контрольное мероприятие, оценить допустимость проезда тяжелой техники в трех метрах от исторического здания, наличие угрозы от вибрации и нагрузок, а также выдать предписание о недопущении движения до подтверждения сохранности ОКН.

Одновременно целесообразно обратиться в прокуратуру Санкт-Петербурга с просьбой проверить законность соглашения и разрешительной документации.

Тут получается, что главный вопрос заключается не в существовании соглашения, а в наличии у застройщика полного комплекта документов по Закону № 73-ФЗ и соответствии проезда утвержденным границам, предмету охраны и режимам территории.

Пока эти документы не представлены, считать соглашение законным разрешением на строительный проезд оснований нет.

С уважением, Дарья.