Здравствуйте. Была сделана сделка (договор) по купли продажи дома и земельного участка. В договоре указана была неправильная сумма. 1 мл за дом и 1 мл за участок. Должны было быть по 500тыс. Не знали что может облагаться налог. И этот дом продали другому человеку ещё раз и заключили с ним новый договор о купли продажи. Можно ли внести изменения в ценовую категорию в старом договоре? И есть ли выход?
Здравствуйте. В вашей ситуации нужно быть очень аккуратными, потому что речь идёт не просто об исправлении «технической ошибки», а об изменении цены уже заключённого договора купли-продажи недвижимости. Если договор уже был подписан, подан в Росреестр и право собственности по нему зарегистрировано, то задним числом просто «поменять сумму», чтобы уменьшить налог, нельзя. Это может быть воспринято как попытка занизить налоговую базу.
Изменить цену в старом договоре теоретически можно только по соглашению сторон, то есть через дополнительное соглашение между продавцом и покупателем. Но если дом и участок уже были потом перепроданы другому человеку, ситуация становится сложнее: первоначальный покупатель уже мог перестать быть собственником, а старый договор уже исполнил своё назначение. В таком случае Росреестр может вообще не принять изменение цены как значимое для уже исполненной сделки, а налоговая может не согласиться с тем, что цена была изменена после сделки только для уменьшения налога.
Если в договоре действительно была именно ошибка, и фактически стороны договаривались о 500 тыс. за дом и 500 тыс. за участок, нужно смотреть доказательства: расписки, банковские переводы, переписку, акт передачи денег, кто сколько реально получил. Если реальные расчёты были на 1 млн всего, а в договоре ошибочно указали 2 млн, можно пытаться обосновывать это как ошибку и готовить пояснения в налоговую. Но если в договоре указано 2 млн и нет доказательств иной фактической оплаты, налоговая, скорее всего, будет исходить из суммы договора.
Также важно учитывать кадастровую стоимость объектов, потому что налог при продаже недвижимости может считаться не только от цены в договоре, но и с учётом кадастровой стоимости, если цена сильно занижена. Поэтому даже если поставить меньшую цену, это не всегда решает вопрос налога.
Сейчас я бы рекомендовал сначала не подписывать никаких «исправлений» задним числом, а поднять все документы по обеим сделкам: старый договор, новый договор, выписки ЕГРН, расписки, банковские переводы, кадастровую стоимость дома и участка, сроки владения и основания приобретения. После этого уже можно понять, есть ли смысл делать дополнительное соглашение, подавать уточнения в налоговую или лучше заявлять вычеты/расходы законным способом.
Если хотите, можете обратиться в личный чат — можно подробно посмотреть договоры и расчёты, оценить налоговые последствия и подготовить безопасное решение без риска создать себе дополнительные проблемы с налоговой или Росреестром.
