При покупке квартиры продавец квартиры предоставил справку из психдиспансера о том, что он на учёте не находится, но 2 г

Здравствуйте! 

Можно ли считать такого продавца дееспособным и стоит ли покупать квартиру у такого продавца?

Продавец является дееспособным, если не было вынесено решение о признании его недееспособным в судебном порядке, согласно с. 29 ГК РФ. 

На основании вынесенного решения суда, ему назначается опекун. 

Согласно ст. 29 ГК РФ 

 Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.

В этом случае, продажа возможна только опекуном в с предварительного разрешения на это от органа опеки и попечительства, согласно ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ

Если же продавец не был признан недееспособным, то он может самостоятельно продать квартиру. 

Но договор может быть оспорен, в соответствии со ст. 177 ГК РФ, при предусмотренных законом основаниях, даже если он не признан дееспособным. 

Добрый день.

если он не признан судом недееспособным, то его право на распоряжением имуществом не ограничено

То есть да.

Он считается дееспособным.

ГПК РФ Статья 283. Назначение экспертизы для определения психического состояния гражданина
Судья в порядке подготовки к судебному разбирательству дела о признании гражданина недееспособным при наличии достаточных данных о психическом расстройстве гражданина назначает для определения его психического состояния судебно-психиатрическую экспертизу. При явном уклонении гражданина, в отношении которого возбуждено дело, от прохождения экспертизы суд в судебном заседании с участием прокурора и психиатра может вынести определение о принудительном направлении гражданина на судебно-психиатрическую экспертизу.

Лицо признается недееспособным на основании экспертизы судом.

Конечно любые проблемы такого рода в прошлом ни есть хорошо.

Но если он не производит впечатление лица не понимающего значение своих действий, то риски минимальны.

Для оспаривания сделки надо доказать ( ему или иным лицам в его интересах) что он не понимал значение своих действий на тот  период времени.

Опять же это нужно делать медицинским путем

Здравствуйте, Мария.

Определённый риск имеется по статье 177 ГК.

Подстраховаться можно нотариальным удостоверением сделки, видеозаписью сделки.

В идеале страхованием сделки.

Если сделка интересная, то можно рискнуть на Ваше усмотрение конечно.

С уважением! Эксперт сайта Г. А. Кураев

Здравствуйте.

Сама по себе справка из психдиспансера не подтверждает и не опровергает дееспособность в юридическом смысле. Покупка возможна, но описанные сведения указывают на повышенный риск последующего оспаривания сделки по основанию статьи 177 ГК РФ, поэтому без дополнительной проверки правовой риск нельзя считать низким.

Следует разграничивать:

— дееспособность как юридический статус;
— психическое состояние в момент совершения сделки.

Судебная практика из предоставленного контекста исходит из того, что даже если лицо в целом является дееспособным гражданином, сделка может оспариваться, если в момент ее совершения оно не могло понимать значение своих действий или руководить ими.

Это прямо отражено в деле А33-11745/2023: суд указал, что для применения статьи 177 ГК РФ необходимы доказательства именно состояния лица в момент сделки, а не общие предположения о здоровье. Аналогичный подход подтвержден в делах А40-303149/2024 и А40-30526/2022.

— факт, что продавец не состоит на учете, сам по себе не означает отсутствие риска;
— факт, что он получал консультативно-лечебную помощь, сам по себе не означает недееспособность;
— указание на ремиссию также не исключает возможных будущих споров, поскольку решающим является состояние именно на дату подписания договора.

При отсутствии судебного акта о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным он презюмируется дееспособным. 

Если решения суда о недееспособности или ограничении дееспособности нет, то продавец считается дееспособным, но сделка все равно потенциально оспорима по статье 177 ГК РФ, как совершенная лицом, которое в момент подписания не могло понимать значение своих действий или руководить ими.

Если существует судебное решение об ограничении или лишении дееспособности, тогда правовой режим сделки будет иным, и без анализа статуса продавца отвечать по существу окончательно нельзя.

Поэтому в имеющихся данных корректен только промежуточный вывод: формально такого продавца нельзя автоматически считать недееспособным только из-за сведений из справки, но и считать риск полностью устраненным оснований нет.