На основании договора купли-продажи я у муниципального округа купил земельный участок площадью 6277 кв.м., и на

Здравствуйте.

В обычной ситуации — нет, так делать нельзя.
Если земельный участок уже находится в вашей собственности, администрация не вправе просто “отрезать” часть вашего участка и передать её соседу в аренду по той причине, что его объект зашел на вашу землю. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения участком, а принудительное прекращение права собственности допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом. Образование новых участков из существующего происходит через раздел, перераспределение и иные процедуры, а для частного участка это обычно требует правового основания и, как правило, участия/согласия собственника либо решения суда.

Но у вас может быть не одна, а две разные ситуации.

Первая: действительно произошло незаконное изменение границ вашего участка и часть земли оформили как муниципальную, а затем сдали соседу.
Если это так, то без надлежащего основания это незаконно.

Вторая: Росреестр или кадастровый инженер выявили реестровую ошибку в ЕГРН, и границы вашего участка были исправлены. Закон о регистрации недвижимости допускает исправление реестровой ошибки даже без согласия правообладателя, но только по специальной процедуре, с направлением решения правообладателю, и при этом изменение площади при таком исправлении не должно превышать 5%. У вас участок 6277 кв.м., 5% — это примерно 313,85 кв.м… Вы пишете, что “отрезали” 367 кв.м., то есть это уже больше 5%, а значит такая корректировка выглядит особенно спорно и требует проверки документов.

Также важно: государственная регистрация аренды части земельного участка вообще возможна, но только в отношении части участка, учтенной в ЕГРН, либо одновременно с ее кадастровым учетом. То есть сама по себе аренда “части участка” юридически возможна, но вопрос в том, чьего именно участка эта часть — муниципального или вашего, и на каком основании она появилась как отдельный объект учета.

Поэтому по вашей ситуации мой вывод такой:

Если участок действительно был вашим зарегистрированным объектом целиком, а без вашего согласия и без суда из него “вывели” 367 кв.м. и отдали соседу, это очень похоже на незаконное нарушение вашего права собственности.
Сосед не может легализовать свой самозахват вашей земли просто тем, что его объект “залез” на ваш участок.

Что вам нужно сделать сейчас:

Заказать свежую выписку ЕГРН на ваш участок и на новый участок/часть, которую передали соседу.
Нужно понять:
изменился ли кадастровый номер вашего участка;
изменилась ли площадь;
на каком основании учтена эта часть 367 кв.м.;
кому она сейчас принадлежит;
зарегистрирован ли договор аренды соседу.
Запросить в Росреестре и в администрации документы-основания:
межевой план;
решение об исправлении реестровой ошибки, если оно было;
схему расположения участка;
постановление администрации о предоставлении земли соседу;
договор аренды с соседом.
Если вы не подписывали никаких соглашений о перераспределении, разделе, уточнении границ и вас не уведомляли о процедуре исправления ошибки, тогда есть основания:
оспаривать действия Росреестра и/или администрации;
требовать восстановления первоначальных границ;
заявлять требование о признании недействительным предоставления участка соседу.
Не затягивайте, потому что чем дольше участок числится в ЕГРН в измененных границах, тем сложнее потом быстро вернуть ситуацию обратно.
По-хорошему, здесь уже нужен не просто запрос, а полноценный земельный спор с документами из ЕГРН и кадастровым планом. Без них нельзя честно сказать, что именно произошло: незаконный “отъем” части участка или попытка оформить это как исправление реестровой ошибки. Но по вашему описанию оснований считать ситуацию законной я не вижу.

Здравствуйте!

Конечно не законно, если не было решения суда на данный счет, ст. 194 ГПК РФ.

Продать участок, который принадлежит вам на праве собственности, ст. 15 ЗК РФ, могли только вы сами.

Так как только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Здравствуйте.

А что значит отрезали? Как минимум необходимо направить запрос в Росреестр для выяснения оснований. 

Порядок изменения границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет, регулируется ст. 43 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». После проведения кадастровых работ кадастровый инженер составляет новый межевой план, которых подлежит согласованию межевого плана с собственниками и арендаторами смежных участков и местной администрацией. Согласование производится путем созыва общего собрания или в индивидуальном порядке.

Возможно также, что в сведениях ЕГРН о местоположении границ была выявлена ошибка (например, реестровая). Согласно ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 

4. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

Таким образом, Вы должны были быть в любом случае уведомлены о том, что имеется ошибка, которая подлежит исправлению, а учитывая, что фактически в этом случае изменяется размер Вашего участка, это исправление подлежало разрешению в судебном порядке.

Полагаю необходимым получить информацию о том, на каком именно основании произведены регистрационные действия, которые привели к уменьшению Вашего участка и после ее получения принимать решение о том, как именно действовать дальше.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте.

На основании договора купли-продажи я у муниципального округа купил земельный участок площадью 6277 кв.м., и на этом земельном участке у меня построен объект недвижимости.

 А вы зарегистрировали право собственности на земельный участок?

Согласно положениям ст. 551 ГК, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Также согласно положениям ст. 8.1 ГК:

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким образом, если в Росреестре имеется регистрационная запись о вашем земельном участке, нужно обратиться  в суд и истребовать имущество в рамках ст. 301 ГК.

Здравствуйте.

На основании договора купли-продажи я у муниципального округа купил земельный участок площадью 6277 кв.м., и на этом земельном участке у меня построен объект недвижимости.

Как понимаю, собственность зарегистрировали в ЕГРН, или нет?

Такое уменьшение земельного участка возможно только в судебном порядке, т.к. нарушает Ваши права как собственника.

Статья 209 ГК РФ Содержание права собственности

1.Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Уточните — суд был?

Возможно Вас не уведомили, это нужно проверить.

В ЕГРН изменения тоже внесены по площади?