Можно ли купить помещение в статусе "бывшая квартира" и не потеряет ли она свой статус?

Доброго времени суток! 

Необходимо перевести помещение в центре СПб в коммерческий фонд.Было получено разрешение на перевод в нежилой фонд 20 лет назад, но перевод не был осуществлён, есть документ с подписью губернатора 

Разрешение (распоряжение), подписанное губернатором Санкт-Петербурга 20 лет назад, с высокой долей вероятности утратило юридическую силу. В тот период процедура регулировалась нормами, действовавшими до вступления в силу Жилищного кодекса РФ (2005 г.) или в его ранних редакциях.

Это значит что существует правовой риск: Административные акты о переводе, которые не были реализованы в натуре (не завершены работы, не подписан акт приемочной комиссии и данные не внесены в ЕГРН), считаются неоконченными. Современная процедура по ст. 23 ЖК РФ требует внесения записи в ЕГРН как финального этапа. Без этой записи помещение юридически остается жилым.
Следовательно реализовать перевод на основании старого распоряжения  невозможно. Вам придется инициировать процедуру заново в соответствии с текущими требованиями ст. 22 и ст. 23 Жилищного Кодекса РФ.

Насколько это реалистично сделать сейчас?

 Перевод возможен, но это сложный инвестиционный проект. Главный риск — человеческий фактор (соседи). Наличие двух входов — ваш главный козырь

Какие шансы на успех и какие риски включая самые негативные?

Шансы оцениваются как средние, и они на 90% зависят от вашей способности договориться с собственниками дома.

Основные риски:
Отказ Общего собрания собственников (ОСС): Это самый главный риск. Согласно ст. п.п.4.5 п.2 ст 44 ЖК РФ, для перевода жилого помещения в нежилое  необходимо получить согласие собственников МКД.Если в вашем подъезде (секции) более одного подъезда, кворум и порядок голосования специфичны: нужно большинство голосов от всех собственников дома и большинство голосов собственников именно вашего подъезда.

Отказ примыкающих соседей: Согласно ст. 23 ЖК РФ (п. 7 ч. 2), необходимо получить письменное согласие каждого собственника примыкающих помещений (тех, что имеют общую стену, а также расположены непосредственно над или под вашим помещением). Отказ хотя бы одного соседа сверху делает перевод невозможным.
КГИОП (для центра СПб): Если дом является объектом культурного наследия или находится в зоне охраны, любые изменения фасада (даже если входы уже есть, но их нужно реконструировать) требуют согласования Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.
Судебные споры с ТСЖ/УК: Соседи могут оспорить протокол ОСС в суде.  

Есть ли риск с узаканиванием планировок?

Риск высокий, если планировка уже была изменена в «бывшей квартире».

Согласно ст. 23 ЖК РФ, для перевода представляется проект переустройства/перепланировки.
Если комиссия МВК при осмотре обнаружит, что фактическое состояние помещения не соответствует техпаспорту и не было узаконено, в переводе будет отказано до приведения помещения в проектное состояние либо до судебного узаконивания.

Можно ли купить помещение в статусе «бывшая квартира» и не потеряет ли она свой статус?

 Жилой статус помещение не потеряет, пока вы не завершите его перевод в нежилой фонд.
Статус «под перевод»: Вы рискуете тем, что после покупки соседи могут занять более жесткую позицию и потребовать с вас «плату» за согласие на ОСС гораздо выше, чем с предыдущего владельца.
Если вы начнете использовать жилую квартиру как коммерцию без перевода, вас ждет иск от Администрации района об использовании помещения не по назначению и требование вернуть всё в исходное состояние .

Какая стоимость перевода?

 Оценить стоимость перевода под «ключ» сложно в среднем она может обойтись в сумму от 1 000 000 до 2 500 000 рублей, включая все изыскания и проектные работы.

Здравствуйте, Денис.

Сделка рискованная, пусть действующие собственники заканчивают перевод, хотя его наверняка придется проводить заново, заново согласовывать.

Как вариант, они могут попробовать через суд его узаконить по нормам ранее действовашего законодательства если докажут что все работы были проведены в период действия прошлого законодательства.

Согласие на перевод жилого в нежилое требуется от собственников МКД если затрагивается общее имущество собственников МКД.

Земельный участок под МКД и придомовой территорией это также собственность всех собственников помещений в МКД в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

И на обустройство отдельного входа (выхода) в помещение в МКД требуется получение согласия всех собственников помещений в МКД.

Могу заняться Вашим делом, подготовить иск в суд для действующих собственников.

С уважением! Эксперт сайта! Г. А. Кураев

Здравствуйте!

Жилое помещение, на которое было получено разрешение о переводе в нежилое, но сам перевод не был зарегистрирован в ЕГРН    сохраняет статус жилого помещения.

Поэтому  уточните, а в каком документе   указан статус «бывшая квартира»

Перевод жилого помещения в нежилое считается оконченным только со дня внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН о назначении такого помещения.(ст.23 ЖК РФ).

Основанием для внесения записи   в ЕГРН   о переводе   жилого помещения в нежилое   является документ  подтверждающий разрешение муниципального органа   о переводе,      если для использования нежилого помещения  не требуется проведение  переустройства,  перепланировка   или  иных работ.

. В случае, если для обеспечения использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, предусмотренный частью 5 настоящей статьи, подтверждающий принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости. В этом случае указанный перевод считается оконченным со дня внесения соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о назначении такого помещения.

ст.23 ЖК РФ 

По всей видимости в Вашем случае   речь идет о  необходимости   проведения  перепланировке (переустройстве).

После окончании перепланировки   заявитель  направляет уведомление о его   завершении.  к такому уведомлению прилагается технический план помещения, 

Для точного ответа нужно    изучать  выданное   разрешение  на  перевод  жилого помещение в нежилое,  нужна информации о направлении уведомления и техническом плане.  

Без изучения  вышеуказанных документов   невозможно точно ответить на Ваши вопросы, а приобретение такого помещения несет риски.