Безопасно ли дарить долю в недвижимости родственнику для упрощения её продажи?
Здравствуйте. Прошу дать юридическую оценку моей ситуации и предложенной схеме.
Я постоянно проживаю в Швеции и являюсь собственником долей в нескольких объектах недвижимости в России.
Ранее у моей сестры была нотариальная доверенность, позволявшая представлять мои интересы при продаже принадлежащих мне долей. Однако, по ее словам, эта доверенность была утеряна.
После достижения мной 45-летнего возраста мой внутренний российский паспорт подлежит замене. Я не хочу приезжать в Россию для его замены и хотел бы, по возможности, решить все юридические вопросы дистанционно через российское консульство.
Недавно мой брат сообщил, что консультировался с юристом, который предложил следующую схему.
Мне предлагают оформить договоры дарения принадлежащих мне долей во всех объектах недвижимости на мою сестру. Одновременно она должна оформить у нотариуса гарантийный документ (нотариальное обязательство), согласно которому после продажи всей недвижимости мне будут перечислены денежные средства в размере, соответствующем стоимости моих долей.
Мне сообщили, что этот гарантийный документ будет переведен на шведский язык, снабжен апостилем и направлен мне. Только после его получения я должен оформить и отправить документы на дарение.
По словам моего брата, причина такого предложения заключается в том, что покупателей якобы отпугивает участие в сделке собственника, действующего по доверенности, и поэтому оформление всей недвижимости на одного человека должно облегчить ее продажу.
При этом мне неизвестно, существует ли уже конкретный покупатель, который действительно отказался от сделки именно по этой причине, либо речь идет лишь о предположении, что так будет проще продать недвижимость в будущем.
Моя цель — не препятствовать продаже недвижимости. Я заинтересован в том, чтобы все объекты были успешно проданы. Однако я также хочу быть уверен, что мои имущественные права будут надежно защищены и что я не потеряю принадлежащие мне доли без получения причитающихся денежных средств.
В связи с этим прошу ответить на следующие вопросы:
1. Насколько юридически безопасна предложенная схема?
2. Имеет ли нотариальное гарантийное обязательство достаточную юридическую силу, чтобы защитить мои интересы после того, как я перестану быть собственником?
3. Если после оформления дарения недвижимость не будет продана либо денежные средства мне не будут перечислены, насколько реально взыскать их на основании такого обязательства?
4. Является ли оформление дарения всех принадлежащих мне долей до получения денежных средств чрезмерным юридическим риском?
5. Существуют ли более безопасные способы решить вопрос продажи моей недвижимости дистанционно, без моего личного приезда в Россию?
6. Если покупателей действительно смущает участие представителя по доверенности, существуют ли законные способы устранить эту проблему без передачи права собственности родственнику?
7. Какие условия обязательно должны быть включены в нотариальное обязательство, чтобы максимально защитить мои права?
8. С учетом изложенных обстоятельств, рекомендовали бы вы соглашаться на предложенную схему или существуют более безопасные способы проведения сделки?
Буду признателен за вашу профессиональную оценку и рекомендации.
Вариант с доверенностью, которую Вы выдадите своим представителям в РФ с правомочием подписания договора купли-продажи от Вашего имени на мой взгляд для Вас, с учетом нахождения за рубежом и нежелание приезжать в РФ, безальтернативен.
Обратитесь в консульство РФ в Швеции с заранее подготовленным юристом текстом доверенности.
В доверенности следует ограничить полномочия представителя только правом подписания договора купли-продажи долей за цену не ниже определенной суммы, с обязательным условием о перечислении денежных средств напрямую на Ваш банковский счет в РФ. Право получения денег представителем из доверенности лучше исключить.
По поводу того, что покупателей смущает — это преувеличение, сейчас множество сделок проходит по доверенность.
Риски для покупателей преувеличены, т.к. все нотариальные доверенности легко проверяются на официальном сервисе Федеральной нотариальной палаты РФ (reestr-dover.ru), и консульские доверенности также вносятся в этот реестр.
Перед подписанием договора можно по видеосвязи созвониться с покупателями, чтобы убедить их, что Вы реально существуете и что Вы согласны на продажу недвижимости. Обычно это снимает у большинства покупателей вопросы.