Хочу сделать обмен долями с сыном У меня доля в доме и 2 х комнатной квартире и у него в квартире доля Хочу отдать в доме, а он в квартире Как сделать дешевле Какие есть варианты?
Здравствуйте!
Вам в любом случае нужно обратиться к нотариусу, так как в сделке участвуют доли
Уважаемая Ираида!
В Вашей ситуации возможны два основных варианта: договор мены долей либо два встречных договора дарения. Если сын совершеннолетний и обе доли принадлежат Вам и сыну на праве собственности без участия несовершеннолетних собственников, наиболее выгодный вариант следует выбирать с учетом срока владения каждой долей и их кадастровой стоимости.
Правовое обоснование
1. Договор мены
Вы передаете сыну свою долю в доме, а сын передает Вам свою долю в квартире. К договору мены применяются правила о купле-продаже: каждая сторона рассматривается как продавец передаваемого имущества и покупатель получаемого имущества.
Поэтому мена может повлечь обязанность по уплате НДФЛ, если минимальный срок владения отчуждаемой долей еще не истек. Минимальный срок владения недвижимостью составляет три года либо пять лет в зависимости от оснований приобретения и иных обстоятельств.
2. Два встречных договора дарения
Вы дарите сыну долю в доме, а сын дарит Вам долю в квартире. Родители и дети являются близкими родственниками, поэтому доходы от дарения между ними освобождаются от НДФЛ.
Однако необходимо учитывать расходы на нотариуса. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это прямо предусмотрено пунктом 3 статьи 574 ГК РФ.
Таким образом, два договора дарения позволяют избежать НДФЛ, но потребуют нотариального оформления каждой сделки. Оформлять фиктивное дарение, если фактически стороны заключают именно возмездный обмен, рискованно: при споре может возникнуть вопрос о притворности сделок.
Алгоритм действий
Шаг 1. Получить свежие выписки из ЕГРН на долю в доме и долю в квартире.
Шаг 2. Определить дату и основание приобретения каждой доли: покупка, приватизация, наследство, дарение и т. д.
Шаг 3. Сравнить кадастровую стоимость долей и проверить, истек ли минимальный срок владения каждой из них.
Шаг 4. После налогового расчета выбрать между договором мены и оформлением двух договоров дарения. Если сроки владения долями не истекли, дарение между матерью и сыном, как правило, оказывается выгоднее с точки зрения НДФЛ, но окончательный расчет необходимо делать с учетом стоимости долей и нотариальных расходов.
Выводы
Обмен долями можно оформить договором мены либо двумя договорами дарения.
При мене может возникнуть НДФЛ, если минимальный срок владения отчуждаемой долей не истек.
Дарение между матерью и сыном НДФЛ не облагается.
Для определения действительно более дешевого варианта необходимо знать кадастровую стоимость обеих долей, даты и основания их приобретения, а также возраст сына.
Если мой ответ помог Вам, пожалуйста, поставьте положительную оценку, нажав на зелёный значок ⊕ рядом со счётчиком оценок под ответом.
Ваша оценка очень важна для моей работы на платформе.
Благодарю Вас за поддержку!
Понимаю, хочется минимизировать расходы! Главная идея: «дешевле» здесь чаще всего значит «без лишних налогов», а не только без оплаты услуг нотариуса.
Вариант 1: Договор дарения (часто самый выгодный)
Поскольку вы с сыном — близкие родственники, дарение между вами не облагается НДФЛ. Это ключевое преимущество: при мене или купле-продаже налог мог бы возникнуть, а здесь — нет.
Как это работает в вашей ситуации: вы дарите сыну свою долю в доме, а он в ответ дарит вам свою долю в квартире. По сути, это двусторонний обмен, оформленный двумя договорами дарения.
Что нужно учесть:
С 2025 года договор дарения доли в недвижимости обязательно нужно заверять у нотариуса. Но есть хорошая новость: для близких родственников действует льгота — федеральный тариф снижается на
После нотариального удостоверения нужно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (госпошлина за каждый объект — 2 тыс. рублей).
Вариант 2: Договор мены
Здесь вы прямо прописываете обмен: ваша доля в доме на его долю в квартире.
Плюс: иногда так проще зафиксировать равноценность обмена или прописать условия доплаты, если доли по кадастровой стоимости не совпадают.
Но есть нюанс с налогами: с точки зрения закона мена — это две продажи. Если вы или сын владели своей долей менее минимального срока (5 лет, а в отдельных случаях — 3 года), у каждой стороны возникает налогооблагаемый доход. Его можно уменьшить: учесть расходы на первоначальное приобретение доли или применить налоговый вычет (1 млн рублей, если ранее не использовали). Если же срок владения превышен — налога не будет.
Ещё один момент: при мене доли нужно сначала предложить сделку другим собственникам этих же объектов (у них преимущественное право) и получить письменный отказ.
Мена может быть выгоднее, только если у кого-то из вас уже прошёл минимальный срок владения. Иначе налоговая нагрузка вырастет.
Если на каком-то этапе возникнут вопросы — пишите в чат, подскажу.
Договор мены является наиболее подходящей конструкцией для вашей ситуации, поскольку он предполагает обмен одним имуществом на другое. Согласно статье 567 Гражданского кодекса РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. В качестве такого товара может выступать недвижимое имущество.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению (часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В вашем случае речь идет об отчуждении долей, то договор, потребует нотариального удостоверения.
Буду признательна, если оцените ответ (+) — это помогает понимать, что я пишу в нужном направлении. Спасибо!
