Мы сейчас заключаем новый договор с арендодателем

Здравствуйте, Павел!

Да, в реестре не должно быть записи о действующем договоре на те же помещения, потому что в данном случае Вам могут не зарегистрировать новый договор.

Таким образом, либо собственник, либо арендатор должен прекратить запись об аренде по предыдущему договору аренды.

Автоматически не отменится. Надо предоставить документы об этом.

Если запись не будет прекращена, то основание для приостановки регистрации по ст. 26 Закона № 218-ФЗ: «имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами».

Самый безопасный вариант для лицензии: сначала получить выписку ЕГРН, где прежняя аренда уже погашена, и только потом подавать новый договор / документы на лицензию. Это снижает риск приостановки и отказа по формальным основаниям.

Должен ли прошлый арендатор или арендодатель обращаться в росреестр о снятии с регистрации действующего договора?

 Здравствуйте

Да, сначала нужно снять запись о пролом договоре аренды, автоматически это не происходит.

Или при подаче нами на регистрацию нового договора регистрация прошлого отменяется автоматически?

 не отменяется.

Вам в этом случае придет отказ в регистрации договора- так как помещение уже формально идет в аренде за другим юр лицом.

ГК

Статья 607. Объекты аренды
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Одно и тоже помещение не может быть в аренде у 2х разных юр лиц, при этом по разным договорам и между собой никак не связанным.

Для получения лицензии на алкоголь нам необходимо зарегистрировать договор в Росреестре. Должен ли прошлый арендатор или арендодатель обращаться в росреестр о снятии с регистрации действующего договора? Или при подаче нами на регистрацию нового договора регистрация прошлого отменяется автоматически?

 Здравствуйте.

Во-первых, надо понимать, что значит покупаем бизнес. Это ООО? Вы покупаете что именно? Если Вы покупаете ООО, т.е. доли в нем в соответствии с положениями ст. 21 Закона об ООО, то арендатор остается тот же.

Если нет, и появляется новое юридическое лицо, которое будет арендовать помещение, то необходимо во-первых, согласовать передачу договора с арендодателем — ст. 392.3 ГК РФ

В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

А во-вторых, Вы подписываете с арендодателем дополнительное соглашение и его передаете на регистрацию в Росреестр.

Второй вариант = арендатор и арендодатель расторгают договор с соответствующей регистрацией расторжения в Росреестре, а Вы заключаете новый и передаете его на регистрацию.