Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Не будет ли нарушением двухстороннего договора аренды, если я уже сейчас подам объявление о продажи данного коммерческого помещения?
Сдаю коммерческое помещение в аренду ООО по договору аренды, зарегистрированное в Росреестре. Получила письмо от них, что планируют закрыть свой бизнес и расторгнуть договор аренды в ближайшие 2-3 месяца, но пока договора о расторжении нет. Не будет ли нарушением двухстороннего договора аренды, если я уже сейчас подам объявление о продажи данного коммерческого помещения? Я конечно хотела бы сейчас уже начать продавать свое помещение, т.к найти покупателя не так то просто. Начать поиск нового арендатора думаю точно пока нельзя.
Здоавсьвуйте. Иска покупателя Вы можете, а вот расторгать договор нельзя, пока он действует и нет основании для его одностороннего расторжения. Сам по себе поиск не влечёт автоматического расторжения договора. В силу ст. 309 ГК РФ
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Так что Вам надо или дожидаться, когда они закроют свой бизнес или расторгать договор по условиям, указанным в нём.
Здравствуйте! Само по себе размещение объявления о продаже помещения договор аренды не нарушает: собственник вправе продавать объект даже при действующей аренде. Но важно не мешать арендатору пользоваться помещением и учитывать, что покупатель получит объект вместе с действующим договором аренды, пока он не расторгнут. Могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате)
Здравствуйте, Анастасия!
Размещение объявления о продаже коммерческого помещения не является нарушением договора аренды, если вы при этом не создаете препятствий арендатору в пользовании имуществом и соблюдаете условия о преимущественном праве покупки (если такое предусмотрено договором или законом). Поскольку арендатор сам уведомил вас о предстоящем расторжении договора, конфликт интересов маловероятен. Однако есть несколько юридических тонкостей, которые важно учесть.
1. Что говорит закон о продаже арендованного имущества
По общему правилу ст. 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник автоматически становится арендодателем на тех же условиях. Это значит, что даже если вы продадите помещение, арендатор продолжит пользоваться им до истечения срока договора или до его досрочного расторжения.
Однако арендатор уже сообщил о намерении расторгнуть договор. В этом случае продажа не нарушит его прав, так как он сам планирует освободить помещение. Более того, вы можете использовать его письмо (или переписку) как подтверждение того, что арендатор не намерен препятствовать продаже.
2. Преимущественное право покупки: если оно есть
Если в договоре аренды (или в законе, для аренды государственного/муниципального имущества) предусмотрено преимущественное право арендатора на покупку, вы обязаны сначала предложить помещение арендатору.
Статья 621 ГК РФ: «Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок». Преимущественное право на покупку возникает только в случаях, прямо указанных в договоре или установленных законом (например, для аренды государственного имущества).
Проверьте договор аренды: есть ли в нем условие о преимущественном праве покупки (обычно это отдельный пункт). Если такого условия нет, вы вправе продавать помещение любому лицу без предложения арендатору.
Если условие есть, вы обязаны направить арендатору письменное уведомление о намерении продать с указанием цены и других условий. Арендатор имеет право выкупить помещение в течение установленного срока (обычно 30 дней). Если он откажется или не ответит, вы можете продавать третьим лицам.
Поскольку арендатор сам планирует расторгать договор, скорее всего, он не заинтересован в выкупе, но уведомить его всё же необходимо, чтобы избежать претензий.
3. Размещение объявления о продаже: нарушение или нет
Само по себе размещение объявления (на Авито, ЦИАН, в соцсетях) не является нарушением. Вы как собственник вправе искать покупателя в любое время.
Однако важно, чтобы эта деятельность не создавала препятствий для арендатора. Например:
Нельзя организовывать показы помещения без согласования с арендатором, если договором не предусмотрено иное.
Нельзя чинить препятствия в доступе к помещению, менять замки и т.п.
Учитывая, что арендатор уже сообщил о намерении расторгнуть договор, вы можете согласовать с ним график показов (например, в определенные дни/часы), чтобы не нарушать его режим работы. Если арендатор отказывается пускать потенциальных покупателей, это может быть расценено как злоупотребление правом, но лучше договориться мирно.
4. Поиск нового арендатора: стоит ли пока?
Вы правильно сомневаетесь. Пока действует договор аренды, вы не можете заключить договор с новым арендатором на тот же объект, если только текущий арендатор не освободит помещение досрочно. Поиск нового арендатора — это будущее действие, которое станет актуальным только после расторжения или истечения срока текущего договора.
Однако вы можете параллельно заниматься продажей. Это ваше право как собственника. Продажа недвижимости не требует освобождения объекта; новый собственник вступит в права арендодателя (ст. 617 ГК РФ). Если арендатор планирует расторгнуть договор, то для покупателя это даже плюс — помещение освободится.
5. Проверьте договор аренды на предмет преимущественного права покупки.
Если оно есть — направьте арендатору письменное уведомление о намерении продать (заказным письмом с описью вложения) и дождитесь истечения срока для ответа (обычно 30 дней).
Подавайте объявление о продаже — это не запрещено. В объявлении можно указать, что помещение сдано в аренду до определённой даты (либо указать, что арендатор освободит помещение в ближайшее время, если у вас есть письменное подтверждение).
Закрепите намерение арендатора расторгнуть договор. Попросите его написать официальное письмо о планируемом расторжении или, лучше, подпишите соглашение о расторжении с указанием конкретной даты (например, через 2 месяца). Это снимет все неопределённости.
Согласуйте с арендатором порядок показов (если планируете их проводить до освобождения помещения), чтобы избежать конфликтов.
Поскольку в вашем вопросе не хватает данных о содержании договора аренды (наличие условия о преимущественном праве покупки, сроки и порядок уведомления), точный алгоритм действий может измениться. Для гарантии результата необходимо изучить договор и переписку с арендатором.
Если вам нужна помощь в подготовке уведомления арендатору о продаже, анализе договора или юридическом сопровождении сделки, нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото или перейдите по ссылке:
https://pravoved.ru/lawyer/4343700/
С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.