Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
На доме ипотека в мою пользу) Отношения с покупателем нормальные, сам осознаёт что не тянет
Добрый день. Мною продан дом с земельным участком в рассрочку. Покупатель оплатил менее 50% цены дома. Первое время платил, потом перестал исполнять договор. (На доме ипотека в мою пользу) Отношения с покупателем нормальные, сам осознаёт что не тянет. Хотим развернуть данную сделку. Но он уже имеет иные долги и пристава наложили на дом запреты на рег. действия. Нотариус из за этого отказывается заверять расторжение договора. Можно ли обратить на дом взыскание по исполнительной надписи нотариуса и вернуть объект в свою собственность?
Добрый день, Денис!
Для корректного ответа на Ваш вопрос надо смотреть Ваш договор, который Вы подписывали.
Т.к. там могут быть все те условия, которые Вы хотите применить, а также может быть какие-то иные, о которых Вы договаривались, в том числе относительно расторжения договора (ст. 450 Гражданского кодекса РФ).
НО. если Вы говорите, что уже есть запрет на регистрационные действия от приставов, то по схеме с использованием исполнительной надписи и возвратом пойти будет проблематично.
Т.к. эти запреты тоже являются следствием определенных действий, в том числе со стороны заинтересованных кредиторов, которые подавали в суд.
Здравствуйте, Денис.
Мною продан дом с земельным участком в рассрочку.
В данном случае, имеет место заключение договора купли — продажи в кредит по рассрочке (ст. 489 ГК РФ).
Далее — продолжу, в своем ответе ниже.
Здравствуйте.
В данном случае заключен договор купли-продажи недвижимости с условием о рассрочке платежа. Согласно ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Поскольку в договоре купли-продажи прямо указано на наличие ипотеки в пользу продавца, это является ипотекой в силу закона (ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Такая ипотека возникает с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимость и подлежит государственной регистрации одновременно с регистрацией права собственности.
Согласно ст. 348 ГК РФ
1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ae1527619c79bf9165f8594e57896648aa8c729a/
и ст. 50 Закона об ипотеке,
залогодержатель (продавец) вправе обратить взыскание на предмет ипотеки для удовлетворения своих требований, если должник (покупатель) не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязательство, обеспеченное ипотекой.
В данном случае покупатель перестал исполнять обязательство по оплате дома. И продавец может подать исковое заявление в суд об обращении взыскания на заложенное имущество.
Закон об ипотеке, в частности, ст. 55 предусматривает возможность обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, удостоверенного нотариально, или на основании исполнительной надписи нотариуса.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/bd86287776ef5ad54dee9472c8238d02e7d05249/
В случае невозможности расторжения по соглашению сторон, продавец может обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и возврате объекта недвижимости.
Суд, рассматривая такое дело, может принять решение о расторжении договора и возврате объекта, а также, при наличии оснований, вынести определение о снятии запретов на регистрационные действия, наложенных приставами, если они препятствуют исполнению судебного решения.
Согласно Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»
Исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве); о возврате реализованного имущества; об обращении взыскания на заложенное имущество; о признании торгов недействительными; о возмещении убытков, причиненных в результате совершения исполнительных действий и/или применения мер принудительного исполнения, и других (например, часть 2 статьи 442 ГПК РФ, часть 1 статьи 119 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229 об исполнительном производстве, пункт 1 статьи 349, пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации
Здравствуйте.
Если для покупателя этот дом является единственным пригодным жилым помещением, то возможность внесудебного обращения на него взыскания серьезно ограничена законом (п. 1 ч. 5 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ):
5. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если:
предметом ипотеки является жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.
Таким образом, Вам нужно заключать соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке, при этом договор купли-продажи недвижимости для применения исполнительной надписи нотариуса должен быть нотариально удостоверен (ст. 55 ФЗ об ипотеке, ст. 90 Основ законодательства о нотариате).
Поэтому, скорее всего, Вам придется подавать иск об обращении взыскания на заложенное имущество в районный суд по месту нахождения дома и земельного участка.
После реализации залога все аресты и запреты, как наложенные после установления залога, должны быть прекращены.
Добрый день уважаемый Денис !
Значит, в данном конкретном Вашем случае, с учётом предоставленной Вами информации, досконально проанализировав Вашу непростую ситуацию (прикреплённый договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 18.09.2024 г.) по достаточно существенному то с «правовой» точки зрения, хотел бы пояснить следующее.
Во-первых, прежде всего, отмечу, что в силу сложившейся правоприменительной практики ведения подобных дел, действительно имеет место быть когда, зачастую возникают споры между продавцами и покупателями при сделках с недвижимым имуществом, после заключённых нотариальным договорам купли-продажи земельного участка с жилым домом.
Во-вторых, если прямо руководствоваться действующим законодательством, то должен, сразу сказать, что по общему правилу, в силу «Положения статьи 349 Гражданского кодекса РФ, статьи 55 Закона N 102-ФЗ предусматривают возможность обращения взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса. Если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридические лица, способом реализации предмета ипотеки в таком случае может быть оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 г. N 23 г. „О применении судами правил о залоге вещей“).
Где обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу — судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса в силу ст.78 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ „Об исполнительном производстве“.
И здесь конечно се это и затрудняет Вашу ситуацию, так как если бы не запреты приставов УФССП Вы спокойно бы расторгли договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 18.09.2024 г. у нотариуса.
Кончено Вам желательно и возможно было бы заключать соглашение об обращении взыскания «во внесудебном порядке», при этом договор купли-продажи недвижимости для применения «исполнительной надписи» нотариуса должен быть еще и нотариально удостоверен в силу ст. 55 ФЗ Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“,ст. 90 „Основы законодательства Российской Федерации о нотариате“ (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).
И вполне возможно параллельно заявить и снять запреты, наложенные УФССП в судебном порядке (ст.218 КАС РФ). Тем более после реализации самого залога все аресты (запреты), как наложенные после установления залога, должны быть однозначно прекращены. То есть будет вынесено определение суда о снятии запретов на регистрационные действия, наложенных приставами УФССП, в силу Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50.
А, соответственно Вы сейчас вправе заявить требование не о расторжении указанного договора купли-продажи и возврате переданного имущества в Вашу собственность, а именно «о взыскании задолженности» по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 18.09.2024 г. и об обращении взыскания на дом в силу ст. 348 ГК РФ.
Таким образом, так как Ваш «нерадивый» покупатель перестал исполнять обязательство по оплате дома, то Вы как продавец вправе подать именно «исковое заявление» в суд «об обращении взыскания» на заложенное имущество (ст.50 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ .
Поэтому, так или иначе, уважаемый Денис, нужно подавать исковое заявление об обращении взыскания на «заложенное имущество» в районный суд по месту нахождения дома и земельного участка и решать в судебном поярке (ст.131-132 ГПК РФ). Это самый надежный оптимальный вариант.
Тем самым возможно наиболее быстро и безопасно вернуть объект в Ваше владение (ст.209 ГК РФ).
Поэтому действуйте уважаемый Денис, нужно не отчаиваться, а добиваться и отстаивать свои законные права, и все у Вас обязательно получится. У Вас есть не просто шансы, но и основания отстоять свою правоту.
Удачи Вам !
С уважением,
Частнопрактикующий юрист
член «Ассоциации юристов России»
Виталий Александрович
Да, так и должно быть. То есть, подобное сделано — на, полностью, законном основании. Часть 3 статьи 489 ГК РФ,
Далее — переходим по выделенной отсылочной нормы права и читаем:
Это обстоятельство, в силу закона, дает Продавцу (Вам) реализовать право, предусмотренное частью 2 статьи 489 ГК РФ,
Поэтому, для меня не понятно, зачем Вам нужно были идти к нотариусу, для удостоверения расторжения дпк в кредит по рассрочке, по соглашения Сторон. Это можно было понять, когда основной договор (то есть, дкп в кредит по рассрочке) — так же, имел, нотариально удостоверенную форму, так как дополнительное соглашение к договору, согласно ГК РФ (ст. 450, 452) оформляется в той же форме, что и основной договор (как правило, письменной), фиксируя взаимное согласие сторон на изменение дополнение или расторжение договора.
Как именно Сторонами оговорен способ и порядок расторжения договора — нужно знакомится с условиями заключенного дкп в кредит по рассрочке. Если же основной договор был заключен в простой письменной форме и иного в договоре не указано, до для расторжения его, в связи с неоплатой в срок очередного повременного платежа по ипотеке, достаточно будет того, что Продавец направит, заказным письмом Покупателю:
*письменный отказ от исполнения договора, с требованием о возврате проданного товара.
Отказ от исполнения представляет собой расторжение договора, в одностороннем порядке по инициативе Продавца. Требование же о возврате проданного товара, по умолчанию (если иной срок не указан в тексте основного договора, дкп) должно быть исполнено в порядке ч. 2 ст. 314 ГК РФ,
Я полагаю, что, если в договоре не оговорен иной порядок и способ расторжения договора, Вам следует — строго придерживаться того способа, который указан в законе (по умолчанию), и исполнить все, указанные в этом законе, процедуры (я из подробно перечислил, выше).
В случае, завершения процедур по расторжению, Вам следует обратиться к судебному приставу, с ходатайством об отмене запретов на совершение рег. действий, наложенных в рамках исполнительных производств, по иным (незалоговым) обязательствам Покупателя, так такие запреты не позволяют Покупателю реализовать возможность регистрации права собственности в Росреестре, на его имя (после расторжения дкп в кредит по рассрочке).
Если пристав откажет, следует обжаловать его отказ в суде (КАС РФ).
В силу п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»,