Пожалуйста, подскажите, как нам лучше действовать?

Здравствуйте, Екатерина.

В Вашей ситуации не рекомендую подписывать предложенный наймодателем акт приема-передачи без проверки его содержания и без фактической фиксации состояния квартиры. Акт приема-передачи при возврате квартиры имеет существенное значение. Именно по нему обычно подтверждается, что квартира возвращена, ключи переданы, имущество находится в определенном состоянии, а стороны имеют либо не имеют взаимные претензии. Поэтому если в акте наймодателя указано, что у него имеются претензии, есть повреждения, задолженность, удерживается обеспечительный платеж либо Вы соглашаетесь с какими-либо вычетами, подписывать такой документ в предложенной редакции не следует. Если наймодатель отказывается от личной встречи, действовать лучше следующим образом.

Во-первых, письменно в мессенджере предложите конкретные дату и время для совместной приемки квартиры и подписания акта. Укажите, что Вы готовы передать квартиру и ключи в день окончания договора, но просите принять квартиру лично либо направить представителя.

Во-вторых, подготовьте свой вариант акта приема-передачи. В нем нужно указать состояние квартиры, перечень передаваемых ключей, отсутствие задолженности по найму и коммунальным платежам, если это соответствует действительности, а также требование вернуть обеспечительный платеж в установленный договором срок. Такой акт можно направить наймодателю в мессенджере и дополнительно продублировать способом, предусмотренным договором.

В-третьих, перед выездом обязательно сделайте подробную фото- и видеофиксацию квартиры: входная дверь, замки, санузел, кухня, техника, мебель, стены, пол, окна, счетчики, показания приборов учета, отсутствие мусора, состояние передаваемых ключей. Желательно, чтобы на видео было видно дату, время и саму квартиру.

В-четвертых, если наймодатель настаивает на оставлении ключей в почтовом ящике, не стоит делать это без его письменного подтверждения. Попросите его прямо написать в мессенджере, что он согласен принять ключи таким способом, укажите номер почтового ящика, дату и время передачи ключей, а также попросите подтвердить, что с момента помещения ключей в ящик квартира считается возвращенной. Иначе в дальнейшем он может заявить, что ключи не получил, квартира не была передана, а договор фактически продолжал действовать.

В-пятых, если личная приемка не состоится по вине наймодателя, можно составить односторонний акт возврата квартиры с участием свидетелей, приложить фото- и видеоматериалы, направить акт наймодателю через мессенджер, а также желательно продублировать способом, предусмотренным договором. В сообщении нужно указать, что квартира освобождена, готова к передаче, ключи готовы к передаче выбранным согласованным способом, а наймодатель уклоняется от приемки.

По правовому основанию: наниматель жилого помещения обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, что следует из ст. 678 ГК РФ. При прекращении договора имущество возвращается в состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, что следует из ст. 622 ГК РФ. Обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором, может удерживаться только при наличии оснований, предусмотренных договором и законом, например при задолженности, повреждении имущества либо иных нарушениях обязательств. Общие правила об обеспечительном платеже установлены ст. 381.1 ГК РФ.

Таким образом, подписывать акт наймодателя без проверки и просто оставлять ключи в почтовом ящике рискованно. Безопаснее предложить личную приемку, подготовить свой акт, зафиксировать состояние квартиры фото и видео, не соглашаться на спорные формулировки в акте и передавать ключи только способом, который наймодатель письменно подтвердил. Если обеспечительный платеж после этого не будет возвращен, следует направлять письменную претензию о его возврате, а при отказе — обращаться в суд.

Здравствуйте, Екатерина!

Ваши подозрения обоснованны, и предложенная арендодателем схема создаёт серьёзные риски для возврата залога. Подписывать акт «вслепую» и оставлять ключи в почтовом ящике категорически не рекомендую.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором его получил, с учётом нормального износа. Передача квартиры юридически фиксируется именно актом приёма-передачи при совместном осмотре. Если осмотра не было, арендодатель впоследствии может заявить о якобы обнаруженных повреждениях, грязи или недостающем имуществе — и удержать залог в счёт компенсации. Доказать обратное без акта, подписанного обеими сторонами по факту осмотра, будет крайне сложно.

Дополнительно работает статья 381.1 ГК РФ — обеспечительный платёж возвращается, если основания для его удержания не наступили. Бремя доказывания убытков лежит на арендодателе, но при отсутствии акта о фактическом состоянии квартиры он легко создаст «доказательства» в свою пользу.

Что нужно делать. Письменно — лучше всего заказным письмом с описью вложения на адрес арендодателя, продублировав в мессенджере — направьте уведомление с предложением провести совместный осмотр и подписание акта в конкретные дату и время. Если откажется или проигнорирует — в день выезда проведите подробную фото- и видеосъёмку всех помещений, бытовой техники, мебели, сантехники, с отметкой даты на видео. Желательно пригласить хотя бы одного свидетеля. Составьте односторонний акт с описанием состояния квартиры и направьте арендодателю.

Ключи в почтовый ящик не оставляйте — это никак не подтверждает факт возврата. Передавайте лично под расписку, либо предложите арендодателю принять их в офисе нотариуса, либо направьте ключи заказной бандеролью с описью вложения. Это процессуально фиксирует исполнение вашей обязанности.

Если залог не вернут добровольно — претензия, а затем иск о взыскании суммы как неосновательного обогащения по статье 1102 ГК РФ, плюс проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ.

Уточните, пожалуйста: договор аренды у вас письменный, и подписывали ли вы акт приёма-передачи при заселении с описанием состояния квартиры? Это ключевой документ для последующего спора.

При необходимости подготовлю уведомление арендодателю, односторонний акт осмотра и претензию о возврате залога с расчётом процентов.

С уважением, Гайворонский Александр.

Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/

Это займёт пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!

Не оставляйте ключи в почтовом ящике и не подписывайте акт без сверки. Это главный риск лишиться и залога, и доказательств.

Закон на вашей стороне. Пока вы не подписали акт приема-передачи, ответственность за квартиру лежит на собственнике. Ваш залог по закону является обеспечительным платежом и возвращается полностью, если нет ущерба и долгов .

Что делать:
1. Потребовать совместный осмотр квартиры. Если наймодатель уклоняется, проведите осмотр сами. Сделайте подробное видео со всех углов, снимите показания счетчиков, пригласите соседа как свидетеля.
2. Ничего не подписывать дистанционно. Получив ваш акт без осмотра, собственник может заявить о недостатках позже.
3. После осмотра направить акт наймодателю заказным письмом с описью. Если у него нет претензий, а он удерживает залог, направьте письменную претензию с требованием вернуть деньги в 7-дневный срок.
4. При отказе или молчании обращайтесь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения .

Ключи возвращайте строго после подписания акта либо при свидетелях с видеофиксацией.