Можно ли учесть в расходах при продаже земельного участка стоимость подрядных работ в 5 млн рублей?

Уважаемая Елена!

Да, при определенных условиях организация может учесть в расходах стоимость земельного участка в размере 5 млн руб., но ключевое значение имеет правовая квалификация передачи участка и то, как эта операция отражена в бухгалтерском и налоговом учете.

Если участок был получен в счет погашения задолженности по договору подряда, фактически стоимость подрядных работ (5 млн руб.) является ценой приобретения этого имущества. Поскольку участок был принят к учету на счет 41 «Товары» для последующей продажи, он рассматривается как товар, а не как основное средство.

Для налогоплательщиков на УСН с объектом «доходы минус расходы» расходы на приобретение товаров, предназначенных для перепродажи, учитываются после их оплаты (в рассматриваемой ситуации — путем прекращения обязательства зачетом, отступным либо обращением взыскания на предмет залога) и по мере реализации товара (пп. 23 п. 1 ст. 346.16, пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). 

При этом необходимо учитывать важный нюанс. Если переход права собственности произошел по решению суда об обращении взыскания на предмет залога, налоговый орган может проверить, действительно ли стоимость приобретения участка составляет именно 5 млн руб. Поэтому желательно, чтобы эта сумма была подтверждена:

1. договором подряда;
2. договором залога;
3. судебным решением;
4. документами, подтверждающими прекращение задолженности подрядчика на сумму 5 млн руб.

При наличии таких документов у организации имеются аргументы для включения стоимости участка в расходы при его реализации.

Участок не использовался как основное средство, был поставлен на баланс на 41 счет как товар. Может ли компания при продаже участка учесть в затратах сумму 5 млн?

 Здравствуйте.

Учитывая, что участок был поставлен на учет как товар, то полагаю, что его балансовая стоимость может быть учтена в расходах. Во-первых, чтобы расход был признан, должны соблюдаться общие для УСН правила, то есть расходы должны быть экономически обоснованными, документально подтвержденными и оплаченными. В Вашем случае все обстоятельства это подтверждают — Вы выполнили работы и в качестве оплаты за них, не получив денежные средства, получили недвижимое имущество по договору залога, то есть фактически получив отступное (стю 409 ГК РФ). Соответственно, согласованная стоимость отступного (для покрытия задолженности по договору подряда) образовала балансовую стоимость полученного имущества.

Пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ позволяет уменьшать доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации. Вы учли полученное имущество как товар, получили его в счет погашения задолженности по другому договору, то есть приобрели его не для целей использования в качестве основного средства. В этом случае, полагаю, что учет в затратах суммы, которая образовала балансовую стоимость участка вполне возможен.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.   

Здравствуйте, Елена!

Думаю, в Вашей ситуации организация вправе учесть при продаже земельного участка в расходах сумму 5 млн рублей, если именно в этом размере было прекращено обязательство заказчика по оплате выполненных подрядных работ. То есть земельный участок был получен не безвозмездно, а в результате обращения взыскания на предмет залога в счет погашения задолженности по договору подряда. Следовательно, для организации стоимость приобретения участка фактически равна размеру прекращенного обязательства.

Дополнительным аргументом в этом случае также является Письмо Минфина России от 03.07.2024 № 03-03-06/2/61920. Несмотря на то, что оно касается налога на прибыль, Минфин сформулировал общий правовой подход: стоимость имущества, оставленного за залогодержателем, определяется исходя из суммы обязательства, которое прекращается в результате обращения взыскания на предмет залога (с учетом возможной доплаты, если она имела место). Данный вывод основан на гражданско-правовой природе отношений залога и, на мой взгляд, может применяться и при определении расходов в рассматриваемой ситуации.

Кроме того, участок был принят к бухгалтерскому учету как товар (счет 41), а не как объект основных средств. Следовательно, при применении УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» имеются основания применять пп. 23 п. 1 ст. 346.16 и п. 2 ст. 346.17 НК РФ, предусматривающие учет расходов на приобретение товаров при их реализации. Аналогичный подход в отношении недвижимости, приобретенной для перепродажи и учитываемой как товар, изложен в Письме Минфина России от 29.08.2011 № 03-11-06/2/122.