Какие риски для меня, как продавца?

Question

Добрый день. Хочу продать квартиру в Анапе. Сама нахожусь в другом городе. Риэлтору утверждают, что якобы есть покупатель и просят срочно подписать договор услуг по продаже объекта и предварительный договор. Покупателям срочно 26.05 нужно уехать из Анапы, поэтому сделку хотят на понедельник. Прошу прокомментировать содержание предлагаемых к подписанию документов, с учетом того, что никакие справки у меня еще не собраны. На квартиру я устанавливала условие в МФЦ - продажа только при моем личном присутствии. Какие риски для меня, как продавца? Что требовать от риэлторов? Как минимум, я понимаю, что как только я сдаю документы на регистрацию, то сразу должна им 150 тыс, хотя ничего еще не получила за квартиру. Подскажите, пожалуйста

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Риэлтору утверждают, что якобы есть покупатель и просят срочно подписать договор услуг по продаже объекта и предварительный договор. Если Вы заключите предварительный договор купли- продажи с покупателем, самостоятельно, или через представителя, то у Вас возникают обязанности из этого договора по заключению основного договора. Так, согласно ст. 429 ГК РФ 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Покупатель, в случае Вашего уклонения от заключения основного договора купли-продажи может предъявлять требования о понуждении заключить основной договора купли-продажи, согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ, в судебном порядке. Далее продолжу

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. У Вас Дпредварительный ДКП и договор оказания услуг с риэлтором по факту приложен. По договору оказания услуг не увидел момент оказания услуги, когда они считаются оказанными. Есть только указание на то, когда Вы должны оплатить средства. Это размыто. Плюс сроки у Вас странные. По договору Вы должны собрать много документов. А если не успеете, то будут наложены штрафы. Срок до 26.05.2026. Если не успеете, то должны быдете вернуть в итоге 100 000 руб. 00 коп. и возможно 150 000 нотариусу. В силу ст. 381 ГК РФ 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сергей Николаев · Answer

На квартиру я устанавливала условие в МФЦ — продажа только при моем личном присутствии. Добрый день! А почему Вы не хотите провести сделку через Домклик? Самый надежный способ, причём, при личном участии и продавца, и покупателя. Сделки через МФЦ несут риски, особенно, если расчет наличными денежными средствами..

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Вообще анализ договора это отдельный вид правовой помощи, тем более когда речь идет о многостраничном договоре. При этом если Вы установили в МФЦ возможность осуществлять действия с Вашей собственностью только в Вашем личном присутствии, без Вас совершить сделку по отчуждению недвижимости не получится. Отдельно стоит отметить, что предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) возлагает на Вас обязанность в установленном порядке заключить основной договор. Соответственно, возможны негативные последствия при Вашем отказе от заключения этого основного договора. Кроме того Покупателям срочно 26.05 нужно уехать из Анапы, поэтому сделку хотят на понедельник. такая срочность всегда крайне серьезно настораживает. Такие вещи не делаются вот так быстро, тем более, раз они собрались уезжать, то каким образом они намерены заключать основной договор?

Дарья Разина · Answer

Здравствуйте, Екатерина! Предварительный договор по ст. 429 ГК РФ создает для Вас обязанность заключить основной договор купли-продажи на согласованных условиях. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/ То есть это не «просто бронь», а юридическое обязательство. Согласно ст.309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1cd43e51fbd4129343b325971a466ec5cd32a425/ При уклонении покупатель сможет требовать понуждения к сделке и убытки. По проекту вижу риски: задаток 50 тыс. может повлечь последствия по ст. 381 ГК РФ; срок на основной договор очень короткий; часть справок у Вас еще не собрана; расчет через номинальный счет нужно детально проверять; объект нужно передать после «полного расчета», но важно, чтобы деньги были фактически доступны Вам, а не только внесены покупателем. Отдельно опасен договор с риэлторами, где они могут подписывать документы за Вас. Такие полномочия нельзя давать без ограничения: только поиск покупателя, без права подписания предварительного/основного договора, актов, заявлений в Росреестр, получения денег и изменения цены. Риэлторам нужно прямо сказать — сначала прислать полные проекты всех документов, паспорт покупателя, подтверждение денег, схему расчетов, размер и момент оплаты комиссии. Комиссия — только после регистрации перехода права и получения Вами денег, а не при подаче документов. В договоре услуг убрать право подписывать за Вас документы и штрафы за самостоятельный отказ от сомнительной сделки. До поездки в Анапу ничего не подписывайте. Срочность отъезда покупателя — не юридическое основание принимать на себя неподготовленные обязательства. С уважением, Дарья Алексеевна!