Подскажите, стоит ли покупать жилье нашему сыну, если ипотеку с такими условиями берет его супруга

Здравствуйте!

Приобретение квартиры супругой Вашего сына создаёт риск — без брачного договора имущество станет совместной собственностью обоих супругов. При этом Ваш сын не является созаёмщиком, однако обязан подписать нотариальное согласие на залог, принимая на себя сопутствующие правовые последствия.

Напишите мне в личные сообщения — разъясню все нюансы на платной основе!

С уважением, юрист Грачёв Георгий Владимирович!

Добрый день.

Это глупость.

ГК РФ Статья 21. Дееспособность гражданина
 
2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

Если вы вступите в брак до ее 18 летия, то она приобретёт  полную дееспособность.

Родственники бабушки не имеют никаких прав в отношении нее если они не назначены ей опекунами.
Сегодня в 20:49

Здравствуйте., Наталья, г. Краснодар.

Что означает фраза «Если ты в браке и у тебя нет брачного договора о раздельной собственности, то супруге(у) нужно подписать нотариальное согласие на передачу квартиры в залог» в требовании к сделке по покупке недвижимости в ипотеке. 

В соответствии со ст.35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по согласию супругов.

При совершении сделок предполагается что супруг действует по согласию.

Добрый вечер,  Наталья.

Требование банка о «нотариальном согласии на залог» базируется на ст. 35 СК РФ. Поскольку объект приобретается в браке, он в силу закона становится совместной собственностью (ст. 34 СК РФ), если иное не предусмотрено договором. Передача недвижимости в залог (ипотеку) — это сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат регистрации. Без нотариального согласия мужа сделка будет являться оспоримой, что недопустимо для банка как залогодержателя.

Позиции коллеги, который  ссылается на ст. 21 ГК РФ (дееспособность) является ошибкой. Вопрос не в правоспособности сына, а в режиме собственности и объеме его будущих обязательств.

Когда банк требует, чтобы заемщиком и покупателем был только один супруг, это чаще всего продиктовано внутренним скорингом: у второго супруга, предполагаю, что увидели плохую кредитную историю, отсутствие официального дохода или высокая долговая нагрузка.

Многие рассматривают согласие на залог как формальность. Однако, с точки зрения закона и учитывая судебную практику, это акт признания долговых обязательств.

Из  анализа практики Верховного Суда РФ (в частности, Обзоры судебной практики по семейным делам), статус «титульного заемщика» (жены) при наличии лишь «согласия» мужа создает две основные угрозы:

-риск «неравного» раздела долгов: Согласно п. 3 ст. 39 СК РФ, общие долги распределяются пропорционально долям. Если жена является единственным заемщиком, в случае развода сыну придется доказывать в суде, что кредитные средства были потрачены именно на нужды семьи, а не на личные цели жены. Нотариальное согласие здесь служит доказательством его осведомленности, но не гарантирует автоматического признания долга общим без судебного спора.

Кроме этого, существует устойчивая практика ( Определение ВС РФ по делу № 5-КГ18-268), согласно которой имущество не признается совместным, если приобретено на личные средства одного из супругов. Оформление кредита только на жену дает ей процессуальный козырь в будущем заявить, что кредит погашался её родителями или из её личных накоплений, что может привести к уменьшению доли сына или полной потере прав на квартиру.

Ситуация, при которой один супруг — «полноценный» заемщик, а второй — лишь «дающий согласие», является юридически асимметричной.

Для исключения рисков, я бы рекомендовала: заключить брачный договор. Только в нем можно зафиксировать, что квартира является совместной собственностью в равных долях (50/50) независимо от того, на чье имя оформлен кредит и кто его выплачивает. Указать в договоре, что данный ипотечный кредит является общим обязательством супругов.

Без этих мер сын оказывается в положении «скрытого собственника» с явными долгами, чьи права в любой момент могут быть оспорены в суде через призму «личных вложений» супруги. Покупка целесообразна только при условии документального закрепления паритета прав через нотариуса.

Получив бесплатную юридическую консультацию, и в ответ закрыв вкладку, Вы обесцениваете мою  работу.

 Наталья, надеюсь на взаимное уважение, и поэтому если  мой ответ был Вам полезен, пожалуйста, отметьте его кратким отзывом и поставьте «+» — это займет всего секунду.

С уважением, Антонина. 

P.S. Если Вам потребуется помощь в подготовке документов или более детальный разбор ситуации, Вы можете нажать на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото.