Продажа или дарение доли в земельном участке сельхозназначения: налоги и порядок оформления

Здравствуйте.

Дарение выгодно, только если даритель и одаряемый — близкие родственники (супруги, родители, дети, братья, сёстры, бабушки, дедушки, внуки). В этом случае у одаряемого не возникает обязанности платить НДФЛ. Во всех остальных случаях одаряемый должен будет исчислить и уплатить НДФЛ (13%) с дохода в виде полученной доли. При этом даритель налога не платит.

В этой ситуации есть несколько важных моментов!

Если Вам нужна очень подробная консультация по Вашему вопросу и порядку действий, напишите мне в личное сообщение (чат). Вот ссылка для перехода в этот чат: pravoved.ru/lawyer/2384674/

Желаю Вам удачи!

Здравствуйте, Сергей!

Разберем Вашу ситуацию на основе ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» и Налогового кодекса РФ. Для точного расчета уточните: каков срок владения долями и проведено ли межевание?

Если стороны не близкие родственники, выгоднее купля-продажа. При дарении одаряемый заплатит НДФЛ 13% от кадастра доли (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). При продаже покупатель налог не платит, а продавцы освобождаются от НДФЛ при владении более 3 лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если срок меньше, они используют вычет до 1 млн рублей. Но чтобы вычет применил каждый продавец в полном объеме, а не пропорционально долям, крайне важно оформить сделки отдельными договорами по каждому продавцу (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Цена в договоре может быть любой (ст. 421 ГК РФ). Но для ФНС база составит не менее 70% от кадастровой стоимости доли (ст. 214.10 НК РФ). Если цена ниже, налог продавцам со стажем владения менее 3 лет начислят именно с 70% кадастра.

Согласование с профильным Департаментом Курганской области не требуется. По ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ сделка идет без выдела и уведомления властей. Преимущественное право субъекта (ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ) работает только при продаже целого участка сторонним лицам.

Главный риск — приостановка сделки Росреестром, если в договоре не будет четко разграничен статус земельных долей. На практике регистрацию часто замораживают из-за этого, поэтому важно сразу исключить любые ошибки.

Я советую начать со следующего:
1. Получить выписку из ЕГРН на Госуслугах (в том числе через сервис «Госключ»), чтобы узнать число сособственников. Если их более 5 человек (п. 1 ст. 1 ФЗ № 101-ФЗ), согласие остальных долевиков не требуется (ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ).
2. Проверить аренду. Сделка её не прекращает, но покупатель рискует оказаться связанным невыгодными длительными условиями, поэтому требуется аудит соглашения и фиксация перехода прав.
3. Подготовить договоры в простой форме. Они освобождены от обязательного нотариального заверения специальной нормой (п. 3 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ), что сбережет Ваши деньги.

Сергей, чтобы избежать приостановок в Росреестре и переплаты налогов, пришлите выписку из ЕГРН в чат. Я изучу её за 1 рабочий день и подготовлю для Вас выверенные договоры за 2-3 рабочих дня.