Какие риски, если мы не сможем выкупить долю в течение 1 месяца?

Question

Здравствуйте. Прошу проконсультировать по ситуации с долевой собственностью в квартире. Я являюсь собственником доли в квартире вместе с супругом. В квартире также зарегистрированы наши дети. Кроме нас, в праве собственности есть ещё один участник долевой собственности (40% квартиры), который фактически не проживает в квартире. Квартира находится в собственности у нескольких лиц, общая площадь около 44 кв. м, двухкомнатная. Доля третьего собственника составляет около 40%. Недавно мы получили от него уведомление о намерении продать свою долю за 3 500 000 рублей (при ориентировочной рыночной стоимости всей квартиры около 12 000 000 рублей). Также в уведомлении указано альтернативное предложение — выдел его доли в натуре (примерно 13 кв. м комнаты) либо продажа третьим лицам в случае нашего отказа. Дополнительно: * в квартире имеется значительная задолженность по коммунальным платежам (около 1 000 000 рублей); * ранее в квартире был сделан капитальный ремонт за наш счёт (документы частично отсутствуют); * фактически квартира используется нашей семьёй; * других вариантов проживания у нас нет. У нас нет возможности сразу оплатить указанную сумму. Есть материнский капитал (около 700 000 рублей), рассматриваем возможность рассрочки. Прошу разъяснить: 1. Насколько реальна заявленная цена 3 500 000 рублей за 40% доли в такой ситуации? 2. Может ли суд реально выделить долю в натуре (комнату 13 кв. м) в двухкомнатной квартире? 3. Как правильно реагировать на уведомление, чтобы не нарушить срок преимущественного права покупки? 4. Можно ли предложить рассрочку и как лучше её оформить юридически? 5. Может ли наличие коммунального долга и ремонта влиять на стоимость доли? 6. Какие риски, если мы не сможем выкупить долю в течение 1 месяца? Буду благодарна за подробный ответ и рекомендации по дальнейшим действиям.

Сергей Николаев · Answer

Прошу разъяснить: 1. Насколько реальна заявленная цена 3 500 000 рублей за 40% доли в такой ситуации? Добрый день! В гражданском законодательстве действует принцип свободы договора (ст. 421 Гражданского Кодекса РФ, и цена в договоре устанавливается соглашением сторон (ст. 424 Гражданского Кодекса РФ). 1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Если Вы не согласны покупать по предложенной продавцом цене, то вправе отказаться от покупки. Можете поторговаться. Далее продолжу

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Прошу разъяснить: 1. Насколько реальна заявленная цена 3 500 000 рублей за 40% доли в такой ситуации? Долевой собственник вправе по своему усмотрению продать свою долю по цене и условиям, законодательством не ограничен размер стоимости доли в этом случае. Если же Вы откажитесь от приобретения доли, он может продать ее третьему лицу, но на таких же условиях( по той же цене и на этих же условиях), что и было предложено в уведомлении вам, как долевым собственникам. В целом, его предложение о продаже доли на этих условиях является законным. Согласно ст. 250 ГК РФ 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Также, согласно норме данной статьи, если долю Вы не приобретете в течение месяца, то он вправе продать ее третьему лицу, на этих же условиях, в соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ, либо ранее истечения месяца, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Собственник соблюдает порядок, установленный ст 250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. вы спрашиваете какие риски, если не выкупите долю, тогда ее смогут продать любому третьему лицу.

Сергей Дудонов · Answer

Здравствуйте, Татьяна. Насколько реальна заявленная цена 3 500 000 рублей за 40% доли в такой ситуации? Требование собственника 40% доли о продаже за 3 500 000 рублей является его законным правом. Вы не можете обязать его снизить цену или продать долю по рыночной стоимости, рассчитанной пропорционально стоимости всей квартиры. Продавец доли в праве общей долевой собственности вправе самостоятельно определять цену, за которую он намерен продать свою долю. Законодательство не содержит требований о «разумности» цены или обязательной привязке стоимости доли к рыночной стоимости всей квартиры. Граждане свободны в установлении условий договора, включая цену (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ).

Анна Баимова · Answer

Здравствуйте Татьяна ! 1. Насколько реальна заявленная цена 3 500 000 рублей за 40% доли в такой ситуации? Собственник вправе установить любую цену за свою долю при продаже ст. 250 ГК РФ Статья 250 Гражданского кодекса РФ («Преимущественное право покупки») регулирует порядок продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу и права остальных участников долевой собственности https://base.garant.ru/10164072/90ac765ac9bb123905d63534062a6022/ Рыночная стоимость доли часто отличается от пропорциональной части стоимости всей квартиры, поскольку доля в праве это не отдельная часть квартиры, а абстрактная доля в праве собственности. На рынке доли продаются обычно дешевле, особенно если доля ,, невыделима,, и квартира занята другими собственниками 3 500 000 рублей за 40% при цене всей квартиры 12 000 000 рублей это почти 87,5% от пропорциональной стоимости 4 800 000 руб. доля, особенно с проживающими в квартире другими собственниками и детьми, стоит значительно дешевле 2. Может ли суд реально выделить долю в натуре (комнату 13 кв. м) в двухкомнатной квартире? Ст. 252 ГК РФ выдел доли в натуре возможен, если это осуществимо без несоразмерного ущерба квартире и другим собственникам согласно пункту 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, выдел доли в натуре возможен, если это не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ec91c6fa97b4dd2bc3449e91d0ca7d554253f6de/ В большинстве случаев суды отказывают в выделе доли в натуре в типовых квартирах, поскольку это создаёт затруднения для пользования и эксплуатации В двухкомнатных квартирах общей площадью около 44 кв. м выдел доли в натуре практически невозможен , особенно если в квартире проживают дети и другие собственники Чаще всего суд присуждает выплату компенсации, если выдел невозможен 3. Как правильно реагировать на уведомление, чтобы не нарушить срок преимущественного права покупки? Срок 1 месяц с момента получения уведомления ст. 250 ГК РФ Необходимо письменно ответить продавцу лучше заказным письмом с уведомлением о вручении указав согласие на покупку если готовы купить на его условиях или отказ или встречное предложение например, рассрочка, иная цена Храните копию ответа и почтовую квитанцию это подтвердит соблюдение процедур 4. Можно ли предложить рассрочку и как лучше её оформить юридически? Да, можно это ваше право как покупателя В ответе на уведомление изложите своё предложение о покупке с рассрочкой оплаты, например: «Готовы выкупить вашу долю по указанной цене, но с рассрочкой платежа на __ месяцев» Если продавец согласится, оформляется договор купли-продажи доли с графиком платежей и условием перехода права собственности Договор обязательно регистрируется в Росреестре 5. Может ли наличие коммунального долга и ремонта влиять на стоимость доли? наличие долга и вложений часто используют для торга по снижению цены Капитальный ремонт за ваш счёт может быть учтён лишь при наличии доказательств и если продавец согласится Коммунальный долг несут все сособственники солидарно в пределах своей доли 6. Какие риски, если мы не сможем выкупить долю в течение 1 месяца? После истечения 1 месяца продавец вправе продать свою долю третьему лицу по той же цене и условиям, что и вам Новый собственник может попытаться вселиться в квартиру, требовать пользование, либо инициировать выдел доли или выкуп вашей доли это создаёт бытовые и юридические риски рекомендации по дальнейшим действиям Письменно ответьте продавцу в течение месяца с предложением рассрочки и/или снижением цены, обосновав вашу позицию Возможно, удастся снизить цену или договориться о рассрочке Если продавец согласится заключайте договор купли-продажи с рассрочкой и регистрируйте его в Росреестре Следите за сроком не пропустите месяц с даты уведомления

Ольга Прохорова · Answer

. Насколько реальна заявленная цена 3 500 000 рублей за 40% доли в такой ситуации? Собственник имеет право запросить любую цену за свою долю (ст. 209 ГК РФ). 2. Может ли суд реально выделить долю в натуре (комнату 13 кв. м) в двухкомнатной квартире? Нет, суд не выделить долю в натуре. В данной ситуации речь не о выделении доли в натуре, а об определении порядка пользования в виде выделения комнаты размером 13 кв.м. и коридор, ванна, туалет и кухня будут находиться в общем пользовании (ст. 246, 247 ГК РФ). 3. Как правильно реагировать на уведомление, чтобы не нарушить срок преимущественного права покупки? Если планируете выкупить, то в течение 1 месяца со дня получения вами уведомления вы должны письменно ответить, что согласны заключить договор купли-продажи и подписать данный договор 4. Можно ли предложить рассрочку и как лучше её оформить юридически? Договор купли-продажи доли вы при согласии Продавца можете заключить на любых условиях. Главное, чтобы он был согласен на ваше предложение о рассрочке. В договоре купли-продажи указывается порядок оплаты в виде рассрочки при согласии обеих сторон и данный договор регистрируется в Росреестре с переходом права к вам. 5. Может ли наличие коммунального долга и ремонта влиять на стоимость доли? Стоимость доли устанавливает Продавец доли, поэтому долг по коммуналке и ремонт значения для Продавца не имеют. Но вы можете сказать о наличии долга и попробовать договориться о снижении стоимости. 6. Какие риски, если мы не сможем выкупить долю в течение 1 месяца? Долю продадут тому, кто готов выплатить за нее запрашиваемую сумму, т.е. третье лицо, которое и вселится в квартиру. Соответственно он не просто вселиться, а может установить порядок пользования квартирой, закрепив за собой комнату. У собственника доля в 40%, поэтому он имеет право требовать предоставить ему одну из комнат. Вы пишите про долг коммунальный. Получается вы не оплачиваете так же коммунальные услуги? Вообще если с собственников будут взыскивать коммунальный долг, то можно заявить СИД. К тому же собственник доли в 40% должен платить только за содержание, капремонт и отопление в размере своей доли, а за все остальное, т.к. вы там проживаете, платите по счетчикам соответственно вы. То, что вы сделали ремонт , это не основание для взыскания этого ремонта с собственника доли а 40%, потому что ремонт вы делали без согласования с этим собственником для своего комфортного проживания. Поход в суд с целью взыскания стоимости сделанного вами ремонта в квартире ничего не принесет, кроме судебных расходов, которые будут взысканы с вас