Здравствуйте.
Срок оплаты «до 10 числа текущего месяца» сам по себе не противоречит закону - ТСЖ в коттеджном поселке (по сути это ТСН, гл. 13.1 ГК РФ, поскольку ЖК РФ регулирует только МКД) устанавливает порядок и сроки внесения платежей уставом и решением общего собрания собственников, а не императивной нормой ст. 155 ЖК РФ. Если такой порядок был принят собранием с соблюдением кворума и зафиксирован в уставе - формально он действует для членов товарищества.
Но с пенями для не члена ТСЖ ситуация другая. Пеня - это неустойка, а неустойка по ст. 330 ГК РФ может быть установлена только законом или договором. Устав ТСЖ - документ, обязательный для членов товарищества, которые его приняли или присоединились к нему добровольно. Собственник, который в ТСЖ не состоит, уставом не связан, и обязанность платить именно пени у него возникает только если он подписал отдельный договор с ТСЖ, где такая ответственность прямо предусмотрена. Без договора взимать с него неустойку по правилам устава нельзя - максимум, что можно требовать при задержке оплаты фактически оказанных услуг, это проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами, и то с даты возникновения задолженности, а не с даты, установленной уставом для членов.
Отдельный момент - сама природа платы. Обязанность собственника участвовать в содержании общего имущества возникает в силу ст. 210 ГК РФ по факту оказания услуг, а не наперёд. Если нечлену насчитали пени за то, что он заплатил «в конце июля» за июль, а не авансом до 10-го - это спорно вдвойне: и по основанию (нет договора с неустойкой), и по сути (услуга на 10 июля ещё не оказана, платить наперёд закон не обязывает никого, кроме случаев, прямо согласованных договором).
Получите конкретный план действий по ситуации: что сделать дальше, какие документы подготовить и на какие сроки ориентироваться.
Добрый день!
В целом ТСЖ вправе закреплять в уставе порядок и сроки внесения платежей на содержание общего имущества, в том числе авансовый срок оплаты до определенной даты месяца, если это решение принято общим собранием собственников и не противоречит жилищному законодательству.
Такие положения основываются на Жилищном кодексе РФ, в частности на статьях 135–137 ЖК РФ, которые позволяют уставом ТСЖ устанавливать порядок внесения обязательных платежей и взносов. Начисление пеней за просрочку оплаты также допускается законом: по статье 155 ЖК РФ плата считается внесенной своевременно, если она уплачена до установленного договором (или уставом/решением общего собрания) срока, а за просрочку может начисляться пеня на основании статьи 155 ЖК РФ и статьи 395 ГК РФ.
При этом ТСЖ вправе предъявлять требование об оплате содержания общего имущества и начислять пеню не только членам ТСЖ, но и всем собственникам помещений в коттеджном поселке/многоквартирном доме, поскольку обязанность платить за содержание общего имущества возникает из права собственности (ЖК РФ, статьи 36, 39, 153–155), а не из членства в ТСЖ.
Таким образом, сроки оплаты, закрепленные в уставе ТСЖ (например, авансово до 10-го числа текущего месяца), будут законными, если они приняты общим собранием собственников и не противоречат Жилищному кодексу РФ, а пеня за просрочку может начисляться как членам ТСЖ, так и собственникам, формально не вступившим в товарищество, но пользующимся инфраструктурой и обязанным по статьям 36, 39, 153–155 ЖК РФ оплачивать содержание общего имущества.
Оплата «в конце месяца по факту выполненных работ» без учета установленного уставом срока будет считаться просроченной, и начисление пеней по статье 155 ЖК РФ и статье 395 ГК РФ в таком случае, как правило, признается правомерным, если размер пеней не выходит за пределы, установленные законом и уставом.
