Хотим оформитьдарственную у двоюродной сестры, которая проживает в Эстонии с серым паспортом (вид на жительство) недвижимость в ее собственности более 5 лет. Какой налог нам придется заплатить 13% или 30%? Или если более 5 лет собственник вообще налог не платиться.
Здравствуйте!
Если речь идет именно о договоре дарения, то срок владения квартирой более 5 лет значения не имеет. Это правило важно для продажи, а не для дарения.
В Вашем случае:
двоюродная сестра является не близким родственником по Семейному кодексу РФ;
даритель налог не платит вообще, независимо от гражданства и наличия ВНЖ в Эстонии;
налог возникает у одаряемого (того, кто получает недвижимость);
если одаряемый является налоговым резидентом РФ, НДФЛ составит 13% (15% с части стоимости свыше установленного лимита) от стоимости полученного имущества;
если одаряемый не является налоговым резидентом РФ, ставка может составить 30%.
Таким образом, пятилетний срок владения не освобождает от налога при дарении, а размер налога зависит не от статуса сестры, а прежде всего от того, кто получает недвижимость и является ли он налоговым резидентом РФ.
Если недвижимость находится в России, а Вы проживаете в РФ, уточните, кто именно будет одаряемым и сколько времени он находится в России (более или менее 183 дней в году) — от этого зависит, будет ли налог 13% или 30%. Если нужна помощь с расчетом налога и оформлением сделки с участием гражданки Эстонии, Вы можете обратиться в чат за подробной консультацией.
налог в 13% или 30% платить не нужно, если с момента покупки недвижимости прошло более 5 лет, и вы оформляете дарственную между близкими родственниками. Однако с учетом того, что сестра — гражданка Эстонии, есть важные нюансы (отсутствие соглашения между странами и «серый паспорт»), которые требуют особого внимания.
Вы написали, что у сестры «серый паспорт (вид на жительство)». Скорее всего, речь идет о виде на жительство (ВНЖ) в Эстонии или о паспорте гражданина Эстонии для лиц без гражданства (alien's passport). Это критически важно, потому что:
Между Россией и Эстонией НЕТ действующего соглашения об избежании двойного налогообложения[citation:4].
Соглашение было подписано в 2002 году, но так и не вступило в силу (не ратифицировано).
Последствия для вас:
Двойное налогообложение: Если вы заплатите налог в России (13% как «неродственнику»), то не сможете зачесть его в Эстонии. Сестре, возможно, придется заплатить налог еще и там.
Налог в Эстонии: Эстония взимает налог с дохода, полученного от продажи или дарения недвижимости. Поскольку сестра — резидент Эстонии (живет там), для нее дарить вам квартиру — это все равно что продать ее по рыночной цене с точки зрения эстонской налоговой. Налог в Эстонии на прирост капитала составляет 20% (с 2026 года планируется 22%), но есть важный нюанс:
Правило 5 лет: В Эстонии действительно есть льгота: если недвижимость была в собственности более 5 лет, при продаже налог не платится. Однако при дарении недвижимости не родственнику (а вы не являетесь близким родственником по эстонским меркам?) налоговая может переквалифицировать сделку. Это очень рискованно.
Из-за «серого паспорта» и отсутствия налогового соглашения, перед оформлением любой сделки обязательно наймите эстонского адвоката (юриста), который специализируется на налогообложении неграждан. В вашей ситуации очень высок риск, что эстонская налоговая признает сделку дарения скрытой продажей и доначислит сестре налог и штраф.
Оформите не дарственную, а завещание. Пусть сестра завещает вам квартиру. При вступлении в наследство по завещанию:
Вы не платите НДФЛ в России (ни 13%, ни 30%).
В Эстонии налог на наследство для нерезидентов? Если она пропишет вас в завещании как единственного наследника, возможно, удастся минимизировать налоги.
Это единственный легальный способ для вас не платить 13% с кадастровой стоимости квартиры.