Здравствуйте!
На основании ч. 2 ст. 32.1 ЖК РФ
В случае принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки помещения в многоквартирных домах, включенных в границы такой территории, подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо, если это предусмотрено решением о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность юридического лица, обеспечивающего в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории, либо, если это предусмотрено договором о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность лица, с которым заключен такой договор, на условиях и в порядке, которые установлены настоящей статьей.
То есть законом предусмотрено несколько допустимых конечных приобретателей, включая муниципалитет. Обязательной промежуточной собственности застройщика в этой норме нет.
Дальше в ч. 9 ст. 32.1 ЖК РФ указано
Предоставление равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставление равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 7 настоящей статьи осуществляются на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения и лицами, обеспечивающими реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки, указанными в Градостроительном кодексе Российской Федерации, либо лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о комплексном развитии территории (далее — договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение).
То есть равноценное возмещение, предоставление жилья с зачетом стоимости или равнозначное жилье оформляются договором между собственником и лицом, обеспечивающим реализацию КРТ, либо лицом, с которым заключен договор КРТ, если это предусмотрено самим договором КРТ. К такому договору применяются правила купли-продажи при денежном возмещении или мены при предоставлении жилья, но с особенностями статьи 32.1 ЖК РФ.
Поэтому если решение о КРТ и договор о КРТ предусматривают, что освобождаемые помещения переходят именно в муниципальную собственность, застройщик вправе обеспечить заключение договора, по которому собственник передает свою квартиру сразу муниципалитету, а застройщик финансирует возмещение. В этом случае администрация не покупает квартиру мимо закона; она получает ровно тот объект, который ст. 32.1 ЖК РФ допускает передавать в муниципальную собственность.
Но, если собственник заключает отдельный ДКП со сторонним продавцом, а застройщик платит продавцу напрямую, это не передача квартиры собственнику застройщиком в смысле ст. 32.1 ЖК РФ, а больше денежное возмещение собственнику, исполненное путем платежа третьему лицу по поручению собственника.
Поэтому тут должно быть что собственник получает равноценное денежное возмещение по ст. 32.1 ЖК РФ, но по его письменному распоряжению сумма перечисляется продавцу выбранной им квартиры в счет оплаты по его ДКП. В соглашении нужно указать размер возмещения, отчет об оценке, реквизиты решения о КРТ, реквизиты договора КРТ, конечного приобретателя освобождаемой квартиры, порядок регистрации права муниципалитета и условие, что обязанность застройщика перед собственником считается исполненной только после поступления денег продавцу и регистрации права собственника на новую квартиру.
И посмотрите ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ
В случае, если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственнику такого жилого помещения возмещения не допускается.
В такой ситуации Ваша схема с оплатой продавцу может быть оспорена как обход запрета, потому что по существу собственнику дали деньги, пусть и не на руки. Тогда лучше оформлять именно предоставление другого жилого помещения в рамках ст. 32.1 ЖК РФ, а не самостоятельную покупку собственника.
По нанимателям. Наниматель не передает квартиру администрации, потому что квартира и так не его. По ч. 6 ст. 32.1 ЖК РФ
Нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а при наличии его письменного заявления другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.
Поэтому если Вы покупаете квартиру у третьего лица для переселения нанимателя, правильнее делать так: продавец продает квартиру муниципальному образованию, застройщик финансирует оплату по условиям договора КРТ, затем администрация предоставляет ее нанимателю по соцнайму либо передает в собственность при наличии заявления и правового основания. Здесь промежуточная регистрация права за застройщиком тоже не является обязательной, если договор КРТ и муниципальные процедуры позволяют прямое приобретение в муниципальную собственность.
