Кто в этом виноват застройщик или банк который одобрил сделку

Добрый день! А как выяснилось? Если был ГПЗУ и были координаты дома, то участок соседа мог оказаться больше именно по документам, а по факту вы пользуетесь этой землей, так?

То есть имело место быть реестровая ошибка? (ст 61 218-ФЗ от 13.07.2015 года), можете подробнее рассказать ситуацию. 

Кто в этом виноват застройщик или банк который одобрил сделку

банк точно нет. потому что они не делали вынос в натуру точек, они на местности не проверяют местоположение границ участка, а вот застройщик прежде чем строить, должен соблюсти отступы по ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ) или по ГПЗУ и должен обязательно сделать вынос точек в натуру, то есть те точки что есть в ЕГРН найти на местности. 

Здравствуйте!

Банк тут ни при чем, поскольку он только одобряет кредит и залог, но не выполняет геодезическую разбивку, не строит дом, не гарантирует правильность координат и не отвечает за соблюдение отступов, если только не доказано, что банк принял на себя отдельную договорную обязанность проверить именно это или сознательно скрыл дефект (нужно смотреть в договоре, но я сомневаюсь, что такое есть). По ч. 1 ст. 819 ГК РФ

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

По ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

У банка нет обязанности контролировать строительство.

Если дом строился для Вас по договору строительного подряда, смотрим ч. 1 ст. 754 ГК РФ

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

В ч. 1 ст. 721 ГК РФ указано,

Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

Если застройщик обязан был правильно вынести оси дома на местность, соблюсти ГПЗУ, границы участка, минимальные отступы и подготовить результат, пригодный к регистрации, то ошибка посадки — это недостаток работ.

Если Вы не заказывали строительство, а купили готовые дом и участок у застройщика или продавца, то смотрим ст. 557 ГК РФ, которая отсылает к ст. 475 ГК РФ

ст. 557 ГК РФ

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

ч. 1 ст. 475 ГК РФ

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если недостатки существенные или не устранимые без существенных затрат, тогда можно отказаться от товара, либо заменить товар.

Если это долевое строительство, на основании ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По ст. 57.3 ГрК РФ в ГПЗУ содержатся сведения о минимальных отступах от границ участка, в пределах которых разрешено строительство. Значит, если дом фактически вынесен за допустимую зону, это не просто ошибка спутника, а потенциальное нарушение градостроительных требований. Но нужно разделить две ситуации: дом реально залез на соседний участок или дом стоит на Вашем участке, но нарушены минимальные отступы. Это разные ситуации и у них разные способы защиты.

При регистрации дома выяснилось что участок соседа больше и дом стоит с нарушением границ.

Это еще не доказывает вину застройщика. Возможно, неверно определены границы Вашего участка, возможно, ошибка в межевом плане соседа, возможно, ошибка в техническом плане дома, возможно, сосед уточнил границы уже после строительства. По ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ реестровая ошибка может быть ошибкой в межевом или техническом плане и исправляется по документам либо по решению суда; если исправление затрагивает права других лиц, нужно решать вопрос в судебном порядке.

Если ошибку допустил кадастровый инженер, который готовил межевой или технический план, его тоже можно привлекать. На новании ст. 29.2 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ

1. Кадастровый инженер при наличии вины несет ответственность за несоблюдение требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, в том числе за недостоверность сведений межевого плана, технического плана, акта обследования или карты-плана территории, на основании которых в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения об объектах недвижимости и которые подготовлены таким кадастровым инженером.

2. Убытки, причиненные действиями (бездействием) кадастрового инженера заказчику кадастровых работ и (или) третьим лицам, подлежат возмещению за счет страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.

Нужно собрать выписки ЕГРН на оба участка и дом, ГПЗУ, уведомления о строительстве и окончании, договор с застройщиком, акт передачи, схему посадки дома, исполнительную геодезическую съемку, межевой план Вашего и соседского участка, технический план дома. Затем заказать независимое землеустроительное заключение с вопросами: где фактический контур дома, где кадастровые границы, когда и кем внесены спорные координаты, есть ли реестровая ошибка и тогда уже можно понимать, что делать.

Здравствуйте. В такой ситуации заранее однозначно сказать, кто виноват — застройщик, кадастровый инженер, продавец участка, сосед или лицо, выполнявшее вынос границ, — нельзя. Нужно разбираться по документам и по фактическим границам участка.

Банк, как правило, не отвечает за правильность посадки дома на участке. Банк одобряет кредит и проверяет объект в основном как предмет залога и с точки зрения своих финансовых рисков, но он не выполняет межевание, не определяет границы участка на местности и не отвечает за то, правильно ли застройщик поставил дом относительно границ.

Если дом строил застройщик и именно он отвечал за посадку дома, вынос осей, соблюдение ГПЗУ, отступов и границ участка, то основные претензии могут быть к застройщику. Но если застройщик опирался на ошибочные кадастровые данные, неправильный вынос границ или ошибку кадастрового инженера/геодезиста, тогда нужно отдельно устанавливать, кто именно допустил ошибку.

Также важно проверить участок соседа. Бывает, что проблема не в вашем доме, а в том, что у соседа неверно установлены границы, есть кадастровая ошибка, наложение участков или расхождение между фактическими и реестровыми границами. Тогда вопрос может решаться через исправление реестровой ошибки, межевание и, при необходимости, суд.

Сейчас правильный порядок действий такой: заказать выписки ЕГРН на ваш участок и участок соседа, поднять ГПЗУ, договор со застройщиком, акт выноса границ/посадки дома, технический план дома, заключение кадастрового инженера и документы, на основании которых Росреестр отказал или выявил нарушение. После этого нужно заказать независимое геодезическое обследование, чтобы понять, действительно ли дом заходит за границы, нарушены ли отступы и чья ошибка к этому привела.

Если подтвердится, что застройщик неправильно посадил дом, можно предъявлять ему претензию о нарушении условий договора, требовать устранения нарушений, компенсации убытков или иных мер. Если ошибка кадастровая — нужно исправлять границы. Если спор с соседом — возможно придётся обращаться в суд об установлении границ или исправлении реестровой ошибки.

Если хотите, можете обратиться в личный чат — помогу разобрать документы по участку, ипотеке, ГПЗУ и строительству, определить виновное лицо и подготовить претензию застройщику либо заявление в Росреестр/суд.