3 Что делать с коммунальными платежами?

Question

Ситуация следующая: Есть действующий договор аренды нежилого помещение. Я являюсь арендатором. Арендую у ип. Договор был заключен на 3 года с 01.01.2024 по 31.12.2026. В конце мая 2026 года, заказав выписку из егрн я обнаружил, что собственником объекта является - Российская Федерация. Основание - решение суда. У ип, с кем я подписывал договор аренды, изъяли в пользу государства объект недвижимости и после отклонения апелляционной жалобы, внесли изменения в егрн. Никаких писем и уведомлений мне не приходило, предыдущий собственник никак не уведомлял меня. Согласно договору аренды, я должен производить оплату 5-го числа за текущий месяц. Т.е 5-го мая я произвел оплату за май месяц. Росимущество владеет объектом с 12.05 и просит производить оплату с 12.05(пока просит устно, ждет документов, чтобы сообщить реквизиты). Также обратившись в Росимущество(пока что усно), они сообщили что не видят моего договора аренды и попросили его предоставить. В момент подписания договора аренды я вносил обеспечительный платеж старому собственнику. Кто мне этот обеспечительный платеж будет возвращать по истечении договора аренды. Также не понятно как производить оплату коммунальных платежей. Согласно действующему договору, я компенсирую предыдущему собственнику, понесенные им расходы согласно установленным счетчикам. Но у Росимущества нет договора со снабжающими организациями. Устно мне заявили, что нужно заключать договор самостоятельно. Не очень понятно как действовать в сложившейся ситуации: 1) С какого числа платить в Росимущество и как нарваться на двойную оплату 2) Как быть с обеспечительным платежем? 3) Что делать с коммунальными платежами? 4) Скорее всего, старый собственник захочет получить оплату и в июне месяце, достаточно ли будет ему показать выписку из егрн?

Ольга Чистякова · Answer

День добрый Сергей. Ваш договор аренды продолжает действовать, а закон полностью защищает вас от двойных оплат. Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/65133c40908cb965947edf8eafd73171328024f1/ Росимущество (в лице Российской Федерации) автоматически стало вашим новым Арендодателем на тех же условиях до 31.12.2026. То, что они «не видят» договор, не отменяет его законности (особенно если он был зарегистрирован в Росреестре, что обязательно для договоров от 1 года по п. 2 ст. 651 ГК РФ). Платить Росимуществу нужно строго с 12 мая 2026 года (с даты регистрации права РФ в ЕГРН), но только ПОСЛЕ получения официального письменного уведомления с реквизитами. Согласно п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство, исполненное должником до получения уведомления, признается исполненным первоначальному кредитору. Пока нет официального письма от Росимущества с реквизитами — рекомендую не оплачивать. Направьте в Росимущество официальное письмо с копией вашего договора аренды и заявлением что вы готовы исполнять обязательства, просите направить в ваш адрес официальное уведомление о смене собственника и надлежащие реквизиты для перечисления арендной платы. Если на 05.06. реквизитов от Росимущества всё еще не будет, во избежание просрочки вы имеете право внести арендную плату за июнь в депозит нотариуса на имя Росимущества (согласно пп. 3 п. 1 ст. 327 ГК РФ — в связи с очевидной неопределенностью, кто является кредитором). Это считается надлежащим исполнением обязательства, и никто не начислит вам пени. За период с 01 по 11 мая деньги законно принадлежат старому ИП, а с 12 по 31 мая — государству. Росимущество правомерно требует оплату с 12.05. За переплаченные старому ИП дни (с 12 по 31 мая) вы потребуете возврат с ИП.

Юрий Колковский · Answer

1) С какого числа платить в Росимущество и как нарваться на двойную оплату Здравствуйте. По сути, Вы конечно должны платить Росимуществу. На Васс эти изменения не распространяются, Вы продолжаете быть арендатором на условиях заключенного договора (ст.617 ГК РФ). Но именно указанное учреждение несет риск неполучения оплаты, если оно не уведомило Вас своевременно и надлежащим образом о переходе права собственности. 2) Как быть с обеспечительным платежем? Вопрос с обеспечительным платежом должен решать новый собственник. 3) Что делать с коммунальными платежами? Платить как в договоре указано. Если оплата в пользу арендодателя — решать вопрос с энергоснабжающими организациями. Если договора заключены напрямую, платите как и платили. 4) Скорее всего, старый собственник захочет получить оплату и в июне месяце, достаточно ли будет ему показать выписку из егрн? Он лишен права получения арендной платы ввиду утраты права собственности на объект аренды.

Дарья Разина · Answer

Уважаемый Сергей здравствуйте! Вам надо зафиксировать всё письменно и больше не действовать по устным просьбам. Устные сообщения Росимущества и бывшего собственника юридически лучше не считать основанием для платежей. По закону переход права собственности на сданное в аренду имущество сам по себе не прекращает договор аренды. Это прямо предусмотрено ст. 617 ГК РФ: Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/65133c40908cb965947edf8eafd73171328024f1/ То есть Ваш договор аренды продолжает действовать, но арендодателем с момента перехода права собственности становится новый собственник — Российская Федерация в лице уполномоченного органа, как правило Росимущества или его территориального управления. Также важно учитывать ст. 608 ГК РФ: Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/f455da5307e41a2b4d5382ffcdabda718231139a/ После регистрации права РФ прежний ИП уже не вправе получать арендную плату за период владения объектом новым собственником. Платить Росимуществу логично с даты государственной регистрации права собственности Российской Федерации в ЕГРН, то есть, как Вы указали, с 12.05.2026, но только после получения письменного уведомления с реквизитами, основанием начисления, периодом оплаты и расчетом суммы. За май у Вас уже была оплата старому арендодателю 5 мая за весь месяц. Поэтому, чтобы не попасть на двойную оплату, нужно письменно направить в Росимущество копию договора аренды, платежку за май, выписку ЕГРН и попросить дать письменные реквизиты, расчет арендной платы с 12.05.2026, а также разъяснить порядок зачета уже внесенной оплаты. Параллельно нужно направить бывшему собственнику письменное уведомление: право собственности на объект прекращено, с 12.05.2026 арендная плата ему не причитается, майская оплата произведена авансом, поэтому часть суммы за период с 12.05 по 31.05 подлежит возврату как неосновательное обогащение. Основание — ст. 1102 ГК РФ, по которой лицо, без установленных законом или сделкой оснований получившее имущество или деньги, обязано вернуть неосновательно приобретенное. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/49f09b23a7383f77a52746e03ffe821d13bd9b4e/ Это же касается июньской оплаты: платить бывшему ИП за июнь не нужно. Выписки ЕГРН достаточно как доказательства смены собственника, но лучше не просто «показать», а направить ему письменное уведомление с приложением выписки и требованием не выставлять счета за период после 12.05.2026. По обеспечительному платежу ситуация еще интереснее. По общему правилу обеспечительный платеж является обязательством по Вашему договору аренды. При переходе прав арендодателя новый собственник входит в положение арендодателя по действующему договору, но фактически деньги получил прежний собственник. Поэтому на практике возможны два варианта — перед Вами как перед арендатором обязанность вернуть обеспечительный платеж по окончании аренды несет действующий арендодатель по договору, то есть новый собственник, поскольку договор продолжает действовать по ст. 617 ГК РФ. Но Росимущество, скорее всего, будет возражать, что деньги в бюджет не поступали. Тогда безопасно уже сейчас письменно уведомить Росимущество о наличии обеспечительного платежа, приложить подтверждение оплаты и попросить письменно подтвердить учет этого платежа по договору. Одновременно бывшему собственнику направить требование передать сумму обеспечительного платежа новому арендодателю либо вернуть ее Вам. При отказе — взыскивать с бывшего собственника как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ, особенно в части, которую Росимущество откажется признавать. По коммунальным платежам платить бывшему собственнику после 12.05.2026 нежелательно, потому что у него уже нет объекта и, возможно, нет правового основания получать компенсацию. Но потребленные ресурсы оплачивать надо. В силу ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества, когда иное не установлено договором. У Вас в договоре предусмотрена компенсация расходов арендодателю по счетчикам. Пока у Росимущества нет договоров с ресурсниками, нужно письменно запросить у Росимущества порядок оплаты коммунальных услуг: либо заключение отдельного соглашения о возмещении расходов, либо согласие на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Самостоятельно заключать прямые договоры стоит только после письменного согласования с Росимуществом и технической возможности со стороны поставщиков. Отдельно учитывайте, что федеральное имущество имеет специальный порядок передачи в аренду. По ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ “О защите конкуренции” договоры аренды в отношении государственного имущества обычно заключаются по результатам конкурса или аукциона, за исключением случаев, прямо указанных в этой статье. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61763/eeb8f51df68fc096ecadf011932a85ef5e6a0ee1/ Но в Вашем случае договор уже был заключен до перехода объекта в федеральную собственность, поэтому сам переход права собственности не означает автоматического прекращения аренды. Вопрос торгов может возникнуть при заключении нового договора или продлении после 31.12.2026. То есть, вывод каков — Вам надо направить в Росимущество официальное письмо с копией договора аренды, актом приема-передачи, платежками, подтверждением обеспечительного платежа и просьбой письменно подтвердить статус арендодателя, реквизиты, расчет аренды с 12.05.2026 и порядок оплаты коммунальных услуг. Бывшему ИП направить уведомление о прекращении платежей с 12.05.2026, требование вернуть переплату за май и решить вопрос с обеспечительным платежом. До получения письменных реквизитов от Росимущества деньги лучше не перечислять «куда скажут устно», а зарезервировать сумму, чтобы показать добросовестность и отсутствие намерения уклоняться от оплаты. С уважением, Дарья