Попадает ли договор аранды квартиры под защиту прав потребителей?

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» 

Попадает ли договор аранды квартиры под защиту прав потребителей?

 Нет, не подпадает договор аренды под закон о ЗоЗПП

Арендодатель / Наймодатель является индивидуальным предпринимателем.

 Это роли не играет, так как, так как ЗПП регулирует товары, работы и услуги Закон регулирует отношения,

возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров(выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) 

и вы в данном случае не потребитель, а сторона гражданского договора — наниматель 

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 

. И как максимально правильно прописать в договоре, что при отсутствии нарушений и несоответствий со стороны Арендодателя/ Наймодателя денежные средства не подлежат возврату, поскольку договор аренды не плпадает под ЗоЗпп

 Обычно возврату подлежат обеспечительный платеж, если нет нарушения договора и деньги за  не прожитый период.

Можно так.

В случаи расторжения договора найма по инициативе нанимателя, при отсутствии нарушений норм договора со стороны наймодателя, сумма обеспечительного платежа а также сумма денежных средств за не прожитый период времени не подлежит возврату.

может ли наниматель/арендатор (физическое или юридическое лицо) отказаться от аренды квартиры и потребовать вернуть денежные средства, которые оплатил за аренду. Арендодатель /

Наниматель  (физическое лицо)   вправе  в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.(ст.687 ГК РФ)

По требованию арендатора  (юридическое лицо)   договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

ст.620 ГК РФ 

Возврату   могут подлежат денежные средства  при отсутствие  задолженности за  найм (аренду).

 И как максимально правильно прописать в договоре, что при отсутствии нарушений и несоответствий со стороны Арендодателя/ Наймодателя денежные средства не подлежат возврату, поскольку договор аренды не подпадает под ЗоЗпп 

При   составлении условий договора    используйте    формулировки из ст.620 ГК РФ, ссылка   в ответе выше.

И как максимально правильно прописать в договоре, что при отсутствии нарушений и несоответствий со стороны Арендодателя/ Наймодателя денежные средства не подлежат возврату, поскольку договор аренды не плпадает под ЗоЗпп

 Исключить из Ваших отношений применения Закона РФ «О защите прав потребителей» Вы не сможете. В судебном порядке нанинматель-физическое лицо сможет взыскать обеспечительный платеж.

Вернуть к ранее указанному Определению Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.04.2025 N 8Г-9407/2025, 88-10699/2025 (УИД 77RS0031-02-2022-014045-32)

К.С. обратился в суд с иском к ИП К.Д. о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения, указав, что договор найма жилого помещения расторгнут досрочно по инициативе наймодателя, в связи с чем, К.С. с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил взыскать с К.Д. переплату за аренду в размере 403 000 руб., штраф в размере 390 000 руб., страховой депозит в размере 390 000 руб., штраф по закону о защите прав потребителей, убытки в размере 40 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 110 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 300 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 915 руб.
Первоначальные исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о защите прав потребителей — удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 183 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 100 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 915 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 110 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей, а всего 1 453 915 рублей.
При таком положении, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства,суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования К.С. подлежат частичному удовлетворению, взысканию подлежат денежные средства, оплаченные 17 марта 2022 г. за период с 6 апреля 2022 г. по 5 мая 2022 г. и не использованные К.С. в связи с выездом 3 апреля 2022 г. из жилого помещения в размере 403 000 рублей, штраф за досрочное расторжение договора в соответствии с п. 6.1 договора в размере арендной платы 390 000 рублей, страховой депозит в размере 390 000 рублей

Таким образом, прописав в договоре категорическое условие о том, что обеспечительный платеж не подлежит возврату — Вы не сможете гарантировать, что он будет сохранен при обращении потребителя в суд.

Формально можно ссылаться на ст. 381.1 ГК РФ, которой установлено, что при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

И мотивировать тем, что у Вас договором предусмотрено, что при досрочном его расторжении он не подлежит возврату — но при определенных обстоятельствах суд не сочтет Ваши доводы достаточно убедительными.

В подавляющем большинстве случаев при досрочном расторжении договора по причине наличия недостатков в помещении суд взыскивал обеспечительный платеж.

Например, 

Апелляционное определение Тульского областного суда от 02.07.2025 N 33-2285/2025 (УИД 71MS0075-01-2023-002581-81)

В процессе проживания в квартире обнаружены недостатки: неисправности в работе сливного бачка унитаза, балконной двери, непригодность использования дивана, поломка гусака водопроводного крана, громкая работа стиральной машины, которые, по ее (истицы) мнению, мешали нормальному проживанию в жилом помещении и не соответствовали величине арендной платы, в связи с чем принято решение съехать из него.
Удовлетворяя требование Г.Н. о взыскании в ее пользу с П.С. обеспечительного взноса в размере 38 000 руб., суд первой инстанции верно руководствовался п. 3.2 договора об условиях возвращения данного взноса с учетом того, что ответчиком доказательств ухудшения состояния квартиры и порчи имущества или утраты имущества, находящегося в жилом помещении по адресу: <адрес> предоставлено, сотрудником полиции «Центральный» УМВД России по г. Туле К., допрошенным в качестве свидетеля, подтвержден факт того, что при передаче квартиры собственнику, последний каких-либо замечаний по состоянию жилого помещения не высказывал.

Поэтому при формулировке договора Вы указываете на то, что обеспечительный платеж удерживается в случае досрочного расторжения договора не связанного с претензиями к качеству и состоянию помещения. А также его удержание осуществляется при нарушении установленного договором порядка и сроков его досрочного прекращения.