Сообщите, пожалуйста, не возникнет ли у ФНС претензии к моим действиям?

Добрый день, Алексей!

По общему правилу если ИП продает личное имущество, которое он не использовал в бизнесе, доходы облагаются НДФЛ, за исключением случаев, когда продажа освобождена от налогообложения. Например, если ИП продает квартиру, в которой проживал. Основание – статья 217.1 НК, письма Минфина от 26.08.2021 № 03-04-05/68971 и от 28.04.2020 № 03-04-05/34415.

Однако небольшой риск претензий есть. Доходы от продажи нежилых помещений инспекторы могут включить в налоговую базу по налогу при упрощенке, даже если ИП не использовал нежилые помещения в бизнесе. Есть мнение, что нежилые помещения предназначены для бизнеса и не могут считаться личным имуществом. Значит, ИП обязан платить налог на упрощенке. Правомерность такого подхода подтверждена в определении Верховного суда от 18.10.2021 № 310-ЭС21-18105 по делу № А35-788/2020.

В июне 2026 суд снимет обременение и я планирую продать этот апартамент. Апартамент покупался для личного пользования и не сдавался в аренду. Планирую продать как физлицо и отчитаться по 3 НДФЛ.

 Добрый день! Поскольку помещение не использовалось в ПД, приобретено до регистрации в качестве ИП определенная логика в отнесении дохода от продажи на ндфл есть. Основной риск это статус помещения как нежилого, но тут уже при необходимости оспаривать решение налоговой в том числе в судебном порядке ( ст. 137, 138 НК РФ).

Сообщите, пожалуйста, не возникнет ли у ФНС претензии к моим действиям?

 Здравствуйте.

На самом деле основное в рассматриваемой ситуации это неиспользование объекта в предпринимательской деятельности.

В Письме Минфина РФ от 26 августа 2021 г. N 03-04-05/68971 указано:

в случае если индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
В том случае если имущество реализуется вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, то доход от его продажи подлежит обложению в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 по делу N А05-5609/2011

Суд установил, что ИП продал нежилое здание, которое он ранее сдавал в аренду. К моменту продажи он не извлекал доходов от его использования. С дохода от продажи ИП уплатил НДФЛ. Поскольку в период этой реализации ИП применял УСН, налоговый орган доначислил с нее налог при УСН. Суд отменил решение инспекции и указал, что предпринимательская деятельность направлена на систематическое получение прибыли. В этом смысле заявитель такой деятельностью не занимался. Наличие статуса ИП не может изменить статус принадлежащего ему как физлицу недвижимого имущества.

Постановление ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12 по делу N А60-23160/11
Суд установил: реализация нежилого помещения не связана с ведением ИП предпринимательской деятельности на УСН, у инспекции не было оснований доначислить налог при УСН, пени и штраф. Суд обосновал решение, в частности, тем, что спорное имущество приобретено физлицом еще до регистрации в качестве ИП на УСН, его реализация была разовой сделкой.

Так что в целом вероятность того, что претензий не будет есть. Но учитывая, что данная недвижимость является нежилой, то вопросы у налоговиков могут быть и Вам придется защищать свою позицию в суде.